집값 상승반전 또 맞힌 이상우 내년은 ○○

또 맞혔다. 이상우 익스포넨셜 대표(사진)의 집값 전망 얘기다. 이 대표는 올해 초 서울 강남 집값이 억대로 뚝뚝 떨어질 때 전문가들 가운데 유일하게 상승을 내다봤다. 그때만 해도 “이번엔 빗나갔다”는 시장 평가가 우세했다. 그러나 집값은 결국 그의 말대로 움직였다. 여름부터 급등세를 보이고 있다. 6년째 적중이다.

변화도 컸다. 스타 애널리스트로 불리던 이 대표는 그 무렵 10년가량 몸 담던 여의도를 떠났다. 부동산시장을 더욱 면밀히 분석하기 위해서다. 다음달 4일 ‘집코노미 콘서트’에서 강연할 예정인 이 대표를 만나 내년 부동산시장 전망을 주제로 이야기를 나눴다.

▶결국 올해도 맞혔다. 상저하고의 장세였는데.

“KB부동산 기준으로 연간 상승률 8.4%를 예상했다. 그런데 10월 말까지 3%대 중반을 보여 사실상 8.4% 달성은 힘들게 됐다. 숫자를 정확히 못 맞혔으니 결과적으론 틀린 것이다. 과오를 인정한다. 내년엔 더 정확하게 맞히도록 노력하겠다.”

▶내년 부동산시장 전망은.

“두 가지 큰 이슈가 있다. 모두 부동산시장에 장기적인 영향을 주는 것들이다. 첫째는 자사고와 국제고, 외고가 2025년까지 일반고로 전환되는 점이다. 사실 강남 부동산시장엔 핵폭탄급 사건이다. 둘째는 내년 4월로 다가온 총선이다. 적어도 4월 14일까진 지역 현안들이 매일 거론될 것이란 의미다. 실현 여부가 중요한 게 아니다. 아무리 정치 거물이라도 총선에서 현안에 대한 청사진을 제시하지 않을 수 없다.”

▶올해는 집값 화두로 전셋값 차별화와 토지보상금, 소득증가, 교통망, 리모델링을 꼽았었는데 내년은 어떤가.

“비슷하다. 사실 토지보상과 리모델링은 올해 시장에 영향을 거의 미치지 않았다. 제대로 시작조차 못 했기 때문이다. 오히려 내년 시장에 영향을 줄 수 있는 잠재적 요인이 될 수 있단 의미다. 앞서 말한 자사고 폐지와 총선을 변수로 추가하면 집값이 오를 이유가 하나둘 늘어난다. 내년엔 입주 감소로 인한 전세가격 상승이 우선 예상된다. 전셋값이 오르면 매매가격도 동조하는 경향이 크다. 다만 이미 매매가격과의 차이가 너무 커 서울 요지는 갭투자의 의미가 없어진 곳도 많다. 전세가격은 멈췄는데 매매가격만 나홀로 상승한 곳이 올해 많았기 때문이다.”

▶어디를 눈여겨봐야 하나. 올해 지목했던 노원·도봉·강북과 금천·관악·구로는 많이 올랐다.

“신길과 고덕에서 드라마틱한 변화가 예상된다. 신길은 내년 초부터 3개 단지가 입주하면서 뉴타운의 퍼즐을 맞춰간다. 새 아파트촌으로 바뀌는 입지적 여건을 고려한다면 4년 전 마포를 생각하면 된다. 사실 ‘마포래미안푸르지오’가 입주할 때도 ‘마포는 안 된다’는 사람들이 많았다. 생각하기 나름이다. 고덕도 내년엔 재건축 단지들의 입주가 거의 마무리된다. 완성된 고덕을 보는 셈이다. 멀긴 멀지만 그래도 미사보단 가깝고 학군이나 환경도 좋은 편이다. 그간 입주 부담에도 가격은 빠지지 않고 오히려 올랐다. 앞으로 고덕의 아파트값이 어느 수준에 수렴하느냐에 따라 잠실과 강남 집값에 연쇄적인 반응이 나타날 수도 있다.”

▶최근 발표한 ‘광역교통 2030’이 집값에 기름 붓는 건 아닌가.

“수도권광역급행철도(GTX) D노선을 살짝 언급한 걸 제외하면 새로운 건 별로 없다. 어차피 발표대로 할 것이라곤 아무도 생각하지 않는다. 이미 나온 계획조차 일정이 늦어지고 있기 때문이다.”

