코로나19와 상업용 부동산 투자 전략

삼정KPMG 경제연구원

미국 샌프란시스코 중앙은행(FRB of San Francisco)는 최근 미국 내 호텔과 상가 등 상업용부동산 공실률이 올해 1분기 12%까지 늘어 해당 부동산 가치는 작년 1분기 대비 약 20% 하락할 것으로 예상했다. 한국도 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 장기화로 경제활동이 위축되면서 지난해 3분기까지 상가 및 오피스 임대 가격은 전년말 대비 2.1%와 1.3%씩 각각 하락했다. 기업들은 부동산의 보유 및 매각, 유동화 전략 등을 놓고 고민이 깊어졌다.

코로나19 사태로 디지털 전환이 촉발되면서 업무 비대면화, 자동화 필요성이 높아지자 노동의존도를 낮추거나 기존 공간의 재배치 하려는 수요가 높아지고 있다. 글로벌 자국우선주의로 중국 중심의 글로벌가치사슬(GVC) 재편도 부각되고 있다. 기존 공장이나 사업장 등 거점을 아시아 지역으로 옮기거나, 본국으로 복귀하는 리쇼어링 등의 방안을 고민하는 기업도 많아지고 있다. 높아진 유동성과 저금리·저성장 기조에서 데이터센터, 물류센터와 연계된 리츠 등에 대한 대체투자 수요 역시 높다.

부동산은 개인에게도 필수재이자 투자재로서 중요한 실물자산일 뿐 아니라 기업에도 인력 자본 기술 등이 결합돼 사업활동이 이뤄지는 핵심 공간이다. 기업 부동산은 경제적 환경 뿐만 아니라 사회문화적 요소, 기술변화 등 기업 경영을 둘러싼 각종 변수의 영향을 받는다. 사람들이 살아가는 방식과 경제사회적 구조를 전면적으로 변화시킨 코로나19는 기업 경영환경 뿐만 아니라 기업부동산의 활용방식에도 영향을 미친다.

코로나19가 직접적으로 기업부동산 거래량이나 가격에 영향을 미치기도 했으나 노동 자본 기술 등 기업경영 전반의 구조적 변화에 더 큰 변화를 초래했다. 기업은 △수익성 악화 △고객·근로자 지형 변화 △디지털 전환으로 인한 기업 밸류체인 변화 △자금조달시장 변화 △해외 진출 전략 변화 등에 대응해 기업부동산 운용전략을 재고해야 하는 환경에 놓였디.

부동산의 전략적 활용이 기업 명운을 좌우
기업 핵심 자산인 부동산을 적재적소에 이용하고 투자하면 미래 성장의 근간을 만들 수 있는 반면 잘못된 판단을 내리면 기업의 존속 가능성까지도 위협할 수 있다. 대표적인 사례는 아마존의 전략적 물류센터 투자, 뉴욕타임즈의 빌딩 매각 후 재임차(세일앤드리스백), 미쓰비시 부동산의 록펠러 부동산 투자 등을 꼽을 수 있다.

아마존은 온라인 쇼핑이 성장하기 이전인 1990년대 후반부터 물류부동산에 투자해 2006년 FBA(Fulfilment By Amazon) 물류 서비스를 시작했다. 중소기업 등 제3자인 판매자에게도 아마존의 물류센터 서비스를 오픈하며 이용자와 셀러 간 네트워크 효과를 통해 유통 생태계를 구축하는 아마존의 선제적·전략적 투자였다.

뉴욕타임즈는 2009년 금융위기 때 뉴욕 한복판에 52층 건물을 완공한 후 약 10억달러 이상의 부채 부담으로 재무적 위기를 겪었다. 뉴욕타임즈는 미국 부동산신탁사에 세일앤드리스백 방식으로 2억2500만달러에 매각하되 재매입 옵션을 명시했다. 뉴욕타임즈는 이렇게 마련한 자금을 활용해 유동성 위기를 극복하고, 디지털 사업환경에 맞춰 디지털 기반 신문사로 사업을 변모시키며 새로운 도약을 추진 중이다.

미쓰비스 부동산은 일본의 버블시기였던 1990년 전후 뉴욕의 랜드마크인 록펠러센터 지분 80%를 매입한 이후 결국에는 파산에 이르렀다. 부동산 매입자금의 약 93%를 대출을 통해 조달한 것이 실패의 원인이었다. 과도한 레버리지 투자와 부동산 가격상승에 대한 믿음이 가져온 대규모 손실 사례다.

기업 경영과 연계한 전사적 전략 마련해야
금융위기를 넘어 대공황 수준의 충격을 가져온 코로나19 이후 시대를 맞아 부동산 가격 뿐 아니라 기업 경영환경의 불확실성은 커질 전망이다. 기업은 미래성장 동력 확보와 사업 재편을 위해 기존 사업에 대한 근본적인 검토와 그 과정에서 기업 부동산을 어떻게 활용할 것인지 본격적으로 고민할 수밖에 없다. 무엇보다 기업가치 제고와 사업 재편 과정에서 부동산을 전략적 자산으로 인식하고 중장기적인 관점에서 전사적 사업목표와 연계한 기업부동산 경영전략을 마련해야 한다.

부동산은 단순한 물적 자산이 아니라는 점을 잊지 않아야 한다. 생산관리, 시설관리, 해외사업, 마케팅, 인사, 기술 지원 등 전반적인 기업 내부 활동이 융합되는 공간인 만큼 기업부동산 전략은 사업 세부 전략과 연계해 구조화해야 한다. 글로벌 정보기술(IT) 기업의 경우 사옥은 단순히 아름다운 건물이나 지역 명소로서 브랜드 이미지 개선에만 활용되는 것이 아니다. 인적·물적 자원이 결합돼 기업의 생산성을 높이는 주요한 공간으로 활용된다.

기업가치 증대를 위해 부동산이 수익성, 자산효율성, 안정성, 성장성에 효과적으로 기여하기 위해서는 무엇보다 관련 부서와 인력이 과학적 관리 방법을 고민하고 다양한 이슈에 대한 전문성을 확보할 수 있는 방안을 고려해야 한다. 해당 인력이나 부서와 타 부서가 긴밀히 공조할 수 있는 조직 프로세스 구축 등도 고민해야 한다. 기업의 사업 방향을 충분히 이해하고 시장에 대한 인사이트를 보유한 외부 기관과의 파트너십 체결도 고려할 수 있을 것이다. 외부 파트너는 경영진 압력없이 객관적인 의사결정을 지원할 수 있다는 장점도 있다.

경제 구조의 변화와 새로운 기술의 발전, 시장 내 경쟁구도의 변화, 공급망 변화 등 경영환경 변화와 기업의 방향성을 종합적으로 고려해 부동산을 전략적 자산으로 활용하는 운영의 묘가 더욱 중요해짐을 인식해야 한다.