부모·자식간 저가 양도…증여세 절세에 양도세 비과세 누리는 방법

최근 부동산 시장에 매매 거래가 잘 이뤄지지 않고 있습니다. 다주택자 중과 유예를 한시적으로 유예하는 등 부동산 세제가 변화되고 있지만 얼어붙은 시장에 큰 활력이 되지 못하고 있습니다.

양도세 일시적 2주택의 비과세와 취득세 일시적 2주택 기본세율을 적용 받기 위해선 중복 보유기간 내에 종전주택을 양도해야 하지만, 매수자를 찾지 못해 어려움을 겪는 경우가 많이 발생하고 있습니다.

하지만 가족 간 저가 양도를 활용한다면 양도 시기를 조절할 수 있으므로 양도세와 취득세의 혜택을 적용 받을 수 있습니다. 뿐만 아니라, 자녀에게 주택 증여를 고민하는 등 다음에 해당한다면 저가 양도를 통해 큰 절세효과를 누릴 수 있습니다.

1. 일시적 2주택 기간이 얼마 남지 않아 고민인 경우

2. 자녀에게 해당 주택 증여를 고민인 경우

3. 재개발·재건축 예정 및 시세가 오를 것으로 예상되어 3자에게 양도하기 아까운 주택

만약 일시적 2주택자라면 자녀에게 종전주택을 저가로 양도함으로써 양도소득세 비과세 혜택과 증여세 절세를 누릴 수 있으며, 이후 부모와 자녀 세대는 각각 1주택자로서 이후 양도 시 모두 비과세를 받아 시세차익을 얻을 수 있습니다.

가족 간 부동산을 저가 양도·양수하는 경우 다음의 세무 이슈가 발생합니다.

가족 간 부동산을 거래할 때 시가와 실제 거래가액의 차이 크기에 따라 위와 같은 세무 이슈가 발생할 수 있으니 각자 상황에 따라 유리한 실제 거래가액을 설정해야 합니다.

부당행위계산 부인 '양도소득세'

소득세법에서는 가족 간 시세보다 저렴한 가액으로 매매행위를 하는 경우로서 세법에서 정하는 시가와 거래가액의 차액이 기준금액 이상인 경우, 조세회피행위를 막고 과세 형평성 제고를 위해 해당 매매거래가액을 부인하고 시가로 다시 양도소득세를 계산하도록 되어 있습니다.

<1> 가족(특수관계인)

양도소득세 부당행위계산부인을 적용하는 특수관계인이란 국세기본법 시행령에 따른 특수관계인을 말하며 이에 해당하는 특수관계인은 다음과 같습니다.

1. 6촌 이내의 혈족
2. 4촌 이내의 인척
3. 배우자(사실상의 혼인 관계에 있는 자를 포함한다)
4. 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자·직계비속

<2> 기준금액(부당행위계산 부인 적용의 범위)

특수간계인 간 매매하는 부동산의 시가와 거래가액의 차액이 기준금액 이상인 경우 부당행위계산 부인을 적용하여 시가를 기준으로 양도소득세를 재계산합니다.

기준금액 : Min(3억원, 시가x5%)

[사례]
세법상 시가가 11억원인 아파트를 자녀에게 다음의 금액으로 양도

1. 10.5억원 : 부당행위계산 부인 미적용
(1) 시가와 거래가액의 차액 : 5천만원
(2) 기준금액 : Min(3억원, 55백만원)
시가와 거래가액의 차액이 기준금액에 미달하므로 거래가액인 10.5억원을 기준으로 양도소득세를 부과

2. 8억원 : 부당행위계산 부인 적용
(1) 시가와 거래가액의 차액 : 3억원
(2) 기준금액 : Min(3억원, 55백만원)
시가와 거래가액의 차액이 기준금액 이상이므로 시가인 11억원을 기준으로 양도소득세를 부과

따라서 부당행위계산 부인이 적용되는 경우 시가보다 낮게 매매가액을 설정하더라도 양도소득세는 시가로 양도하는 것과 동일한 세액이 부과됩니다.

<3> 시가

부당행위계산 부인 적용에서의 ‘시가’란 상속세및증여세법의 평가 방법을 준용하고 있으며, 해당 부동산의 종류에 따라 시가의 평가 방법은 달라질 수 있습니다.

가족 간 매매하려는 부동산이 아파트라면 유사한 물건의 최근 실거래가인 시세를 시가로 보아 적용하며, 만약 감정평가를 받아 시세보다 낮은 평가액을 받는다면 더 큰 절세효과를 누릴 수 있습니다.

아파트가 아닌 단독주택, 다가구주택 등은 일반적으로 세법에서 규정하는 유사한 물건의 시세가 형성되어 있지 않아 시세보다 낮은 공시가격을 기준으로 매매거래를 할 수 있으므로 아파트의 경우보다 더 많은 절세효과를 누릴 수 있습니다.

