불안해하지 마세요…강남 집값 100% 떨어집니다

▶구민기 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 오늘은 미래에셋대우 리서치센터의 이광수 연구위원님 모시고 이야기 해보겠습니다.

▷이광수 연구위원
안녕하세요 미래에셋의 이광수라고 합니다. 애널리스트이고요, 건설사와 부동산시장을 분석하고 있습니다.

▶구민기 기자
최초의 건설사 출신 애널리스트라고…

▷이광수 연구위원
예, 제가 1호입니다.

▶구민기 기자
최근에 강남 집값이 다시 꿈틀거리고 있잖아요?

▷이광수 연구위원
일단 시장이 상승하든 하락하든 원인 파악을 정확히 해야합니다. 그건 지표를 통해서 설명할 수 있습니다. 가격이 강남을 중심으로 상승하고 있는데 거래량도 동반하고 있어요. 5~8월 가격 상승과 거래량 증가가 동반했다는 건 수요가 증가했다는 겁니다. 그래서 가격 상승이 이뤄졌다고 파악하고 있습니다.

그런데 그 수요가 뭐냐? 제가 파악하기엔 투자와 투기수요가 증가했다고 보고 있어요. 그 근거는 일단 강남3구를 중심으로 해서 법인이 매입한 비율이 증가했고요. 투자 목적의 매수 비율이 증가한 것으로 조사돼요. 투자하려는 분들이 많아지면서 가격 상승세가 이어지고 있다고 보시면 될 것 같아요.

▶구민기 기자
실수요가 늘어났다거나 이런 건 아니란 거죠?

▷이광수 연구위원
그 점에 대해선 시장 분석하는 분들마다 의견차가 있는데요. 예, 늘어나지 않았습니다. 갑자기 인구가 증가한 것도 아니고, 가구수가 늘어나지도 않았죠. 실수요가 단기시장에 미치는 영향은 없다고 저는 봐요.

▶구민기 기자
그럼 지금 고점이라는 말씀이신가요?

▷이광수 연구위원
그렇습니다. 전형적으로 집값이 오르는 건 두 가지 이유인데요. 수요가 증가할 때 오르는 건 전 괜찮다고 봐요. 가격이 정당성을 갖고 있죠. 그런데 공급이 감소할 때 오르는 건 전형적인 고점일 가능성이 높습니다. 그건 한계가 있어요. 집을 안 팔고 계속 매물이 감소할 순 없기 때문에요. 가격 상승의 원인을 보면 고점을 측정할 수 있어요. 그런데 2018년 4~5월부터 매물이 감소하면서 집값 상승이 이뤄졌기 때문에 2018년 5~7월이 집값 고점을 형성하고 있다고 보고 있고, 엄밀하게 말해서 당시 가격 대비 크게 오른 상황은 아니에요. 다시 회복한 수준이죠. 그때 고점 대비해서 오른 상황은 아니고 유지하는 상황입니다. 더 오르긴 힘들고 향후 하락할 징조를 보이고 있습니다.

▶구민기 기자
또 짚고 넘어가야 할 게 공급이라는 건 흔히 말하는 입주가 아니라 매물인 건가요?

▷이광수 연구위원
그럼요. 집값을 결정하는 건 집의 총량이 아니에요. 서울의 집은 계속 증가만 하고 있거든요. 총량은 증가하고, 새집이 증가하는데 집값이 계속 변동하잖아요. 2014년부터 집값은 올랐지만 분양도 많이 했고 입주도 많이 했잖아요. 집값을 결정하는 건 집을 실제로 얼마나 짓느냐가 관건이 아니고 매물이 증가하느냐 감소하느냐가 영향을 미치거든요. 그런 관점에서 공급은 매도공급이란 걸 명확히 하실 필요가 있어요. 예컨대 2015년부터 서울 집값이 급등하기 시작하는데 정말 총량이 줄었나요?

