무주택자 포기 말자…1억으로 내 집 마련하는 비법

아무리 집값이 폭등했어도 무주택자가 내집마련을 포기할 필요는 없습니다. 재개발 전문가 최진성 작가(아이언키)는 수도권에서도 재개발 틈새시장이 있다고 제안합니다. 초기투자금 1억~3억원으로 미래 새 아파트에 투자할 수 있는 재개발 추천지를 꼽아봤습니다.

▶서기열 기자
다음으로는 저희 전형진 기자 무주택자를 위한 재개발 투자방법. 무주택자들은 지금 현재 어떻게 접근해야 할까요? 재개발 방식을 활용한다면.

▷최진성 재개발마스터키 대표
아까 뭐 부장님 케이스나 기자님 케이스처럼 기존 1주택은 어떻게 처분을 하고 또 내가 취득세는 어떻게 줄이고 주택 수에 포함되지 않는 건 어떻게 하고. 뭐 이런 것들이 되게 복잡한 세법을 계산해서 전략을 들어가야 되는데.

무주택자 분들은 사실 내가 갖고 있는 돈에서 최상급지의 매물을 사시기만 하면 돼요. 너무 심플한데 무주택자분들이 생각하시는 게 내가 돈이 한 3억원이 있는데 1억5000만원은 지방 투자를 하고 1억5000만원은 조금 썩은 빌라를 사서 언젠간 될 곳을 갖고서 가는 건 어떨까 이런 생각을 하시는데.

사실 무주택자들의 최상의 솔루션은 본인이 일단 본인이 동원할 수 있는 최대의 자금을 파악하시구요. 그래서 일단 투자금을 파악하시고 그 투자금으로 갈 수 있는 재개발 중에서 제일 좋은 곳이 어디냐를 정하고 그 구역 내에서 자기 투자금에 맞는 매물을 매수해서. 아예 만약에 내가 몸테크가 가능하다 그러면 일단 실거주 2년을 먼저 채워놓는 것도 좋은 방법이구요.

▶서기열 기자
빌라에 들어가서.

▷최진성 대표
네. 빌라에 들어가서. 근데 빌라도 사실은 필로티 구조로 돼서 주차도 가능하고 수리만 좀 되면 어느 정도 몸테크도 아파트보다는 조금 덜 하지만 수월한 매물들이 있구요. 같은 빌라라고 하더라도 도로도 너무 좁고 주차도 너무 힘들고 실거주 요건이.. 심지어 아기가 있는 가정은 주거환경이 너무 열악하면 힘들거든요. 그래서 그런 부분까지 매물을 선택할 때 잘 선택해서 들어가시면 몸테크까지 하면서 할 수 있는 그런 전략으로 가는 게 가장 좋지 않을까 생각합니다.

▶서기열 기자
그렇군요. 사실 무주택자 분들이 물론 다양한 사례가 있을 수 있겠지만 무엇보다 중요한 게 그렇게 사실 그렇게 투자 예산이 많지 않다라는 거일 거 같아요. 소액 투자가 가능하다는 게 장점일 수 있을 거 같은데.

▷최진성 대표
그렇죠. 사실 무주택자 분들이 투자금이 적을 수 밖에 없는 게 내가 돈이 있었으면 내가 샀을텐데 나는 돈이 부족한데 이렇게 빨리 오르고 있으니까. 아, 내가 돈도 부족한데 내가 살려고 망설였던 데는 가격이 날라가고 이런 데서 상대적인 박탈감을 느끼고. 아까 기자님께서 벼락거지를 면했다고 했는데 벼락거지가 됐다고 느끼는 분들, 상대적인 박탈감을 느끼는 분들이 있는데 사실 제 주위에도 그런 분들이 너무나 많아요. 진심으로 그런 분들을 응원해 드리고 싶구요. 그 분들에게 솔루션을 제시해 드리면.

▶서기열 기자
어떻게 하면 될까요? 무주택자분들은.

▷최진성 대표
소액으로 들어갈 수 있는 재개발 구역을 지금이라도 늦지 않게 사시면 됩니다. 왜냐면 이 재개발 투자를 하시면 아까 말씀드렸듯이 인근 신축 대비 안전마진이 있기 때문에 재개발 투자를 함으로써 이전에 내가 상대적 박탈감 느끼는 금액만큼 안전마진을 갖고 투자하면서 그거에 대해서 마음의 보상을 느낄 수 있어요.

