한 번도 안 가본 길…내년 집값도 올해만큼 오릅니다

집코노미가 엄선한 전문가들과 함께 내년 부동산 시장을 내다보는 '2022 대전망'을 시작합니다. 첫 편은 지난 20여년 동안 시장을 분석해온 곽창석 도시와공간 대표입니다. 곽 대표는 현재 부동산 시장이 한번도 가보지 않은 길을 걷고 있다고 진단합니다. 올 연말 저가 주택을 중심으로 가격 상승이 촉발된 뒤 내년 하반기에는 전세시장에서 회오리 바람이 매매가 상승을 밀어올릴 것으로 예상합니다. 내년에도 올해 만큼 오를 것이라는 김 대표의 전망 함께 들어보시죠.

▶서기열 집코노미TV 기자
누구나 내집마련 하는 그날까지 서기열의 집터뷰 오늘은 곽창석 도시와공간 대표님 모셨습니다.

▷곽창석 도시와공간 대표
예, 안녕하십니까

▶서기열 기자
사실 20여 년간 시장을 지켜보신 전문가십니다. 거래는 줄어들고, 또 집값은 약간 상승세는 조금 꺾이고 있다. 이런 분위기인데 혹시 지금 이 현재 집값의 흐름 어떻게 봐야 될까요.

▷곽창석 대표
지금 집값이 오르기 시작한 지가 상당히 오래됐죠. 2014년 이후에는 계속 오름세니까 햇수로 따지면 거의 8년 이상 상승장이 지속되고 있거든요. 과거로 보면 지금쯤 이제 집값이 꺾일 때가 되지 않았냐 하는 그런 생각들을 많이 하시는 것 같아요. 게다가 최근에 들면서 올해 들면서 보면 거래량이 크게 줄고 있거든요.

▶서기열 기자
그렇죠. 거래가 많이 줄고 있죠.

▷곽창석 대표
추석 이후에는 매수 대기세력이라고 할 수 있는 무주택자들이 거의 뭐 완벽한 관망세로 돌아선 것 같아요. 그래서 지금 거래량이 역대 최저치급 정도까지 줄어들어 있고. 그래서 지금 이제 집값이 본격적으로 꺾이는 거 아닌가 하는 생각을 하시는 분도 계신 것 같은데 제 생각은 좀 달라요.

과거에 집값이 떨어졌던 때를 보면 1991년도 분당, 일산 같은 1기 신도시 입주할 때 떨어졌었고. 또 2008년도 글로벌 금융위기 때 떨어졌었고, 보면 수급 문제 이런 것 때문에 (집이) 많이 지어져서 떨어지거나 그렇지 않으면 이제 외부의 경제위기가 와서 뭐 이렇게 신용이 경색되면서 떨어지는 그런 경우는 있었는데 지금은 그런 경우가 아니거든요. 정부에서 대출규제를 본격적으로 하고는 있지만 아직은 뭐 경제가 위기 상황이라고 볼 수도 없고 또 내년, 내후년 시간이 갈수록 또 이 아파트 입주 물량이 줄어드는 과정이에요.

▶서기열 기자
그렇죠.

▷곽창석 대표
그래서 수급이라든가 경제 상황을 봤을 때 이렇게 오랜 기간 상승했음에도 불구하고 꺾일 시점이 아니라는 게 이번 장의 특징인 것 같아요. 우리가 한 번도 가보지 않은 길을 현재 가고 있는 겁니다.

▶서기열 기자
말씀 중간에 심리도 좀 매수 심리도 얼어붙고 관망세에 접어들었다. 이런 부분도 있는데 이런 건 어떻게 좀 봐야 될까요.

▷곽창석 대표
그 부분은 촉발된 원인이 사실 정부 쪽에서 시작한 거거든요. 시장 가격이 많이 뛰고 또 내년에는 대선을 앞두고 있고 이러다 보니까 올해 8월 말부터 담보대출을 거의 중단하기 시작했고, 또 추석 이후에는 전세대출까지 끊었다가 다시 재개는 했지만은 그 후에 이제 DSR 시행을 원래 예상보다는 한 6개월 정도 앞당겨서 내년부터 본격적으로 시행하겠다.

