15년 전 매입한 주택을 최근 매도한 A씨는 양도소득세 신고를 하기 위해 관련 서류를 준비하다가 당황했다. 2007년 주택을 거래하면서 작성한 매매계약서를 찾을 수 없었기 때문이었다. 양도세는 취득가액과 양도가액의 차이인 양도차익에 부과되기 때문에 취득가액을 아는 것이 필수적이다. A씨는 당시 주택을 취득한 가격이 얼마인지 기억은 하고 있지만 증빙할 방법이 없어 고민에 빠졌다.
"매매계약서 꼭 챙기세요"…분실 땐 양도세 수천만원 더 낼 수도

취득가액 없다면 기준시가로 계산

소득세법에는 A씨 경우처럼 매매계약서를 분실해 취득가액을 증빙할 수 없으면 사용할 수 있는 취득가액 추정법이 명시돼 있다. 취득 당시 감정평가액이 우선 고려된다. 취득일 전후 각 3개월 안에 해당 자산에 대해 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 금액의 평균액을 취득가액으로 적용해 세금을 부과한다.

당시 감정평가를 받은 기록이 없다면 환산취득가액을 적용해 양도세를 부과하게 된다. 환산취득가액은 매도 시와 취득 시 기준시가의 차이를 통해 매입가액을 추정하는 방식이다.

국세청은 기준시가가 10억원인 주택을 15억원에 매도하는 사례를 통해 이를 설명하고 있다. 이 주택의 취득 당시 기준시가가 2억원이면 환산취득가액은 매도 가격 15억원에 기준시가 비율인 20%(2억원÷10억원)를 곱해 산출한 3억원이 된다. 이 사람은 15억원과 3억원의 차이인 12억원의 양도차익에 대해 세금을 내야 한다.

문제는 실제 취득가액이 환산취득가액보다 높을 경우에 발생한다. 취득가액이 높을수록 차익이 줄어 세금 부담이 감소하는데, 이보다 낮은 환산취득가액을 적용하면 세금 부담이 커지기 때문이다.

이 사례에서 A씨가 실제론 5억원에 주택을 취득했다면 양도세액은 1억원 가까이 늘어난다. 취득가액 5억원이 인정되면 매도가인 15억원과의 차액인 10억원에 대해 세금을 내면 된다. 국세청 홈택스 간이세액 계산기로 이를 계산하면 양도세는 3억8355만원이 나온다. 양도차익 10억원에서 기본공제만 적용한 후 최고 42% 세율로 과세한 결과다.

A씨가 이를 증빙할 방법을 끝내 찾지 못해 환산취득가액 3억원이 적용되는 경우엔 양도차익이 12억원으로 계산된다. 적용 최고세율은 45%로 오르고, 양도세액은 4억7347만원으로 8992만원 늘어난다. 매매계약서를 분실한 대가가 큰 것이다.

이 경우엔 소득세법 시행령 163조 규정에 의해 기준시가의 3％를 필요경비로 공제해주기 때문에 실제 세액은 이와 다를 수 있다.

필요경비 최대한 인정받는 게 유리

매매계약서는 물론, 각종 보수비용에 관한 증빙도 남겨놓는 것이 좋다. 양도세를 낼 때 필요경비를 공제해주는데, 집을 관리할 때 사용한 비용도 일부는 인정이 가능하기 때문이다.

국세청은 자산의 내용연수를 연장시키거나 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비 등 자본적 지출을 필요경비로 인정해주고 있다. 아파트 베란다 새시비, 건물의 난방시설을 교체한 공사비, 방 확장 등의 내부 시설 개량공사비 또는 보일러 교체비용, 접이문 및 방범창 설치비용, 사회통념상 지급된 것으로 인정되는 발코니 새시 설치대금, 자본적 지출로 분류되는 인테리어 비용 등이 해당한다.

경미한 개량 등에 사용한 비용은 필요경비로 인정받지 못한다. 벽지·장판·싱크대·주방기구 교체비, 외벽 도색작업, 문짝·조명 교체비, 보일러 수리비, 옥상 방수공사비, 하수도관·오수정화조설비 교체비, 타일 및 변기 공사비, 파손된 유리 또는 기와의 대체, 재해를 입은 자산의 외장 복구 및 도장, 유리 삽입, 화장실 공사비, 마루 공사비 등은 인정받을 수 없다.

강진규 기자 josep@hankyung.com