동화약품 순화동 사옥 자리에 15층 오피스텔

윤아영 기자

입력2019.06.20 17:31 수정2019.06.21 02:49 지면A25

서울시, 재개발계획 승인

동화약품이 서울 순화동 사옥을 54년 만에 다시 짓는다. 15층 높이 오피스빌딩(조감도)으로, 건축 후 2층에는 역사관을 조성해 서울시에 기부채납(공공기여)할 예정이다.

서울시 도시계획위원회는 20일 중구 순화구역 제1-2지구 ‘도시정비형 재개발구역 및 정비계획’이 수정 가결됐다고 밝혔다. 동화약품이 새로 짓는 사옥은 용적률 625% 이하, 높이 70m 이하를 적용해 15층 건물로 짓는다. 서울시 관계자는 “노후화, 도시경관 저해 등의 문제가 발생해 신축이 필요하다”고 설명했다.

새로 짓는 사옥 2층에는 정동근대역사정보관(가칭)을 조성해 서울시에 기부채납할 예정이다.

1897년부터 이곳을 사옥으로 사용하던 동화약품은 1966년 한 차례 건물을 신축했다. 이후 2003년 이 일대가 도시환경정비구역으로 지정되자 재개발을 진행 중이다. 이를 위해 2014년 본사를 LG서울역빌딩으로 이전했다.

하지만 인근 부지 매입 난항 등으로 5년 넘게 재개발사업이 표류했다. 3개 필지(서소문로9길 14) 중 2개 필지가 순화동 1-2지구와 마포로5구역 9-1지구에 각각 걸쳐 있어서다. 동화약품은 마포로5구역 9-1지구 토지(369.7㎡)를 정비구역에 편입시켜 재개발을 진행하고 있다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com

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[집코노미] "서울 핵심 재개발구역에 거품 많다"…재개발 감별사 이정열 대표 인터뷰

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정책에 의해 수익이 결정된다면 차라리 규제가 없는 곳으로 가는 게 대안이다.”▶광역시 재개발시장은 지금 어디쯤 가고 있나.“대전은 지난 5~6년 동안 세종시 개발에 눌려 집값이 약세를 면치 못했다. 수요를 빼앗긴 까닭이다. 하지만 지난해 ‘e편한세상둔산(탄방주공 재건축)’이 청약경쟁률 280 대 1를 기록하면서 부활을 알렸다. 도심 새 아파트 수요가 넘쳐난다는 걸 보여줬다. 전용면적 84㎡의 일반분양가가 4억원에도 못 미쳤는데 분양권은 벌써 7억원을 바라보고 있다. 조합원들의 입주권 웃돈은 더욱 크다는 의미다.대전 도심 재개발은 이제 시작에 가까워 앞으로 이 같은 사례가 더욱 늘어난다. 통상 정비사업이 활발해져 멸실이 늘고 이주가 진행되면 주변 전세가 귀해지면서 아파트가격이 오른다. 그럼 다른 재개발 가격도 같이 오른다. 사업 속도가 빠른 곳들이 내년 말~내후년에야 이주를 시작하기 때문에 앞으로 더 상승할 가능성이 있다.다만 문제는 그 뒤다. 4~5년 뒤 새 아파트 입주가 몰리면 주변 집값이 흔들리고 재개발 가격도 내릴 수밖에 없다. 분양권이 넘쳐나면 세금 문제 등이 복잡한 입주권의 매력도 상대적으로 감소한다. 광역시 가운데선 부산이 이 같은 단계다. 수년 동안 정비사업이 활발했던 영향이다. 광주의 경우 2~3년 뒤가 변곡점이 될 전망이다.”▶수익성이 높은 곳을 고르는 방법은.“입지는 지도만 봐도 우열을 가릴 수 있다. 하지만 사업성도 함께 고려해야 한다. 정비기본계획만으로도 대략적인 추정이 가능하다. 우선 계획 상 전체 가구수에서 토지등소유자수 대비 일반분양이 차지하는 비율을 따져봐야 한다. 일반분양이 곧 조합원의 수익이기 때문이다. 가구당 평균 대지지분도 함께 봐야 한다. 대지면적에서 총 가구수를 나누면 가구당 얼마만큼의 땅을 가졌는지 평균 대지지분이 나온다. 이를 통해 새 아파트가 어떤 면적대로 구성될지 점쳐볼 수 있다.통계를 내보면 용적률 250% 단지를 전용 84㎡ 주택형으로만 구성할 경우 가구당 평균 43.7㎡(옛 13.25평)가량의 대지지분이 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방법은.“조합마다 정비사업비 추산액이 있다. 주식으로 비유하면 종목별 재무제표다. 어디에 돈을 얼마나 쓰는지를 따져보면 된다. 금액이 아니라 비율을 따져봐야 한다. 재건축의 경우 공사비와 기타비의 비율이 75 대 25가량이다.하지만 재개발은 현금 청산자가 많은 데다 상가영업보상비와 세입자 주거이전비를 지급해야 해서 기타비의 비율이 제각각이다. 이때는 주변 구역들과 비교를 해봐야 한다. 예컨대 일반분양이 많아서 수익성이 높은데 조합원분양가가 저렴하지 않은 수준에 책정됐다면 기타비용에서 예비비가 차지하는 비중이 얼마나 되는지를 체크하는 게 중요하다. 조합이 ‘비상금’으로 남겨둔 예비비의 비율이 높다면 입주 때까지 장기투자를 고려해볼 만하다. 향후 관리처분계획변경을 통해 남는 돈을 정산하고 환급해주는 금액이 커지기 때문이다.”▶어느 시점에 투자해야 하나. 사업 단계별 유불리가 있을 텐데.“포인트는 두 가지다. 첫째는 조합설립인가 전후 시점이다. 앞으로의 사업 추진에 대한 불확실성에 있기 때문에 프리미엄이 거의 없거나 낮다. 세를 끼고 사면 2000만~3000만원짜리 빌라도 흔하다. 위험 부담을 안는 대신 적은 투자금으로 향후 높은 수익을 올리는 방법이다.두 번째는 사업시행계획인가를 받은 구역을 노리는 방법이다. 재개발의 7부 능선을 넘었기 때문에 초기 단계보다 리스크는 적다. 사업시행인가를 받은 뒤엔 감정평가를 진행하게 된다. 앞서 한남3구역을 예로 들었던 것처럼 실망 매물이 나올 수도 있다. 거꾸로 감정가액이 높게 나와도 원주민 매물이 출회할 수도 있다. 집값이 크게 오르면 혹시나 떨어질까봐 팔고싶어 하는 마음이 생긴다. 이미 프리미엄이 많이 붙은 상태이기 때문에 빌라보다 단독주택을 노리는 게 좀 더 저렴하게 매수할 수 있는 방법이다.”▶증산4구역이 정비구역에서 해제된 것처럼 초기 단계를 노렸다가 낭패를 볼 수도 있는데.“재개발은 불확실성이 크기 때문에 리스크를 헤지할 전략을 가지고 있어야 한다. 초기 단계엔 투자금을 극단적으로 줄이기 위해 원룸이나 반지하를 사는 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한남뉴타운 2구역 재개발 급물살

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