이렇게 이제 정부에서 압박 카드를 내놨기 때문에 무주택자들은 지금 그 동안 워낙 집값이 많이 올라 있어서 정부가 해주는 이런 대출 중단에 따라서 혹시 급매가 쏟아지고 집값이 원위치 되는 거 아닌가 하는 그런 기대를 현재는 갖고 있기 때문에 관망하고 있는 거지, 막 급매가 쏟아지고 가격이 떨어지고 현재 그런 상황은 아닌 거예요. 서로 그냥 지켜보고 있는 거죠.

▶서기열 기자
폭이 조금 꺾인 거지 여전히 상승하고 있는 건 맞는 거죠.

▷곽창석 대표
그렇죠. 상승 폭이 말하자면 주간 단위로 0.4% 정도 해서 지금은 0.29% 나오거든요. 0.3% 정도거든요. 0.3%라도 1년이 52주니까 그렇죠 지금 연간 15% 정도 상승하는 폭등장이에요. 꺾였어도.

▶서기열 기자
꺾였다고 얘기하지만 여전히 굉장히 높은 수준의 상승을.

▷곽창석 대표
그러니까 작년, 재작년 지금까지는 겪어보지 못한, 꺾인 상태가 지금 최고의 폭등장인 거예요.

▶서기열 기자
대출규제가 강화되면서 실수요자조차도 사실 집을 사고 팔기 되게 어려운 상황이 됐잖아요. 이런 규제가 혹시 시장을 왜곡하는 결과를 불러오지는 않을까요?

▷곽창석 대표
정부에서 강하게 개입하면 시장은 늘 왜곡되죠. 지금 가계부채 총량 규제 때문에 연말로 갈수록 대출 규제는 조금 강해지겠지만 내년이 되면 총량규제에서 어느 정도 풀리는 면이 있고.

한 가지는 시장 참여자 입장에서는 무주택자들 특히 내년 DSR 시행되면 대출을 받기 어려운 분들도 계실 거예요. 이런 분들은 그럼 차라리 내년이 오기 전에 빨리 한시 바삐 대출을 당겨서 집을 사자는 쪽으로 돌았을 수도 있다는 거예요.

▶서기열 기자
그럴 가능성도 있죠.

▷곽창석 대표
급매가 안 나오는 상황이 되면 오히려 무주택자들이 쫓기는 상황이 될 수도 있다는 거예요. 특히 6억 이하 주택이 문제거든요. 6억 이하 주택이 올해까지는 DSR 규제를 안 받지만 내년부터는 전체적으로 DSR 규제를 받으니까 이런 저가 주택 쪽으로 수요층이 몰릴 가능성은 늘 상존하고 있는 거죠.

그러면 거기에서 촉발되면 6억 이하 주택을 또 판 사람이 생길 거고 판 사람은 조금 더 상급지로 가거나 뭐 아니면 주택을 키워간다거나 이렇게 되면서 전반적인 거래가 뭐 이게 연말쯤에 한 번 늘어날 수도 있는 그런 상황입니다 현재는.

▶서기열 기자
오히려 이 대출 규제가 오히려 밑에 저가 주택, 6억 이하의 주택에서부터 시작을 해서 더 위로 전체적으로 확산될 수 있겠다. 매수세가 확산될 수 있다?

▷곽창석 대표
저가주택부터 시작할 수 있다는 거죠.

▶서기열 기자
사실 너무 많은 변수가 있긴 하지만 연말 그리고 내년 초 집값 전망 좀 부탁을 좀 드려도 될까요.

▷곽창석 대표
어렵긴 하지만 전망을 해본다면 제 생각에는 하여튼 연말쯤에는 거래가 그동안 없었는데 한 번 방금 말씀 드린 대로 좀 일어나지 않겠는가. 그런 이제 한번 거래가 일어나면 또 가격 상승세가 한 번 오거든요. 오면 또 추가 대책을 내놓지 않을 수가 없을 거고 그러면은 이 추가 대책이 또 나오게 되면은 내년 상반기는 아, 또 소강상태로 가지 않겠는가.

