로또 청약 줄 대기…분양가 상한제=인생역전 기회

▶안혜원 기자
안녕하세요. 오늘은 청약 전문가인 월용이 박지민 씨를 모시고 분양가 상한제 시대에 어떤 청약 전략을 취해야 할지 알아보겠습니다. 일단 분양가 상한제가 뭔가요?

정부가 추첨 방식으로 순위를 정하고 있는 청약 1순위 예비당첨자들을 가점 방식으로 변경하는 방안을 검토하고 있다. 예비당첨자 순위와 관련해 혼란을 겪은 서울 동대문구 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65 모델하우스 내부. /한경DB

▷박지민
기존엔 공공택지에만 적용했는데 앞으로는 민간택지에도 적용한다는 내용입니다. 기본형 건축라는 게 있는데 여기에다 택지비와 가산비를 더해서 분양가의 상한을 정하는 게 이 제도입니다. 주변 시세의 70~80%에 아파트가 공급되는 거죠.

▶안혜원 기자
상한제가 시행되면 새 아파트 가격이 얼마나 떨어지는 건가요? 지금까지 주택도시보증공사(HUG)에서 규제하는 것보다 훨씬 떨어지나요?

▷박지민
많이 떨어지죠. 지금까지 HUG의 고분양가 관리는 시세의 105% 이내에서 분양하도록 했죠. 분양가 상한제가 적용되면 80% 이하에서 정해지게 될 거예요. 시세가 10억원이라면 8억원대에 분양가가 정해지겠죠.

▶안혜원 기자
어떤 곳이 로또 아파트가 될지도 궁금한데요.

▷박지민
비율의 문제인데요. 시세의 80%라고 한다면, 주변 시세가 5억원일 때 새 아파트는 4억원이 되는 거죠. 즉 시세가 비싸면 비쌀수록 로또 아파트가 될 가능성이 큰 거죠. 전용면적 84㎡를 기준으로 20억원이 넘는 강남과 서초를 중심으로 로또 아파트가 늘어날 것으로 보입니다. 정부에서 규정하는 고가 아파트는 9억 초과 아파트를 말하는데 사실 시세가 이 가격을 넘는 지역들은 다 로또가 될 거라고 봅니다. 다만 경기원에선 시세가 6억원인 곳이 많기 때문에 상한제가 적용돼도 로또 수준은 아닐 겁니다.

▶안혜원 기자
강남권이나 도심에서 로또가 많이 나올 거란 말씀이시죠. 구체적으론…

▷박지민
대표적으론 반포주공1단지 1·2·4주구가 되겠죠. 신반포3차·경남아파트(래미안원베일리), 개포주공1단지와 4단지, 잠실 진주아파트와 미성·크로바 등이죠. 관리처분계획을 받고 분양을 앞둔 단지들인데 이런 단지들이 주로 해당될 것 같습니다. 강남권 전용 84㎡ 아파트의 분양가가 17억원대 전후로 형성돼 있는데 이보다 낮아진다는 의미잖아요. 로또의 기준은 사람마다 다르지만 강남에선 대부분 로또라고 해도 과언이 아닙니다. 반포나 대치 쪽은 이미 시세가 27억원대인데 분양가가 17억원에만 나와도 10억인데….

▶안혜원 기자
강남권에서 로또가 나온다면 청약 가점도 굉장히 높아야 할 것 같아요.

▷박지민
네, 굉장히 높아질 겁니다.

▶안혜원 기자
수혜를 입을 수 있는 가점대가 어느 정도일까요?

▷박지민
최소 59점은 넘어야 할 것 같습니다. 커트 라인이 이 정도인 것이지 인기 있는 주택형이나 가구수가 적은 주택형은 70점도 넘을 것 같아요. 2년 전에 신반포센트럴자이가 분양했을 때 70점 넘는 주택형이 좀 됐어요. 물론 물량이 다소 적었지만요. 70점대라면 적어도 5인 가족은 돼야 할 것 같아요. 4인 가족은 최대 69점을 넘을 수가 없어요. 더 높은 점수를 받으려면 부양가족수가 늘어나야 합니다. 자녀가 한 명이면서 무주택기간이 15년이고 청약통장 가입기간이 15년이면 64점이 되거든요. 그 이상이거나 부양가족수가 많아야 합니다.

