올해 1월 1일부터 다주택자가 다른 주택을 모두 양도한 뒤 마지막으로 남은 주택을 팔 때 1주택 양도세 비과세를 적용받으려면 ‘최종 1주택’이 된 날로부터 2년 이상을 보유해야 한다. 만약 이 마지막 주택을 2017년 8월 2일 이후 조정대상지역에서 취득했다면 최종 1주택이 된 날로부터 2년 이상 거주도 해야 한다.

그렇다면 다주택자가 다른 주택을 양도한 게 아니라 증여하거나 주택 외의 용도로 변경한 때에는 어떻게 될까.

과거에는 “다주택자가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우 양도 후 1주택이 된 날부터 비과세를 위한 보유기간을 기산한다”라고만 돼 있었다. 하지만 올해 2월 17일 이후로는 주택의 양도뿐만 아니라 증여와 용도 변경으로 최종 1주택이 된 경우, 비과세를 위한 보유기간은 증여 또는 용도 변경 후 1주택이 된 날부터 기산하게 된다. 이때 용도 변경은 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용으로 사실상 용도 변경하는 경우도 포함한다.

예를 들어 1주택과 주거용으로 사용하고 있는 오피스텔을 보유한 사람이 오피스텔을 사무실로 임대한다면 오피스텔은 주택으로 보지 않으므로 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 남은 1주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받기 위해서는 오피스텔을 사무실 용도로 임대한 후 2년이 지나고 나서 기존 주택을 매도해야 한다.

만약 다주택자가 주택을 양도나 증여, 또는 용도 변경한 경우가 아니라 함께 살고 있는 세대를 분리하거나 주택 건물을 멸실한 때에는 어떻게 판단해야 할까.

각자 주택을 보유하고 있는 부모와 자녀가 실질적으로 독립해 별도의 세대로 분리해서 살거나, 주택으로 사용되는 건물 부분을 멸실했다면 다른 주택을 양도할 때 주택 수에 포함하지 않는다. 그렇다면 이렇게 세대 분리나 주택 건물 멸실을 통해 최종 1주택이 된 때 남은 1주택의 비과세를 위한 보유기간을 어떻게 기산할지에 대해 판단이 필요하다.

현재 세법에서는 다주택자가 다른 주택을 양도증여용도 변경하고 최종 1주택이 된 경우 해당 1주택의 비과세를 위한 보유기간을 새롭게 기산한다고만 돼 있을 뿐 세대 분리나 주택 건물의 멸실에 대한 언급은 없다. 세법은 법조문 문언대로 해석하는 것이 원칙이기 때문에 이런 때에는 최종 1주택 보유기간이 적용되지 않는다고 해석하는 것이 타당해 보인다. 다만 더 명확한 유권해석이 나온다면 실무적으로 판단하는 데 도움이 될 것이다.

다주택자가 증여로 1주택 돼도 '2년 보유' 해야 비과세
세대 분리를 할 때는 주민등록 전입만 분리하고 실질적으로는 같은 세대를 이뤄 생활하거나, 세대를 분리해서 살아도 일정 소득이 없는 30세 이하 미혼 자녀의 경우에는 별도 세대로 인정되지 않을 수 있다는 점에도 유의해야 한다.

송지용 < 하나은행 자산관리사업단 세무팀장 >