집값이 오를 곳과 떨어질 곳…이것만 보면 안다

▶전형진 기자
오늘은 라이브가 아닌 녹화로 진행합니다. 왜냐면 형진이가 휴가를 가서..

오늘은 그동안 소개되지 않았던 자료를 짚어볼게요. 이건 7월 말 통계청에서 나온 2020 인구주택총조사인데요. 등록센서스라는 건 과거처럼 일일이 집집마다 방문하지 않고 등록된 행정자료를 통해서 집계했다는 의미입니다. 이름부터 인구주택이죠. 이 통계는 부동산과 굉장히 관련이 깊고 부동산 강의를 다녀보면 이런 통계를 소개해주는 분들도 계십니다.

통계를 보면 작년 말 기준으로 국내 인구는 5183만명으로 집계됐습니다. 전년 대비 5만명 증가한 것으로 나타났습니다. 5만이란 숫자를 기억해주세요. 국내총인구는 외국인까지 포함한 수치입니다. 그런데 외국인 인구는 전년 대비 8만명 감소한 것으로 집계됐습니다. 수도권 인구의 경우 사상 처음으로 과반이 됐습니다. 작년 기준으로 전체 인구의 52%를 차지한다고 나왔네요. 전년도엔 딱 50%에 걸쳐 있었습니다.

그럼 인구가 가장 많이 늘어난 곳은 어디일까요. 이 장에 나와 있는데요. 광역지자체별로 보면 세종, 경기, 제주순으로 나와 있습니다. 그런데 기초지자체별로 보면 경기 화성과 김포가 가장 많이 늘어난 것으로 나타났죠. 사실 이 통계는 아파트 입주물량과 굉장히 밀접합니다. 왜냐면 신도시 등 택지가 조성돼 아파트가 준공되면 그 지역엔 입주가 늘면서 인구도 증가하기 때문이죠. 반대로 재건축이나 재개발 등 정비사업이 진행돼서 멸실이 많이 이뤄지는 곳은 인구가 감소하죠. 그래서 광명과 안양의 인구가 감소한 것으로 나타납니다.

다음 장에 나온 통계를 보시면 방금 설명드린 것처럼 최근 입주가 많이 늘어난 곳들의 인구가 증가한 것으로 나타납니다. 서울 강동, 시흥, 평택, 고양이 상위권에 포진해 있고 반대로 인천 부평, 안양, 광명은 정비사업이 활발히 진행되면서 인구가 감소한 것으로 집계됐습니다. 부평, 안양, 광명이 전국 최하위권(인구순감)입니다.

가구수도 보죠. 작년 기준으로 2100만 가구를 넘어섰는데 앞서 전국 인구가 5만명 늘어난 점을 기억해달라고 했죠. 그런데 가구수는 59만 가구 증가했습니다. 그러니까 인구가 늘어나는 것보다 가구수가 더 많이 증가했다, 그만큼 가구의 분화가 굉장히 빠르게 이뤄지고 있다는 의미인데요. 오른쪽 그래프를 보면 최근 연간의 가구수 증가율이 굉장히 가파릅니다. 작년 기준으로 2.8%였고 몇 년 전에는 1.4%였는데 이렇게 급격하게 늘어났습니다.

그리고 한 가지 눈여겨볼 만한 건 65세 이상 인구를 고령인구라고 표현하잖아요. 고령인구도 전년 대비 5.5% 증가했습니다. 그런데 그 중에서 고령인구인데 자녀와 함께 거주하지 않는 분들은 감소했습니다. 그러니까 자녀들이 부모를 모시고 살진 않는다, 이건 부모와 자녀가 따로 산다는 이야기이고 그만큼 가구가 분화하는 것과 관련이 있다는 얘기죠. 다시 말하면 집이 더 필요해지고 있다는 의미이기도 합니다.

가구수 기준으로 보면 분화한 가구들 중에 1인가구의 비율이 가장 높습니다. 작년 기준으로 31.7%였고 1~2인가구의 비율은 60%에 육박합니다. 1인가구의 경우 전년 대비 1.5%포인트 정도 늘어난 건데 평균 가구원수는 점점 줄어들고 있어요. 작년 기준으로 2.34명이었고 직전 연도엔 2.39명이었습니다.

1인가구 비율이 가장 높은 지역은 어디일까요. 가장 외로운 도시는 대전입니다.

다음 장에 있는 통계도 자세히 볼게요. 2005년 이전엔 4인가구가 가장 대표적인 가구 유형이었는데 2010년대엔 2인가구가 중심이었고, 2015년 이후엔 지금 같은, 형진이 같은 1인가구가 가장 많은 비율을 차지합니다. 빨간 줄을 보시면 2000년엔 1인가구 비율이 15%에 불과했는데 점점 늘어나서 작년엔 31%로 전체 가구 유형에서 가장 많은 비율을 차지하고 있습니다.

그러다 보니 부동산시장에선 인구소멸 문제 못지않게 가구의 분화 문제도 많이 다뤄졌는데요. 특히 1인가구가 늘어나는 만큼 초소형 주택이 뜬다는 말이 나왔고 오피스텔이나 아파트에서도 소형 주택이 늘어나는 경향을 보였었죠. 앞서 말씀드린 문제와 같이 생각해보면 집은 늘어나야 하고 늘어나는 집들은 크기가 작아야 한다는 의미가 되겠죠.

