“서울 아파트 가격은 이미 ‘어깨’까지 올라왔어요. 2~3년 후 하락이 시작될 겁니다.”

김기원 데이터노우즈 대표는 15일 ‘2020 한경 온라인 재테크 WEEK’에서 한 ‘빅데이터로 바라본 부동산 전망’ 강연에서 이같이 밝혔다. 김 대표는 빅데이터 기반의 인공지능(AI) 부동산 스타트업을 운영하며 지표를 바탕으로 아파트 시장을 분석하는 서비스를 제공하고 있다.

그는 2007년 금융위기 때 부동산 시장과 비교해보면 현재 서울 아파트 가격은 당시와 비슷한 고평가 구간에 진입했다고 설명했다. 김 대표는 “서울의 2인 가구 이상 평균 소득 대비 아파트 가격을 비교하면 현재 가격은 과거 아파트 가격이 고점을 찍은 2007~2008년 지표에 근접하고 있다”고 말했다.

서울의 소득 대비 아파트값 지표는 2008년 최고치를 기록했다. 그러다 2015년 저평가 구간까지 왔다가 다시 2008년 수준을 넘으며 상승 중이다. 물가와 주택구매력지수(HAI) 등을 고려해도 아파트값이 비싼 수준이라는 설명이다.

김 대표는 이르면 2023년부터 서울 부동산 시장 하락이 시작될 것이라고 내다봤다. “전국에 50조원 규모의 토지보상금이 풀리는 등 유동성이 넘쳐나면서 올해 말이나 내년께 고점을 찍을 것”이라고 했다. 그러나 높은 세제 등 정부 부동산 규제의 효과가 본격화하고, 2015년부터 급증한 민간임대사업자 주택의 장기임대(8년) 기간이 끝나는 2023년에 차익을 실현하기 위한 매물이 풀리면 하락장이 시작될 것으로 전망했다.

서울의 입주 물량이 부족하지만 가격이 오를 여지는 크지 않다고 주장했다. 김 대표는 “과거 서울 아파트 시장의 대세하락 구간이었던 2010~2013년에도 입주 물량은 그다지 많지 않았다”고 설명했다.

신연수 기자 sys@hankyung.com