A씨는 지난달 도시형 생활주택 사업을 하기 위해 서울 성동구 왕십리동 일반 상업지역의 416㎡(126평)규모 토지를 계약했다. 도시형 생활주택 전문업체에 의뢰한 결과 9층 건물에 60세대 건축이 가능했다. 2~3층은 오피스텔(12실)，4~9층은 원룸형 도시형 생활주택 원룸형(48채)이 적당하다는 평가도 나왔다. 주차대수는 원룸형주택이 6대,오피스텔이 8대였다. 가능한 수익률은 연 7.84%로 제시됐다.

그러나 자금조달 과정에서 문제가 생겼다. 중도금 및 잔금과 공사비 조달을 받기 위해 제1 · 2 금융권을 물색했으나 대출을 받는 데 실패했다. 신용도가 낮다는 게 이유였다. B씨는 현재 토지계약금을 고스란히 날려버릴 상황에 처해 있다.

모두 자기 돈을 가지고 개발사업을 하는 사람은 드물다. 금융기관 돈을 빌려야 하는 경우가 많다. 하지만 도시형생활주택에 다양한 자금조달 방법이 있다는 걸 아는 사람은 많지 않다. 도시형 생활주택은 국민주택기금,토지담보대출,부동산신탁사를 활용하는 방법 등으로 지렛대 효과를 볼 수 있다. 자신의 상황에 맞는 차입 방법을 찾으면 보다 쉽게 도시형생활주택의 꿈을 이룰 수 있다.


◆국민주택기금 활용

서민들의 전세난을 덜어주기 위해 국민주택기금에서 도시형 생활주택의 건설자금이 지원되고 있다. 국민주택기금을 이용할 경우 대략 공사비의 50%가 지원된다. 대출이율은 3년간 4%，3년 이후 5%로 적용된다. 대출기간은 20년이다. 상환방법은 3년거치 17년 원리금 균등분할이다.

그러나 토지주가 주택건설사업자와 공동사업을 할 경우 토지주뿐만 아니라 사업자까지 20년간 공동차주가 돼야 하고,토지소유주는 1년 이상의 주택사업경력이 있어야 한다. 또한 해당 사업부지에 설정된 담보가 없어야 한다는 점이 사업의 걸림돌이다. 이에 따라 정부는 기금을 받는 절차나 요건을 대폭 완화할 예정이다. 상황변화를 주시해야 하는 이유다. 도시형 생활주택은 금리와의 싸움이므로 가급적 국민주택기금을 받을 수 있도록 전략을 수립해야 한다.

◆토지담보대출 이용

국민주택기금으로 대출 받기가 어렵다면 토지담보대출을 이용할 수 있다. 개인적으로 담보대출을 이용하는 것도 좋지만 사업 파트너인 전문업체와 협력관계인 금융기관을 적절하게 이용하는 것도 좋은 방법이다. 신용에 따라 대출 금액의 차이가 있지만 한 사업자의 경우 최근 모 은행을 통해 토지를 담보로 해서 공사비의 70~80%를 대출받았다. 금리도 6%대로 비교적 저렴했다. 이런 경우에는 공사비를 한꺼번에 대출받는 것이 아니라 공사 진행에 따라 필요한 공사비를 나누어서 대출받아 이자 부담을 줄일 수 있다.

◆부동산신탁사도 대안

믿고 맡긴다는 의미의 신탁은 사업주체와 부동산신탁회사의 신뢰관계를 바탕으로 사업을 진행한다. 사업주체가 소유권을 부동산신탁회사에 이전하고 부동산신탁회사는 사업주체의 의견과 자사가 보유한 자금과 전문지식을 결합해 신탁재산을 효과적으로 개발한다.

부동산신탁사는 사업주체의 명의를 양도받아 등기부 등본상 신탁관계로 소유권이 이전되어 있는 상태로 사업을 진행한다. 개발사업에 있어 부동산신탁사의 역할은 첫째 시행사의 리스크를 대신 떠안아 손실이 없는 상태로 만든다. 둘째로는 담보제공방식으로서의 신탁역할이다. 부동산신탁사는 은행에 대출 원리금과 이자에 대한 지급보증을 해줘 토지구입비용과 준공에 필요한 사업비를 조달한다. 또한 시공능력이 우수한 믿을 만한 시공업체에 책임준공을 약속하고 공사를 맡긴다. 입주자 모집공고 등을 통한 피분양자를 모집하고 광고대행사와의 계약절차도 도맡아 한다. 수수료는 부동산신탁회사의 업무범위 및 부담에 기초해 책정된다. 경험이 없거나 자본력이 부족하다면 부동산신탁사와 함께 일을 하는 것도 좋은 방법이다.

조성근 기자 truth@hankyung.com
도움말:수목건축 서용식 대표(02-578-3777)