글로벌 돈풀기 경쟁 계속…부동산 떨어지기 어려워

▶구민기 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 오늘은 한국경제신문 한상춘 논설위원 모시고 이야기 해보도록 하겠습니다. 2020년대 부동산시장이 어떤 식으로, 어떤 배경을 갖고 출발할까요?

▷한상춘 논설위원
2008~2009년 서브프라임 모기지사태에서 위기가 발생한 만큼 2010년대엔 그 후유증이 컸습니다. 각국이 많은 수단을 썼지만 아직도 완전히 해결되지는 않았어요. 미완성 상태로 2020년대를 맞는 거죠. 돈을 많이 풀고, 소위 양적 완화죠. 아니면 제로금리, 마이너스금리를 어떻게 할 것이냐 하는 측면이 2020년대 부동산에서 가장 큰 여건적인 측면이 되지 않겠느냐고 보고 있습니다.

사실 부동산시장을 예측할 땐 인구구조 등 인구통계학적 관점에서 보는 시각이 대부분입니다. 지금처럼 세계가 하나일 땐, 이민정책 등 각국에서 부족한 사항을 글로벌한 해법으로 풀고 있죠. 2020년대엔 더 각광을 받을 것입니다. 특정 국가의 인구구조만으로 부동산시장을 예측하는 건 잘 맞지 않을 것 같습니다.

그런 측면에서 부동산가격을 결정할 때 가장 중요한 건 뿌려놓은 돈의 환수 여부가 가장 큰 요건이 되기 않겠느냐 봅니다. 지금은 사실 도널드 트럼프 대통령이나 아베 신조 총리 등 주요 선진국 리더들은 개성이 강한 ‘스트롱맨’입니다. 또 한 가지는 법이나 규범을 잘 지키지 않습니다. 세 번째는 정치가가 아니라 정치꾼입니다. 다음 세대가 아니라 다음 선거를 생각한다는 것이죠. 그래서 저금리나 돈을 환수하기는 어렵지 않겠느냐 하는 것이죠. 가장 중요한 돈을 환수하지 못하고 제로금리나 마이너스 금리를 쉽게 올리지 못한다면 2020년대엔 경기 상황과 관계없이 부동산가격은 올라가지 않겠느냐 이렇게 보고 있습니다.

▶구민기 기자
2008년 후유증이 2020년대에도 되풀이가 되겠네요.

▷한상춘 논설위원
그렇습니다.

▶구민기 기자
2020년대 한국 부동산시장은 어떨까요?

▷한상춘 논설위원
사실 한국의 부동산시장은 돈이 철철 넘치는 구조가 쉽게 해소되지 않는다면 떨어지긴 어렵지 않겠느냐 봅니다. 유동성이 풍족하고 금리가 낮은 상태이고 모든 국토가 2시간 이내입니다. 강남의 수요층은 전국민이 되는 거죠. 개방 여부에 따라서는 중국 유커도 수요 계층이 될 수 있고요.

그런 관점에서 규제 일변도의 정책은 강남 지역의 수급불균형을 심화시킵니다. 공급 측면에선 지금의 창릉 등지의 신도시보단 강남 지역에 공급을 늘려 수요를 맞춰줘야 합니다. 인프라는 확대되고 있고, 소셜네트워크를 통해 강남 집값이 오르고 있는 게 생중계되고 있으면 지방의 부자들도 결국엔 강남 집을 사는 것이죠.

부동산 대책을 돌이켜 보자면 사실 효과가 적은 측면이 있습니다. 2020년대엔 자칫하면 외국인들이 들어오면서 강남이나 주요 도시 수요가 크게 늘어날 수 있는 만큼 그런 점을 감안해서 정책을 펴야 합니다.

▶구민기 기자
수요는 늘 수밖에 없고 특정 지역의 공급대책은 부실하다고 보셨는데, 수요에서 가장 중요한 게 유동성인 것 같아요. 세계의 유동성이 거둬들이기 힘든 상황이라고 말씀하셨는데 한국도 똑같은 상황인가요?