내가 지금 사려고 했는데 안 샀던 아파트가 3억 올랐다 그러면 재개발 구역에서 3억원의 안전마진을 갖고 있는 매물을 사시면 그 상대적인 박탈감을 상쇄시킬 수 있거든요. 그래서 지금 1억원에서 3억원 정도 소액으로, 재개발 안에서는 1억 3억도 큰 돈이지만, 1억원에서 3억원이면 재개발 안에서는 서울 재개발을 들어갈 수 없기 때문에 소액 재개발로 분류를 하긴 하는데요. 인천도 작년에..

▶서기열 기자
인천도 올해 굉장히 핫하죠.

▷최진성 대표
굉장히 핫합니다. 지금 조정지역으로 작년에 묶인 게 조금 아쉬운 부분이 있는데요. 저 역시 첫 번째 재개발 투자는 인천 투자를 했어요. 2018년도에 미추홀구에 있는 주안 3구역이라는 재개발 구역을 거의 4000만원 정도 투자금으로 관리처분인가 이후. 다주택자도 2018년도는 인천이 조정지역이 아니어서 이주비대출 60%를 제가 온전히 승계를 했어요. 그래서 8000만원대 후반의 매물을 이주비대출을 거의 4000만원 받고 4000만원 초기투자금으로 투자를 해서 1년 후가 일반분양 시점이었는데 그때 세금 다 제외하고 거의 100% 수익을 얻고 나왔거든요.

▶서기열 기자
4000만원 넣고 8000만원을.

▷최진성 대표
네. 사실 지금은 관리처분인가 이후에 인천 재개발을 4000만원으로 들어가기에는 조금 환경은 달라졌어요. 조정지역으로 묶였고. 또 인근 신축 시세도 많이 올랐기 때문에. 인근 신축 시세랑 재개발 물건의 프리미엄은 같이 올라가거든요. 왜냐면 기대수익이 올라가니까 매도자들도 프리미엄을.

▶서기열 기자
비싸게 부르는 거죠.

▷최진성 대표
왜냐면 프리미엄을 높여도 매수자가 붙기 때문에 당연히 따라서 올라가는데 그런 부분 때문에 지금은 제가 2년 전에 투자했던 4000만원을 투자해서 4000만원을 버는 그런 투자는 안 되지만. 1억원에서 3억원대로 갈 수 있는 최고의 선택지 중에 하나가 인천 재개발 투자. 그리고 인천은 서울의 서쪽이라고 보고 서울의 동쪽을 다시 한번 보면. 남양주시가 있습니다.

남양주시에 지금 구리시에도 재개발 구역이 많고, 그리고 덕소. 덕소는 읍인데 덕소에, 덕소하면 저희가 맛집 또는 카페, 자전거 타시는 분은 자전거길 이런 게 연상이 되는데 여기가 한강변이에요 덕소는. 사실 덕소에서 잠실까지 광역버스도 되게 잘 돼있구요. 지하철 자체가 경의중앙선 밖에 안 들어와있다는 게 아쉽긴 하지만 한강변이고 강변북로 타기 좋교. 덕소뉴타운도 지금 1억원에서 3억원대에 들어갈 수 있는 선택지가 될 수 있어요. 그래서 한강변에.

▶서기열 기자
인프라를 누리면서.

▷최진성 대표
인프라를 누리면서도 잠실이 직장이다 그러면 자차로도 편하구요. 그리고 또 덕소에서 구리로만 이동하면 구리역과 구리농수산물시장 이쪽에 8호선이 들어와요.

▶서기열 기자
네, 맞습니다.

▷최진성 대표
구리에서 또다시 이제 잠실까지 17분이면 이동할 수 있는 교통환경이 되기 때문에 그런 부분도 덕소뉴타운의 큰 장점이 될 수 있구요.

▶서기열 기자
지금 서울의 서쪽에서 1억원에서 3억원 사이에 투자할 수 있는 재개발 구역으로 인천을 추천하셨고, 동쪽에서는 남양주, 구리. 남양주에서도 특히 덕소를 조금 더.

▷최진성 대표
구리도 좋은데요 구리는 투자금이 이제 3억원에서 4억원대에.

▶서기열 기자
아, 좀 더 많이 써야 되는군요.

▷최진성 대표
좀 더 많이 써야 돼고. 내가 정말 1~2억원대로 가려면 덕소뉴타운인 좋은 투자가 될 수 있습니다.

