철거 이후 분양을 앞두고 있는 서울 강동구 둔촌주공 아파트 재건축 현장. /한경DB
철거 이후 분양을 앞두고 있는 서울 강동구 둔촌주공 아파트 재건축 현장. /한경DB
일반분양을 앞두고 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심의를 앞둔 일부 사업장은 종전보다 완화된 기준을 적용받을 수 있게 됐다. HUG가 분양가 심의기준을 현실에 맞도록 개선했기 때문이다. 이번 조치로 분양가 상한제 적용 지역에서 벗어나 HUG의 분양가 심의를 받는 아파트 공급 현장들이 혜택을 받을 전망이다. 오는 4월 28일까지 분양가 상한제가 유예되는 대신 HUG의 분양가 심사를 받아야 하는 재개발·재건축 사업장도 숨통이 트이게 됐다.

HUG “분양가 심사기준 일부 완화”

분양가 오르나…둔촌주공·원베일리 등 '기대'
HUG는 ‘고분양가 사업장 심사기준’을 일부 보완해 비교사업장에 대한 기준을 현실에 맞도록 세분화했다고 10일 밝혔다. HUG 관계자는 “종전의 비교사업장 기준은 ‘입지·규모·브랜드 등이 비슷한 아파트’였으나, 이를 개별 사업장 특성을 고려해 세분화한 것이 특징”이라며 “고분양가 심사의 합리성 및 객관성을 강화해 제도를 유연성 있게 운영하겠다”고 설명했다.

국토교통부는 서울 강남·서초·마포구 등 13개 자치구 및 강서·노원·동대문·성북·은평구 내 37개 동, 경기 광명·하남·과천시의 13개 동을 대상으로 분양가 상한제를 적용하고 있다. 여기서 제외된 지역은 HUG의 분양가 심의기준에 따르도록 하고 있다.

HUG는 고분양가 관리지역에서 자치구 단위로 1년 내 입지·규모·브랜드 등이 비슷한 분양단지가 있을 경우 사업자들에 직전 사업장의 분양가 수준으로, 직전 분양단지의 일반분양이 1년을 초과한 경우 이전 분양 단지 분양가의 105% 이내에서 분양가를 책정하도록 요구하고 있다. 하지만 HUG가 분양가 심의기준을 획일적이고 경직되게 운영해 사업장별 격차를 인정하지 못한다는 지적이 끊이지 않았다.

예컨대 분양가 상한제가 적용되는 강남 등의 분양가보다 HUG의 분양가 규제를 받는 강북의 비(非)상한제 지역의 분양가가 훨씬 더 높게 책정되는 기현상이 벌어질 가능성이 있다. 분양을 앞둔 사업장이 수천 가구 규모의 대단지이고 대형 건설회사가 시공하는 반면 앞서 분양한 비교 대상 사업이 100~200가구의 소규모면서 중소 건설사가 시공한 사례도 동등한 잣대로 비교하는 데 한계가 있었다. HUG 관계자는 “앞으로는 비교사업장에 대한 기준을 현실에 맞도록 조정하기 때문에 앞으로는 분양가격을 더 탄력적으로 정할 수 있을 것”이라며 “다만 일부 단지는 입지 또는 규모 등에 따라 분양가 심의기준이 더 까다로워질 수도 있다”고 말했다.

둔촌주공 숨통 트이지만…

정비업계에선 HUG의 분양가 심의기준 변경으로 서울 강동구 둔촌주공 등 분양가 문제로 극심한 갈등을 겪던 일부 단지의 숨통이 트일 것으로 기대했다. 일반분양 물량이 4786가구에 달하는 둔촌주공은 이번 기준 변경으로 3000만원대 초중반까지 분양가를 올릴 수 있을 것으로 기대하고 있다. 이 조합은 지난해 12월 관리처분계획변경인가 총회에서 일반분양가를 3.3㎡당 평균 3550만원으로 책정했다. 이전 HUG 심의기준으로 받을 수 있는 분양가는 2600만원 선에 불과하다. 조합 관계자는 “서울 내에서 가장 큰 규모의 대단지 아파트라는 특성을 무시한 채 최근 같은 구내에서 분양한 단지와 분양가를 맞추는 것은 형평성에 어긋난다”며 “바꾼 기준을 근거로 HUG와 다시 협의에 나설 것”이라고 말했다.

지난해 일반분양분 ‘통매각’을 추진하다 무산된 원베일리 역시 기존 예상보다 수백만원 이상 가격을 높일 수 있을 것으로 기대하고 있다. 종전 심의기준에 따르면 원베일리가 받을 수 있는 분양가는 3.3㎡당 4800만원 수준이다. 비교단지로 꼽히는 바로 옆 아크로리버파크가 3.3㎡당 1억원에 달하는 것과 비교해 차이가 크다. 조합은 분양가를 5000만원대 중후반을 목표로 분양가 심의에 나설 계획이다. 다만 이미 조합원평형 재신청을 받고 있어 일반가구 수는 크게 줄어들 전망이다. 이 단지는 상가조합원 분양, ‘1+1 신청’ 대상 확대 등을 통해 일반분양분을 최소화하는 작업을 하고 있다. 재신청이 끝나면 당초 346가구였던 일반분양물량이 200가구 미만으로 줄어들 것으로 예상된다.

흑석3구역 재개발도 분양가 재논의에 들어갈 가능성이 제기된다. 조합은 일반분양가를 3.3㎡당 2800만원 선으로 책정하고 이달 29일 관리처분변경 총회에서 최종 의결할 예정이다.

이번 기준 변경에 대해 ‘깜깜이 행정’이라는 비판도 나온다. 한 조합 관계자는 “예고도 없이 갑자기 기준을 바꾼 데다 아직까지도 구체적인 내용이 공유되지 않고 있다”며 “막상 가격이 높아진다고 해도 상당수 사업장은 총회를 다시 하기 위한 시간 등이 촉박해 일정 조율이 쉽지 않을 것”이라고 지적했다.

이정선/이유정 기자 leeway@hankyung.com