추가 대책이 나올 때니까 그런 추가 대책에 따라서도 또 관망세로 돌아서는 거죠. 그런 추가 대책들이 또 어떤 영향을 미칠지 대책이 나오면 보통 우리 2~3개월은 또 기다리거든요. 그래서 내년 상반기는 지금 지난 4년 동안 계속 상반기 약세 하반기 강세로 왔어요. 근데 올해도 그런 패턴이 지속되나 했는데 올해는 이제 대출 중단이 되면서 이런 상황이 잠깐 미뤄지긴 했는데 그래도 한 번은 거래는 터질 거라고 봐요.

그리고 내년도 마찬가지로 내년 한 뭐 또 8월쯤 되면 계약갱신청구권제 시행 2년 차가 되거든요. 2년이 되면 내년 8월 이후에 전세 만기가 되시는 분들은 지금처럼 계약갱신 청구권을 사용할 수가 없어요.

▶서기열 기자
그때 한 번 쓰셨던 분들은.

▷곽창석 대표
그러니까 2년이 됐으니까 이제 새로 만기가 되는 분들은 어쩔 수 없이 올려주거나 또는 뭐 비워주거나 그래야 되거든요. 그러면 이게 또 전세 시장에 한 번 회오리 바람이 불 수가 있어요.

▶서기열 기자
크게 출렁이겠죠.

▷곽창석 대표
크게 출렁일 수 있습니다. 그래서 그런 것들이 또 시장을 한번 흔들어 놓을 가능성이 있다. 이렇게 볼 수 있죠.

▶서기열 기자
그럼 전셋값이 또 오르게 되면 또 매매가도 또 자극할 수밖에 없는 그런 흐름이 될 가능성이 있겠네요.

지금 현재 상황을 가정을 해놓고 봤을 때 집값은 그러면 내년은 어느 정도 상승폭을 기록할 거라고 예상을 하시나요.

▷곽창석 대표
저는 내년도 올해 하고 거의 비슷한 수준이 되지 않겠는가 보고 있거든요. 구조적으로 해결될 수 있는 문제가 없어요. 너무 오르긴 했는데 떨어질 수 있는 유인이 없어요 현재는. 여전히 매물은 나오기 힘들고 지금 주택 공급이 지속적으로 줄었기 때문에 입주량도 줄어들고 특히 지금 올해보다도 내년이 전세가 상승이 촉발될 가능성이 더 높거든요.

▶서기열 기자
그렇죠.

▷곽창석 대표
계약갱신청구권제 때문에.. 그런 면에서 본다면 떨어질 수 있는 요인이 별로 없다. 그렇게 보고 있습니다.

▶서기열 기자
올해만큼 오를 것이다? 알겠습니다.
그렇다면 그런 전제 하에서 주택 소비자들은 어떻게 행동을 해야 되느냐가 되게 중요할 것 같아요. 그래서 무주택자 입장에서 먼저 얘기를 해보자면 사실 무주택자 너무 지금 집값이 올라버려서 도저히 살 수 없는 상황이다. 이런 얘기들을 많이 하는데 어떻게 해야 될까요.

▷곽창석 대표
그렇죠 많이 올랐죠. 엄청 많이 올랐죠. 지금 그래서 무주택자 중에서 이제 각자 다른 생각을 하는 거예요. 많은 분들은 청약 점수가 어느 정도 가점이 되시는 분들은 계속 청약을 기다려야 되겠다는 분도 있고 그런데 좀 젊을수록 가점이 낮아요. 제가 볼 때는 집은 고가 주택도 있고 저가 주택도 있고 다양하지 않습니까. 물론 이제 고가 주택이 좋죠. 강남 누구나 가고 싶죠. 또 강남이 아니더라도 적어도 in 서울 정도라도 하고 싶은 게 일반적인 생각이죠.

저는 뭐 결국은 본인 눈높이 자신의 능력에 맞춰야 된다고 생각을 해요. 집값이 이미 올라 있는데 그런 대출이 나오는 것도 아니고 대출이. 그런 상황이라면 지금 당분간 이런 집값 상승 상황이 개선될 여지가 별로 없기 때문에 여건에 맞춰서 사는 게 맞다고 봐요.