▶광역시와 지방 시장은 어떤가. 부산은 순식간에 뜨거워지는 듯하다.

“2년 넘게 집값이 빠졌는데 이번에 조정대상지역에서 해제되는 등 규제가 풀렸다. 그런 기대감이 반영되고 있다. 다만 부산 집값을 이끄는 건 도심 재개발인데, 재개발은 워낙 전세와 매매의 간극이 크다. 소액으로 접근이 어려울 수 있다는 의미다. 청약요건과 전매제한이 완화된 만큼 분양시장도 과열될 것으로 보인다. 인근 울산도 서서히 반등세인데 지역별로 면밀히 나눠 볼 필요가 있는 것 같다. 조선업황 개선에 따른 가격 상승이란 분석이 나오고 있지만 개인적으론 의문이다. 현대중공업이 있는 울산 동구의 집값은 아직도 회복 기미가 없는 데다 ‘조선의 도시’인 거제도 마찬가지다.”

▶청약시장이 역대 가장 뜨겁다. 언제까지 이어질까.

“앞으로도 계속 이어진다. 지금은 예고편일 뿐이다. 상한제로 시장가보다 싸게 공급해준다고 하는데 예비청약자들이 과연 특가의 기회를 놓칠까.”

▶이 와중에 2기 신도시 후속 분양물량들은 어려워 보인다.

“당장 청약경쟁률이 낮게 나오는 것과 결과적으로 계약이 완료되는 것은 다르다. 검단 등 2기 신도시는 굳이 당장 청약통장을 쓸 필요 없이 미계약이 발생했을 때 가서 사면 된다는 인식이 깔려 있다. 시행사 입장에선 계약만 완료된다면 아쉬울 게 없다.”

▶다음달부터 인상된 종합부동산세를 납부하게 되는데 시장 충격 없을까.

“다주택자의 양도소득세율이 높기 때문에 투매가 일어나긴 힘들다. 1주택자라 하더라도 거주요건을 못 맞췄다면 내년부턴 9억원 초과 고가주택의 장기보유특별공제율이 줄어든다. 결국 높은 보유세는 증여를 가져올 뿐이다. 올해 들어 증여가 급증한 이유다.”

▶민간택지 분양가 상한제 대상 지역 추가 지정 등 정책 카드가 많이 남았는데 집값이 계속 오를까.

“정책 변수는 언제나 무한대다. 정부도 부동산 규제가 여기까지라고 말하진 않는다. 다만 총선 전에 고강도로 나오긴 힘들 것이라 본다. 분양가 상한제는 정비사업을 겨냥한 규제다. 범위가 확대될 경우 그만큼 공급이 더 줄어든다는 의미로 해석하면 된다.”

▶경기침체의 영향은 없을까.

“금리와 기대수익률이 내려갈수록 안전자산을 선호하게 된다. 초저금리 사회에서 부동산가격이 급등하는 이유다. 만약 경제적 충격이 온다면 더 무섭다. 초안전자산이 선호되기 때문에 외곽은 무너지고 강남 부동산만 오른다.

▶시장을 잠재울 수 있는 ‘신의 한 수’는 뭐라고 보나.

“한시적 양도세 특례다. 던질 수 있는 환경을 만들라는 의미다. 비과세든 일반세율이든 서울 등 조정대상지역에서 특정 시점까지 중과세를 물리지 않는 식이다. 그동안 차익을 본 이들이 경쟁적으로 매도하려 들 테고, 당초 중과세율로 계산했던 세액분까지는 가격을 내릴 수 있을 것이다. 물론 이후에 더 오를 수 있기 때문에 면밀한 설계가 필요할 것이다. 재미있는 건 현재를 과열이라고 진단할 수 없는 시기라는 점이다. KB 기준으론 연간 3%대가 올랐지만 정부가 기준으로 삼는 한국감정원 통계에선 여전히 마이너스 변동률이다. 그런데도 왜 집값이 불안하다며 대책이 연이어 나오는지는 모르겠다.”

◆이상우 대표의 2020년 부동산시장 전망은 12월 4일 오후 1시부터 서울 논현동 건설회관에서 열리는 ‘집코노미 부동산 콘서트’에서 들을 수 있습니다. 참가신청은 한경닷컴 홈페이지(event.hankyung.com/seminar/jipconomy191204/)에서 가능합니다. (02)3277-9986

전형진 기자 withmold@hankyung.com

[집코노미] 집값 상승반전 또 맞힌 이상우 "내년은 ○○"