▶서기열 기자
이렇게 소액투자의 경우에 주의해야할 부분은 뭐가 있을까요? 어떤 걸 중점적으로 봐야할까요?

▷최진성 대표
일단은 무주택자인 경우에는 사실 주택을 사본 적이 없잖아요. 그러니까 ‘부린이’라고 볼 수 있죠. 이렇게 부동산 투자를, 특히 재개발 투자를 처음 해보는 부린이분들 그리고 무주택자 분들은 처음부터 초기재개발을 사시면 마음고생만 하시고 중간에 매도하면서 더 깊은 상대적 박탈감에 빠지게 돼요.

▶서기열 기자
나락으로 떨어질 수 있죠.

▷최진성 대표
근데 제가 덕소뉴타운이나 인천을 말씀드리는 게 여기가 급지가 서울보다 떨어지지만 관리처분인가 이후에 진행되는 구역들이 있거든요. 아니면 사업시행인가를 받았고 관리처분인가 직전인 구역들. 그렇게 되면 관리처분인가를 받았다는 것은 이주가 곧 시작될 거고 그러면 이주비대출 레버리지까지 쓸 수 있거든요. 근데 무주택자는 이주비 대출을 조정지역이라도 쓸 수 있어요.

▶서기열 기자
그렇네요.

▷최진성 대표
거기다가 분담금, 분담금에 대한 중도금대출도 쓸 수가 있어요. 그러니까 무주택자가 돈이 없는데 추가적인 자금까지 들어가면 더 힘들어지니까. 이렇게 소액 재개발 중에서도 관리처분인가 단계의 재개발 구역에 들어가시면 이주비 대출과 중도금 대출이라는 두 가지 레버리지를 활용하면서 투자하기 때문에 초기투자금 외에 추가적인 들어가는 돈 없이 끝까지 가고.

그러면 이주비 대출이나 중도금 대출은 언제 상환하느냐. 입주해서 대출받아서 상환해도 되구요 내가 대출 받는 게 싫다 그러면 전세 한바퀴 돌려서 전세보증금 받아서 상환해도고 여러가지 또 그때 입주시점에, 입주장에 여러가지 전략을 쓸 수 있기 때문에.

물론 이 두가지 선택지 중에서는 여기에 대한 꿀팁도 드리면 저는 전세를 먼저 두는 거보다는 대출을 받더라도 입주를 먼저 하는 걸 추천드려요. 왜냐면 입주장에는 전세가 다 같이 몰려나오기 때문에(물림)

▶서기열 기자
전세금이 떨어지죠.(물림)

▷최진성 대표
전세가를 낮게 받을 수 밖에 없어요. 근데 지금 임대차3법으로 기존 첫 번째 임차인이 계약갱신청구권을 쓰게 되면 4년이 묶이게 되고 또 그때도 5% 밖에 못 올리는데 내가 한번 2년을 살고 실거주까지 마치고 나오면 일단은 조정지역 내에서는 거주요건 2년을 맞추게 되기 때문에 언제고 매도해도 비과세 요건을 맞추게 되고.

또 입주장을 피하니까 내가 두 번째, 어, 2년 살고 전세를 놓을 때는 전세 보증금도 높게받을 수 있고. 제가 추천을 드리는 것은 입주할 때는 무조건 일단은 입주를 하셔라 전세를 주는 거보다는. 그래서 그런 부분까지 체크해서 재개발 투자를 통해서 첫 번째 내집마련에 도전하시면 여러가지 장점을 활용하면서 내집마련에 성공하실 수 있을 거 같습니다.

▶서기열 기자
그렇습니다. 방금 말씀하신 부분은 입주할 때 먼저 들어가보라는 얘기는 사실 다른 유주택자의 경우도 마찬가지로 적용이 될 수 있을 거 같아요. 다양한 이점을 활용할 수 있으니까요.

그렇군요. 네 오늘 되게 유주택자부터 무주택자까지 다양한 유형별로 재개발투자에 대한 다양한 방법들을 팁, 꿀, 팁까지 같이 해서 말씀해주셨습니다. 오늘 말씀 너무 감사하구요 다음에 또 뵙겠습니다.

▶서기열 기자
감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장 진행 서기열 기자
촬영 김윤화·정준영 PD 편집 김윤화 PD 디자인 이지영 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

무주택자 포기 말자…'1억'으로 내 집 마련하는 비법 [집코노미TV]