근데 점수도 청약 가점도 이렇게 경계선에 있는 분들 많아요. 경계선에 있는 분들도 좀 적극적으로 본인 눈높이에 맞춰서 조금 밖으로 나가는 선택을 할 수밖에 없겠죠 그러면은. 그러니까 한 번에 해결하려고 하지 말고 제가 볼 때는 어느 정도 할 수 있는 좀 저가 주택을 구입하고 그런 걸 또 한 2년, 3년 들고 있다가 처분하면은 또 보태가지고 또 한 번 더 가고. 스텝 바이 스텝으로 생각을 해야 되지 않을까.

왜 내 친구는 또는 남들은 좋은 데 갔는데 나는 왜 못 가나 뭐 이렇게 생각할 게 아니고, 지금도 제가 볼 때는 밖으로 나가면 뭐 ‘국평’이라고 하죠. 30평대 아파트. 아직 2억~3억 대 많아요. 서울 밖으로 좀 밖으로 조금 멀리 나가야 되겠죠. 이제는 근데 그런 것들마저도 이제 금세 없어진다고요. 그래서 차라리 저가 주택을 먼저 매수해서 시간을 버는 그런 전략이 좋지 않을까 하는 생각이 듭니다.

▶서기열 기자
1주택자들은 어떻게 해야 될까요. 1주택자들도 뭔가 지금 사는 집보다 좀 더 넓은 집으로 또 조금은 더 좋은 지역으로 옮겨 가고 싶잖아요. 근데 사실 지금 되게 대출도 막혀 있고 양도세 취득세 생각하면 사실 쉬운 게 아니거든요. 지금보다도 좋은 집으로 가기가 사실 쉽지 않은 상황인데 도대체 어떻게 하는 게 맞을지 되게 고민이 많을 것 같습니다.

▷곽창석 대표
1주택이신가요?

▶서기열 기자
네, 그렇습니다.

▷곽창석 대표
1주택은 우리나라에서 정말 혜택을 많이 주는 거예요. 어쨌든 2년 보유 지역에 따라서는 2년 거주를 하면은 현재는 9억까지 양도세를 비과세해 주지 않습니까. 1주택자들은 그걸 이제 십분 활용을 해야죠. 그렇게 해서 좀 보유했으면 비과세 요건을 맞춰서 비과세 받고 또, 좀 보태서 본인이 원하는 지역으로 돈을 보태서 사 가고. 뭐 이런 패턴으로 얼마든지 1주택을 할 수 있는데.

문제는 뭐냐 하면 내 물건이 잘 안 팔린다는 겁니다 내 집이. 앞으로는 연간 한 번의 거래가 있을까 말까 하거든요. 이제 그런 거래가 있을 때 처분하고 좀 기다렸다가 이제 비수기 중심으로 살 수 있으면 사고 해가지고 좀 키워간다거나 하는 거는 괜찮은데. 더 상급지로 올라가는 거는 잘 판단하셔야 될 거예요.

정상적인 시장 상황에서는 상승장에서 상급지가 계속 더 올라요. 그런데 지금은 사실 주택 시장이 비정상이에요. 집값이 올랐으면은 많이 지어질 수 있는 환경인데 오히려 집값이 오를수록 많이 지어지지 못하고, 오르면 매물이 많이 나와서 팔려는 물량이 많아서 시장이 안정될 수 있어야 되는데 오를수록 양도세가 더 비싸지니까 더 못 나와요. 비정상이기 때문에 어떤 일이 벌어지냐면은 이제부터는 저가 주택, 하급지 이런 데들이 더 많이 오른다고요.

▶서기열 기자
그렇죠. 올해도 상당히 그런..

▷곽창석 대표
지금 올해 초가 변곡점이었어요. 지금부터는 양극화가 되는 게 아니고 양극화 차별화가 되는 게 아니고, 평준화 장세라는 거에요.

▶서기열 기자
밑에는 더 올라가고.

▷곽창석 대표
그래서 차라리 그렇게 상급지로 가는 것보다는 같은 지역에서 더 키워가는 선택이 더 낫지 않겠나 규모를 키우라는 얘기죠.

▶서기열 기자
그렇군요. 알겠습니다. 오늘 이 시간 곽창석 대표님 모시고 내년 집값에 대한 전망 그리고 어떻게 대응해야 될지에 대한 이야기 나눠봤습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장 진행 서기열 기자
촬영 김윤화 PD 편집 정준영 PD 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

"한 번도 안 가본 길…내년 집값도 올해만큼 오릅니다" [집코노미TV]