사람들은 어디에 살고 있을까요. 1인가구라고 다 오피스텔 살까요. 그렇지는 않고 아파트에 거주하는 비중이 전체 가구의 절반을 넘습니다. 51.5%이고 전년 대비 37만 가구 증가한 수준입니다. 전체 가구에서 아파트에 사는 비중이 가장 높은 지역은 당연히 세종시입니다. 최근에 계획도시로 조성된 곳이기도 하고 대부분의 주택들이 아파트로 지어졌죠. 그리고 아파트가 드문 제주의 경우 아파트 거주 비율이 가장 낮습니다.

중요한 포인트가 하나 있습니다. 다세대주택에 사는 비율이 가장 높은 지역은 어디일까요. 앞서 제주가 아파트에 거주하는 비율이 가장 낮았지만 그렇다고 다세대주택 비율이 가장 높은 건 아닙니다. 다세대주택 거주 비율이 가장 높은 곳은 서울과 인천인데요. 그 말은 앞으로 이 지역들에서 재개발 압력이 굉장히 강해질 수 있다는 의미겠죠.

그럼 집은 얼마나 늘어났을까요. 재고주택은 1853만 가구로 전년 대비 40만 가구 증가했는데 퍼센트를 잘 봐야 합니다. 전년 대비 2.2% 늘어난 수준이고 최근 연간과 비교해보면 2018~2019년보단 비율이 낮아졌습니다.

다만 3기신도시가 본격적으로 조성되기 시작하면 2030년대엔 이 비율이 굉장히 올라갈 수 있습니다. 그리고 현재 기준으로 아파트가 전체 주택에서 차지하는 비율은 62.9%인데 이 수치가 2000년엔 47.8%밖에 안 됐어요. 주택 유형에 점점 아파트로 획일화되고 있다는 의미도 됩니다.

집이 가장 많이 늘어난 곳은 어디일까요. 절대적인 숫자가 아니라 비율 기준으로 보면 앞서 말씀드린 것처럼 세종시가 전년 대비 3.5%로 가장 높았어요. 반대로 울산과 대전은 증가폭이 전국에서 가장 낮았습니다. 아래 그래프를 보시면 지역별 증가율이 얼마나 되는지 나와 있는데 세종, 강원 등이 높죠. 특히 강원의 경우 인구가 적은데 주택의 증가율은 높았습니다. 이 통계가 장래 주택가격에 어떤 영향을 미칠지도 예상해볼 수 있겠죠.

그리고 중요한 포인트가 하나 있습니다. 아파트가 점점 작아지고 있어요. 아파트 주거용 평균 연면적이 가장 큰 건축연도, 가장 컸던 시기는 2000~2009년이었다고 합니다. 이 시기에 대형 아파트 열풍이 불었었죠. 당시 집을 크게 지었었다는 의미이고 금융위기가 오고 미분양 사태가 발생하면서 대형 아파트들이 점점 줄어들었죠

표를 보시면 2000~2009년엔 아파트의 평균 면적이 전용면적 82㎡였습니다. 그런데 점점 줄어들어서 작년 기준으론 70㎡까지 확 줄었어요. 초반에 말씀드린 대로 가구가 분화하고 1인가구가 늘어나면서 소형 주택들이 늘어나야 한다, 늘어나고 있다, 이런 트렌드와 맞물려서 생각해보면 집이 얼마나 빠르게 작아졌는지 확인해볼 수 있습니다.

재고주택의 절반가량은 낡은 집입니다. 1800만 가구 중에 20년 이상 된 주택이 910만 가구로 49%입니다. 전년 대비 40만 가구 정도 늘어난 수준인데요. 단독주택을 먼저 볼게요. 재개발을 할 때 노후불량건축물의 기준이 되는 20년 이상 주택이 전체의 73%를 차지하고 있습니다. 물론 노후불량건축물이란 기준은 시도별 조례가 다르긴 한데 30년 이상 된 단독주택으로 다시 정리를 해봐도 절반을 넘습니다.

아파트는 어떨까요. 20년 이상 된 아파트가 전체의 42%입니다. 준공 15년만 지나도 리모델링 연한은 채우잖아요. 그런 아파트가 42%나 된다는 의미이고요. 준공 30년이 지나서 재건축 기준을 충족한 아파트도 전체의 10%에 가깝습니다. 낡은 집들이 어디에 가장 많을까요. 비율적으로 보면 전남이 가장 많습니다. 그 다음이 경북입니다. 그런데 이 지역들은 주택가격 변동률이 크지 않았던 곳들이죠. 낡은 집은 많지만 개발 압력이 강력하진 않을 것이란 의미입니다.

마지막으로 보면 1990~1999년 지어진 주택이 전체의 30%를 차지합니다. 그래서 30년차를 맞이하는 집들이 늘어나고 있다는 것이고요.특히 1기신도시의 리모델링이나 재건축 문제를 고려해봐야 할 시점이기도 합니다. 얼마 전엔 여당 부동산특위에서 1기신도시 리모델링 활성화법안을 만들겠다는 얘기도 나왔었는데요. 아직 구체적으로 내놓은 건 없습니다.

오늘은 라이브가 아닌 녹화본으로 자료를 짧게 짚어봤고요. 다음주는 추석특집으로 목요일 오후 4시에 아파트월드컵을 진행할 예정입니다. 거듭 말씀드리지만 집코노미 멤버십이 출시됐습니다. 가입 버튼을 누른다고 바로 가입되는 건 아니고, 눌러보면 어떤 혜택들이 있는지 확인할 수 있으니까 판단해보시길 바라겠습니다. 저는 다음주에 다시 인사드리겠습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영 정준영 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

집값이 오를 곳과 떨어질 곳…'이것'만 보면 안다 [집코노미TV]