저가 양수에 따른 이익의 증여 '증여세'

가족 간 부동산 매매시 세법에서 정하는 시가와 거래가액의 차액이 상속세및증여세법에서 정하는 기준금액 이상인 경우, 소득세법과 별개로 시가와 거래가액의 차액에서 기준금액을 차감한 금액을 증여재산가액으로 하여 증여세가 추가로 부과됩니다.

기준금액 : Min(3억원, 시가x30%)

[사례]
세법상 시가가 11억원인 아파트를 자녀에게 다음의 금액으로 양도

1. 8억원
(1) 시가와 거래가액의 차액 : 3억원
(2) 기준금액 : Min(3억원, 3.3억원)
시가와 거래가액의 차액에서 기준금액을 차감한 금액은 0원이므로 증여세는 부과되지 않음

2. 7억원
(1) 시가와 거래가액의 차액 : 4억원
(2) 기준금액 : Min(3억원, 3.3억원)
시가와 거래가액의 차액에서 기준금액을 차감한 금액인 1억원을 증여재산가액으로 하여 증여세를 부과

시가의 30%는 3.3억원이지만 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액을 기준금액으로 함

세액비교

자녀에게 아파트 증여를 고민하는 경우, 증여가 아닌 저가 양도를 활용한다면 발생하는 세액을 비교하면 다음과 같습니다.

[사례]
다음의 아파트를 자녀에게 양도, 매수자인 자녀는 무주택자
1. 시가 : 11억원
2. 거래가액 : 7억원
3. 취득가액 : 5억원
4. 공시가액 : 6억원

1. 양도소득세

시가 11억원과 거래가액 7억원의 차액이 기준금액 이상이므로 시가 11억원으로 양도소득세를 재계산하지만, 양도가액 12억원까지 양도소득세가 비과세 되므로 양도소득세는 발생하지 않습니다.

2. 증여세

시가 11억원과 거래가액 7억원의 차액 4억원에서 기준금액 3억원을 차감한 금액인 1억원이 증여재산가액이 됩니다. 직계비속에게는 10년간 5000만원의 증여재산공제가 적용되므로 5000만원에 대한 증여세가 부과됩니다.

3. 취득세

다주택자인 부모가 자녀에게 증여한다면 취득세가 12%(농특세, 지교세 제외)로서 중과되지만, 매매한다면 무주택자인 자녀는 1~3%(농특세, 지교세 제외)의 기본취득세율이 적용됩니다.

1. 양도소득세

시가 11억원과 거래가액 7억원의 차액이 기준금액 이상이므로 시가 11억원으로 양도소득세를 재계산하여 취득가액 5억원과의 차액인 6억원에 대하여 일반 양도소득세율(6~45%)가 적용됩니다. 양도자가 다주택자로서 조정대상지역 내 아파트라면 중과세율(2주택자 20%, 3주택자 30% 가산)이 적용되지만, 현재 1년간 중과유예 기간을 둠으로써 일반세율이 적용됩니다.

2. 증여세

시가 11억원과 거래가액 7억원의 차액 4억원에서 기준금액 3억원을 차감한 금액인 1억원이 증여재산가액이 됩니다. 직계비속에게는 10년간 5000만원의 증여재산공제가 적용되므로 5000만원에 대한 증여세가 부과됩니다.

3. 취득세

다주택자인 부모가 자녀에게 증여한다면 취득세가 12%(농특세, 지교세 제외)로서 중과되지만, 매매한다면 무주택자인 자녀는 1~3%(농특세, 지교세 제외)의 기본취득세율이 적용됩니다.

저가 양도 거래, 세무상 리스크는?

가족 간 저가 양도·양수 거래에 대한 조사 및 세액추징 사례는 꾸준히 발생하고 있습니다. 직거래 신고된 거래로서 다음과 같은 쟁점 사항들을 고려해야 하며, 각자의 상황에 따라 이외의 문제들이 발생할 수 있으므로 충분한 검토 후 진행이 필요합니다.

가족 간의 거래는 제삼자 간의 매매거래보다 조세회피 행위가 빈번하게 발생하므로 관련 행정기관과 과세관청의 소명요청 및 세무조사의 대상이 될 수 있습니다.

양도시기, 채무승계 여부, 실제 세대분리 여부, 거래가액의 비율, 자금출처의 내용 등 각자의 상황에 따라 추가로 검토해야 할 사항들은 달라집니다.

저가 양도거래는 절세효과가 클 수 있는 만큼, 충분한 검토 없이 무리하게 진행한다면 예상하지 못한 큰 세액과 가산세가 추징될 수 있으므로 전문가와 충분한 상담을 통하여 진행하는 것을 추천해 드립니다. 이상 부동산 전문 당신의 자산코디네이터, 이상웅 세무사입니다.