올 상반기 아파트 가격은 얼마나 오르내렸을까. 결론적으로 말하면 전국의 아파트값은 소폭(-0.23%) 하락했고, 서울도 0.11% 하락에 그쳐 지난해 강력한 부동산 규제정책을 무색하게 했다. 부동산114에 따르면 서울은 25개구 전체가 조정대상지역, 투기과열지구로 지정돼 있고, 15개 구가 투기지역으로 지정되는 등 각종 규제의 직접 대상이었다. 정부의 규제 방향이 다주택자, 고가부동산, 투기수요 차단 등 서울을 겨냥한 대책이 많았음에도 불구하고 오히려 상반기 아파트값이 큰 폭으로 하락한 지역은 경남(-0.95%), 강원(-0.87%), 충북(-0.87%) 순이었다.
물론 정부 정책이 효과가 없었던 것은 아니다. 지난해 상반기 서울 아파트값 상승률은 10.5%, 하반기 8.31% 급등했던 것과 비교하면 정부의 강력한 대책으로 집값 폭등세는 완전히 꺾였다. 하지만 2017~2018년 서울 아파트값이 35.2% 상승한 것을 감안하면 기대 이하의 변동률로 가격조정 수준에 그쳤다. 또 월별로는 올해 1~4월까지 소폭 하락했지만, 5월 0.09%, 6월 0.14%로 상승폭이 커지고 있어 가격 상승이 재연될 것이란 우려를 낳고 있다.
유형별로도 투자 수요가 많은 서울 재건축 아파트는 상반기 0.33% 상승했고, 일반아파트는 0.18% 하락했다. 새 아파트 선호가 높고, 서울 분양아파트의 청약경쟁률이 치열한 상황에서 재건축 아파트 인기도 유지되고 있다. 면적별로도 일반아파트 중 전용면적 60㎡ 이하 소형아파트는 0.39%, 60~85㎡는 0.27% 하락했지만, 9억원 이상 고가아파트가 포진된 85㎡ 초과 중대형 아파트는 오히려 0.08% 상승했다.
자치구별로는 강동구(-2.01%), 양천구(-1.17%), 강서구(-0.92%), 송파구(-0.67%), 서대문구(-0.65%), 성북구(-0.60%), 마포구(-0.54%) 순으로 하락폭이 컸다. 이들 지역은 작년 한 해 동안 16~25% 상승했던 지역으로 올해는 전반적인 거래가 위축되며 가격이 조정된 것으로 조사됐다. 강동, 양천구는 재건축 예정인 노후 단지가 많아 지난해 가격상승폭이 컸고, 서대문구, 성북구, 마포구는 서울 도심권에 있어 교통여건이 좋고 개발호재도 많은 지역이다. 반면 작년까지 상승폭이 적었던 중랑구(1.71%), 중구(1.64%), 종로구(1.52%), 금천구(1.27%) 등은 상반기 1% 이상 올랐다.
그나마 아파트값이 하락한 이유로는 수요 및 거래량 감소가 꼽힌다. 국토교통부에 따르면 올 1~5월 서울의 아파트 매매거래량은 1만1227건으로 지난해 상반기 5만3595건, 하반기 4만3027건에 비해 급감했다. 미신고분과 6월 거래량을 감안해도 지난해에 비해 절반 이하로 예상된다. 가격 고점 불안감과 거래량 감소가 아파트값 조정에 기여한 것으로 보인다.
서울 아파트값이 상승세로 돌아서면서 정부는 추가대책을 고려하고 있다. 하지만 섣부른 대책은 시장을 더욱 왜곡하거나 자극할 가능성이 있다. 서울 아파트값이 떨어지지 않는 이유는 시중에 매물이 나오지 않기 때문이다. 아파트값 상승으로 양도세 등 거래 부담이 커졌고 서울 아파트를 안전자산처럼 인식하는 집주인들이 섣불리 집을 매각하지 않는다. 시중의 풍부한 유동자금과 저금리도 아파트값을 지탱해주고 있다. 서울 선호도도 여전하다.
복합적 요인이 서울 아파트값을 뒷받침하고 있기 때문에 한두 가지 부동산 정책으로 해결하기는 쉽지 않을 것으로 예상된다.