그래서 단기 가격 변화는 특히 공급 측면에선 오해하지 마시고 반드시 매도공급이란 개념을 갖고 있으셔야 해요. 절대 총량을 얘기해선 안 됩니다. 그럼 서울 집은 영원히 부족한 거예요. 강남은 계속 부족합니다. 그래서 총량으로 얘기하는 건 무리가 있다고 보고 있어요. 2015년부터 매도공급이 계속 줄고 있는 건 개발기대감도 있고, 재건축도 활성화되니 집을 팔 이유가 없는 거죠. 실제로 지표를 따져보면 강남을 중심으로 매매회전율이 크게 하락합니다. 매매회전율은 매도물량을 측정할 수 있는 지표거든요. 서울 평균을 보면 과거 100채당 10채는 매물이 계속 나왔어요. 10%의 매매회전율이죠. 그런데 2018년 갑자기 4%로 떨어집니다. 수요는 가만히 있는데 공급이 감소하니 가격이 오르죠. 저는 그게 결정적이라고 봅니다.

이번에 강남에서 집값이 오르는데 큰 변화가 있습니다. 강남 외 거주자 비율이 증가했어요. 5~8월에 말이죠.

▶구민기 기자
올해 회복할 때 말씀하시는 거죠?

▷이광수 연구위원
네. 그런데 강남에 거주하는 분들은 팔기 시작합니다. 강남의 상황을 누가 더 잘 알까요? 강남 사람들이죠. 비하하는 의미가 아니라 객관적으로 강남에 거주하시는 분들이 분위기를 더 잘 아시겠죠.

▶구민기 기자
고점이라고 하셨잖아요. 떨어지는 시기는 언제일까요?

▷이광수 연구위원
올해 1분기를 주목해보자고요. 1분기에 은마아파트가 갑자기 3억~4억 빠져서 거래됐죠. 종합부동산세 때문에 그런 일이 있었죠. 고점이 풀리는 건 다주택자들이 집을 팔 때 일어납니다. 올해 말이나 내년 1분기도 같은 이유로 매도물량이 증가할 수 있다고 봐요. 계속 이런 게 반복될 수 있기는 한데 여기서 매도물량이 증가하면 더 오르기 힘들고 하락폭이 커질 수 있다고 봅니다.

그런데 가장 결정적인 건 뭐냐면 집값이 안 오르고 지지부진하다면 팔기 시작할 거예요. 집값은 이미 많이 올랐기 때문에 투자하시는 분들은 팔고 싶습니다. 혹시나 규제가 더 강화된다면 의외로 매도물량이 증가할 수 있어요. 그렇다면 하락세가 본격화될 수 있겠죠.

▶구민기 기자
그렇다면 하락기 초기의 모습은 어떨까요?

▷이광수 연구위원
매도물량이 증가하는데 거래가 안 될 겁니다. 올 1분기와 똑같겠죠. 사려는 사람도 더 빠질까봐 안 사요. 그래서 초창기엔 거래량이 크게 빠지고 가격은 조금씩 떨어집니다. 진짜 하락기에 돌입하고 바닥을 찍을 땐 가격은 크게 빠지는데 거래량이 회복됩니다. 집값이 1%만 빠져도 충격은 큽니다. 전문가들 이야기나 기사나 유념해서 보실 필요가 있어요. 오를 땐 퍼센테이지가 커보입니다. 10% 올랐다가 5% 떨어졌다고 괜찮은 건가요? 천만에요. 절대적으로 금액을 보셔야죠.

▶구민기 기자
그럼 빠질 땐 얼마나 빠질까요?

▷이광수 연구위원
가격이 오르는 이유 중에서 매도공급이 감소하며 오른 만큼은 빠질 가능성이 크다고 봐요. 추산해 보면 20~30% 돼요.

▶구민기 기자
엄청 크네요.

▷이광수 연구위원
보세요. 올해 1분기 얘기했잖아요. 은마아파트 18억5000만원에서 14억7000만원대에 거래됐죠. 3억원 정도입니다. 벌써 20%가 넘어요. 이렇게 빠질 수 있는 걸 여러분은 보셨어요. 5개월이 지나서 벌써 잊었나요?

▶구민기 기자
다른 분들과 결이 다른 이야기를 많이 해주셔서 집코노미TV 안에서도 새로운 이야기일 것 같아요. 다른 분들의 이야기와 비교해보면서 보면 더 좋은 콘텐츠가 되지 않을까 생각하네요. 말씀 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 구민기 기자 촬영·편집 이지현 인턴PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미TV] "불안해하지 마세요…강남 집값 100% 떨어집니다"