▷한상춘 논설위원
그렇습니다. 2010년대 유동성이 종전보다 월등히 많아졌죠. 금리적인 수준도 세계 평균과 비교해 보면 5분의 1 수준입니다. 그런 측면에서 보면 강남의 집값 문제에 대해선 종전보다 가격이 높다고 해서 고평가인가, 이런 문제는 좀 달리 봐야 한다고 봅니다. 부동산가격을 얘기할 때는 가구소득대비 주택가격비율(PIR)을 따지는데, 강남 집값이 런던이나 토론토, 뉴욕 등과 비교하면 높은 편은 아닙니다. 그런 측면에서 과거보다 집값이 높다고 해서 누르기만 하는 정책은 효과가 제한된 게 아닌가 보고 있습니다.

▶구민기 기자
기준금리는 떨어지진 않더라도 오르긴 어려운 환경이 계속 조성되나요?

▷한상춘 논설위원
기준금리는 사실 종전의 관점에선 벗어날 필요가 있지 않나 싶어요. 세계적으로 보면 금리를 낮춰서 경기를 살려왔으니 사실 금리도 종전 수준으로 출구전략이 나와야 하죠. 문제는 지금의 세계경제가 기업의 투자에 의한 지속 가능한 성장이 아니고 부동산가격과 소득에 의해서 경기가 올라간 측면이기 때문에 굉장히 질적으로 낮습니다. 경기가 괜찮다고 금리를 정상화시킨다면 세계경제가 순식간에 역자산효과에 의해서 급락할 가능성이 있다고 보입니다. 지금이 2차 세계대전 때와 비슷하다는 얘기가 나오는 것은 그런 관점에서 나왔다고 봅니다.

유동성 등 돈의 힘에 의해서 경기를 올렸으니 어떻게 하면 잘 지킬 수 있을까, 하는 측면에서 2020년대엔 금리를 쉽게 올리지는 어렵지 않겠느냐, 올린다 하더라도 정상화시키긴 어렵지 않겠느냐 봅니다. 돈이 실물경제에 녹아있기 때문에 그것을 환수하기가 어렵겠다는 것이죠.

▶구민기 기자
2020년대엔 부동산가격이 계속 오를 수밖에 없는 환경이 조성된다는 건데요. 그래도 일각에선 우려가 있을 것 같아요. 올라도 너무 올랐으니까요.

▷한상춘 논설위원
오른다는 개념이, 사실 부동산가격이 올라야죠. 성장률 등 모든게 오르니까요. 단순히 절대가격 오르는 걸 불안하게 생각하면 안 됩니다. 사회가 발전되는 게 뭐든지 오르는 것 아니겠습니까. 나머지가 오른 수준에 비해서 더 오르느냐 안 오르느냐를 판단해야 하거든요. 단순히 어느 지역이 올랐다, 거품이다, 이런 시각으로 봐선 안 된다는 얘기입니다. 그런 측면을 이해할 필요가 있다는 것을 말씀드리겠습니다. 그래야 균형적인 측면에서 바라볼 수 있어요. 소득과 성장률이 올라갈 때 사회 전반적으로 부동산가격이 과도하게 뛰지 않으면 그걸 안정으로 봐야한다는 것입니다. 그런데 한국 사회의 부동산시장은 규제를 통해 가격이 떨어져야 안정으로 보죠. 이게 기본적으로 잘못됐다는 걸 말씀드리겠습니다.

▶구민기 기자
지금까지 2020년대 세계경제 환경과 부동산시장에 대해서 한상춘 논설위원과 이야기 나눠봤습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 구민기 기자 촬영 김예린 인턴PD 편집 김예린·조민경 인턴PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미TV] "글로벌 돈풀기 경쟁 계속…부동산 떨어지기 어려워"