법인으로 주택을 구입하거나 개인 소유의 주택을 법인으로 전환하는 절세 방안에 관심을 보이는 사람이 많다. 다주택 보유자가 부담하는 양도소득세와 종합부동산세를 피할 목적일 것이다. 법인 명의로 주택을 구입하거나 명의를 변경한다는 것은 개인 입장에서 주택 수를 줄이는 것이기 때문에 실제로 양도소득세와 종합부동산세의 혜택을 볼 수 있다. 하지만 법인으로 주택을 구입하고 후회하는 사람도 적지 않다. 법인으로 주택을 구입할 때의 장점과 단점을 명확하게 알아야 한다.

주주로서 100% 지분을 보유하고 있는 법인이 주택을 구입하면 주주는 간접적으로 주택을 소유할 수 있다. 이 경우 주주인 개인은 주택 수가 늘어나지 않기 때문에 양도소득세 중과세를 피할 수 있다. 또한 가구 기준으로 주택이 한 채라면 법인의 주택 구입과 상관없이 1가구 1주택이 유지되기 때문에 양도소득세 비과세도 가능하다. 종합부동산세 역시 줄어든다. 과세표준을 분산시켜 낮은 누진세율이 적용되기 때문이다. 일반적인 종합부동산세의 최고세율은 2.7%지만, 조정대상지역에서 두 채 또는 지역에 상관없이 세 채 이상의 주택을 보유한 경우 최고세율은 3.2%까지 상승한다. 그래서 종합부동산세는 공시가격의 합이 동일하더라도 주택 수가 적으면 부담이 줄어든다. 또한 세대 기준으로 한 채의 주택을 단독명의로 보유한 경우 종합부동산세 기준금액은 6억원에서 9억원으로 높아진다. 주택 보유기간과 주택 소유자의 연령에 따라 최대 70%까지 세액공제도 가능하다.

법인으로 주택을 구입해 임대소득을 분산하면 개인의 주택임대소득에 대한 종합소득세도 줄일 수 있다. 개인은 1년간의 주택임대소득이 2000만원 이하인 경우 다른 소득과 합산하지 않고 14%의 세율로 분리과세가 가능하다. 그래서 주택임대소득이 2000만원을 초과할 것으로 예상되면 법인으로 주택을 구입해 임대소득을 분산하는 것도 절세에 도움이 된다. 더구나 법인세는 세율이 종합소득세보다 상대적으로 낮다. 법인세는 10~25%의 세율로 과세된다. 법인세의 과세표준을 기준으로 2억원 이하인 경우 10%의 세율이 적용되고, 200억원 이하인 경우 20% 세율이 적용된다. 주택 임대만을 목적으로 설립된 법인이라면 통상 10~20%의 세율이 적용되기 때문에 임대소득에 대한 법인세는 부담스럽지 않다. 다만 법인세는 개인의 소득세와 다르게 모든 유형의 소득을 합산한다. 임대소득 외에 모든 소득을 합산해 법인세율을 적용한다. 심지어 주택을 매각하는 경우에도 양도소득세로 과세하지 않고 다른 소득과 합산해 법인세를 매긴다.

법인으로 주택을 취득하는 것이 유리한 것만은 아니다. 법인이 수도권과밀억제권역에서 주택을 구입하면 무거운 취득세를 부담할 수도 있다. 수도권과밀억제권역에서 설립한 지 5년이 되지 않은 법인이 해당 권역에서 주택을 취득하면 취득세가 중과세된다. 6억원 이하 주택은 5%(농특세·지방교육세는 별도, 이하 동일), 9억원 이하 주택은 6%, 9억원을 초과하는 주택은 7%의 세율로 취득세를 부담한다. 개인이 주택을 취득할 때보다 두 배 넘는 취득세를 부담한다.

법인이 주택을 매각하면 양도소득세가 아니라 10~25%의 법인세율로 다른 소득과 합산해 법인세를 부과한다. 그래서 일견 법인세 부담이 적은 것으로 보일 수 있다. 하지만 그것으로 끝내지 않는다. 주택의 매매차익에 대해서만 10% 세율을 적용, 기존 법인세에 추가해 과세한다. 결국 법인세도 주택을 매각할 땐 양도소득세와 비슷하게 10%포인트를 가산해 과세하는 것이다.

물론 10%포인트를 가산하더라도 개인에게 적용하는 양도소득세 중과세보다 부담이 적을 수도 있다. 그러나 법인세 납부 후 잉여금을 주주에게 배당할 때 주주에게 종합소득세가 다시 과세되는 것을 고려하면 법인이 꼭 유리하다고 단정하기 어렵다. 주주에게 지급한 배당소득은 금융소득으로 구분되고, 주주의 다른 금융소득과 합해 2000만원을 초과하면 기본세율(6~42%)로 종합소득세가 다시 과세된다.

따라서 법인으로 주택을 취득하는 것이 유리한지 분석하기 위해서는 법인세 납부 후 모든 잉여금을 주주에게 배당한 뒤의 세금을 비교해야 의미가 있다.

또한 법인은 개인에 비해 관리비용(법인등록비용, 세무비용 등)이 더 들어가는 점을 고려해야 하기 때문에 단순하게 세금만을 기준으로 법인이 유리한지, 개인이 유리한지를 판단하는 것은 적절하지 않을 수 있다.

원종훈 < 국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >