분양가 상한제→전셋값 급등→전월세 상한제 도입 불가피

▶조성근 부장
민간택지 분양가 상한제가 적용된다는 전제 하에서 보면 분양가가 뚝 떨어질 거란 말이죠. 수요자들은 두 가지로 나뉠 거예요. 가점이 높은 사람과 낮은 사람들은 행동을 달리 해야 할 것 같은데요.

▷곽창석 대표
상한제가 시행되면 무주택자 가운데서도 가점이 낮은 분들은 당첨될 확률이 더 떨어지겠죠. 어느 선이 포기해야 할 점수냐는 없겠지만 경험적으로 보면 10명 중 1~2명만 당첨됩니다.

▶구민기 기자
계속 지원해도 그런가요?

▷곽창석 대표
네, 그렇습니다. 부동산시장이 과열되면 과열될수록 정부에서 경쟁률을 더 높이는 정책을 쓰는데 분양가 상한제가 시행되면 분양 물량은 더 안 나옵니다. 가점이 60점을 넘는다면 기다려볼 만하지 않겠는가, 하는 생각을 합니다. 만약 그 이하라면 그냥 포기하고… 물론 상한제가 시행된다는 전제 하에서 말입니다.

▶구민기 기자
기존 주택을 알아보라는 말씀이시죠?

▷곽창석 대표
네, 그렇게 가시는 게 현실적이란 거예요. 과거부터 현재까지 봤을 때 내 집 마련을 하는 경우와 그렇지 않은 경우를 보면, 지금까지는 내 집 마련을 한 쪽이 이득입니다. 특히 지금은 내년 이후 전세가격이 불안해질 여지도 있으니까요. 1가구 1주택에 대해서는 양도소득세를 9억원까지 비과세를 해줍니다. 이건 엄청난 혜택이거든요. 혼란스럽긴 하겠지만 적극적으로 내 집 마련을 알아보는 편이 좋을 것 같습니다.

▶구민기 기자
분양가 상한제로 재건축 투자의 메리트는 어떻게 되나요?

▷곽창석 대표
단기적으로는 떨어진다고 봐야죠. 아무래도 조합원들은 일반분양가가 낮아지니까 추가분담금이 늘어나는 구조가 되거든요. 5월 이후 재건축 거래가 활발했는데 당시 계약하신 분들이 지금 굉장히 불아해진 거죠. 일반분양가가 내려가면 분담금이 예상보다 늘어나니까요. 그래서 재건축 거래가 뚝 끊겼죠. 그러나 장기적으로 보면 지속된다고 보긴 어렵죠. 몇 년 지나서 관리처분인가 받거나 착공해서 진행되는 곳들에 대한 희소성이 부각되면 2022년께엔 재건축이 다시 활기를 찾지 않을까 하는 생각도 듭니다. 사실 더 민감하게 반응할 수 있는 게 재개발입니다. 너무 낙관적인 투자는 조심해야 할 것 같습니다.

▶구민기 기자
리모델링도 비슷한 조건인가요?

▷곽창석 대표
리모델링시장은 활성화 될 여건은 갖춰졌어요. 그런데 리모델링 사업이라는 게 말처럼 쉽지는 않습니다. 최근 거래량이 줄어들면서 고령자들이 거주하는 주택일수록 손바뀜이 덜 일어나고 있어요. 장기보유한 물건이 많은 지역일수록 정체돼 있거든요. 고령자들이 많은 곳들일수록 리모델링에 대한 반대도 많아요. 리모델링사업이 일방적으로 활성화되긴 힘들지만 재건축·재개발시장이 당분간 가라앉는다고 본다면 반사이익을 받는 쪽은 리모델링이라고 볼 수 있죠.

▶조성근 부장
제일 피해를 보는 건 30년 전후의 재건축·재개발이 되는 것이고, 리모델링은 준공 15년이 되면 할 수 있으니까 이 시기 전후의 주택들은 기대감에 반사이익을 얻는다는 거죠. 10년차 전후의 준신축이나 5년차 내외의 신축 같은 경우는 엄청난 반사이익을 받는 건가요?

▷곽창석 대표
그건 상한제로 인한 단기적인 결과고요. 신축은 상대적으로 이익을 보고 리모델링도 혜택을 보고. 1~2년은 갈 수 있다고 봅니다. 내년 이후에 전셋값이 오른다면 혜택을 보는 건 신축만 국한되진 않을 겁니다. 10년차 내외의 단지들까지 신축의 범위가 확대될 수 있습니다.

▶조성근 부장
세월 지나면 다 오르겠네요? 집이 부족하니까.

▷곽창석 대표
그렇죠. 아마 분양가 상한제 하면 내년이나 내후년엔 필연적으로 전월세 상한제도 꺼낼 겁니다. 그런데 전월세 상한제를 하면 저가 주택의 전월세 가격도 오르거든요. 분양가 상한제부터 전월세 상한제까지 이어진다면 몇 년 후엔 주거 여건이 불량한 주택의 임대료가 오히려 올라가는, 주거복지 수준이 더 낮아지는 방향으로 진행될 수도 있을 것 같아요. 주택정책의 목표는 주거복지를 확대하는 방향이어야 하는데 그게 아니라 서민 주거복지를 하려다 안 좋은 집을 비싸게 살아야 하는 결과를 낳을 수 있다는 거죠. 다른 경제정책은 효과가 금방 나타나지만 주택정책은 잘못 단추를 꿰면 결과가 굉장히 오랜 시간 후에 크게 나타나요. 문제가 그겁니다. 그래서 십년대계, 백년대계를 세워야 하는 분야인 거죠.

▶구민기 기자
정부가 전월세 상한제까지 꺼낼까요?

▷곽창석 대표
그건 자연스럽게 연계될 겁니다. 분양가 상한제를 하면 전월세가격이 금세 불안해지는 상황이 오니까요.

▶구민기 기자
오늘 방송을 보고 전월세나 자가를 알아보시는 분들께서 많은 참고가 될 것 같습니다. 말씀 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 구민기 기자 촬영·편집 이지현 인턴PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미TV] "분양가 상한제→전셋값 급등→'전월세 상한제' 도입 불가피"