▶안혜원 기자
그런데 분양가 상한제가 시행되면 전매제한 기간이 길어질 거라고 하더라고요. 가점은 높은데 목돈이 부족한 분들의 고민이 많아질 것 같은데요.

▷박지민
가점은 높은데 현금이 부족하다면 우회전략도 있어요. 서울 거주자들은 인접 지역에 전입하는 것도 방법입니다. 위장전입 하시라는 게 아니고 직장이나 학교 등의 거리가 멀지 않다면 수도권 지역 새 아파트 분양을 받는다면 로또 2등 정도는 되지 않을까 해요.

▶안혜원 기자
저는 청약가점이 20점대인데 사실 상한제가 시행되면 저 같은 사람들이 청약할 수 있을까 생각도 들긴 하거든요.

▷박지민
사실 20점대면 상한제와 관계없이 힘듭니다.

▶안혜원 기자
전략이 전혀 없는 건가요?

▷박지민
있긴 해요. 굉장히 드문데 전용 85㎡ 이하는 100% 가점제이고 초과는 50% 가점제이니까 이걸 노리는 거죠. 좁은 문이에요 사실. 요즘엔 다 아시고 전용 85㎡ 초과로 청약을 하시니까요. 신축 아파트를 매수하거나 기존 살던 집의 거주비를 최소화하고 다른 집을 전세를 끼고 사둬서 나중에 자산이 생겼을 때 입주하는 방향으로 생각을 바꾸셔도 될 것 같아요. 또는 재개발이 그나마 재건축보다 투자비가 적게 들어가기 때문에 청약보다 더 유리할 수도 있어요.

▶안혜원 기자
새 아파트 청약은 어렵다는 말씀이신 거죠?

▷박지민
청약은 할 수 있는데 당첨은 어렵다는 거죠.

▶안혜원 기자
그럼 아예 통장을 없애는 게 난 거 아닌가요?

▷박지민
통장은 없애는 게 아닙니다. 2017년 8·2 대책 이후 서울에선 가점의 중요도가 높아졌는데, 과거처럼 가점제 비율이 낮아지는 시대가 다시 올 수도 있어요. 그때가서 다시 청약통장을 만든다면 1순위 요건인 2년 가입기간을 채우는 데 시간이 걸리 수 있고, 문제는 청약통장 가입기간 점수가 날아간다는 거죠. 연말정산에 활용하는 방법도 있죠. 최대 240만원에서 40%까지 공제를 해주거든요. 납입이 부담스럽다면 액수를 줄여서 납입기간 자체는 유지하시는 게 좋습니다. 해지하지 말고 유지하세요.

공공임대나 공공분양에 청약할 때는 많은 영향을 주고, 사실 민간분양 아파트에는 큰 영향은 없어요. 공공은 월 10만원씩 납입해야 납입금액을 인정해주는데 중간에 납입을 안 한다면 해당 기간 동안의 횟수와 인정금액은 없어져요.

▶안혜원 기자
차라리 1순위자가 적은 지역으로 이사가는 건 어떤가요?

▷박지민
좋은 방법입니다. 1순위 청약자가 절대적으로 적은 지역이 좋아요. 인구수와 비례하겠죠. 그런 지역 중에 괜찮은 지역이 과천이 대표적이죠. 그래서 전셋값이 오른 지역이기도 하고요. 의왕과 하남, 구리도 나쁘지 않아요. 구리도 재개발구역들이 있고 신축이 부족하고 이후 나올 물량도 적어 괜찮습니다.

▶안혜원 기자
저도 한 번 고려해봐야겠네요.

▷박지민
출퇴근 괜찮으시겠어요? (하하)

▶안혜원 기자
당첨만 될 수 있다면….

▷박지민
과천이라면 지식정보타운이나 3기 신도시를 기다려야 하는데, 3기는 너무 오래 걸리고 지정타는 가점이 높을 것 같네요. 과천은 당해 조건이 1년 이상 거주인데 앞으로 1년 안에 다 분양한다면 지금 전입을 해도 분양이 끝난 상황일 수도 있어요.

▶안혜원 기자
오늘 말씀 감사합니다. 지금까지 집코노미TV였습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 안혜원 기자 촬영·편집 이지현 인턴PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미TV] '로또 청약' 줄 대기…"분양가 상한제=인생역전 기회"