주택도시보증공사(HUG)와 분양가를 협상 중인 서울 은평구 수색증산뉴타운의 증산2구역. /한경DB
주택도시보증공사(HUG)와 분양가를 협상 중인 서울 은평구 수색증산뉴타운의 증산2구역. /한경DB
다음달 초 분양을 앞둔 서울 은평구 수색·증산뉴타운 재개발 조합원들이 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통보에 분통을 터뜨리고 있다. 조합들은 민간택지 분양가 상한제 적용을 피해 공급 일정을 서둘렀다. 하지만 HUG로부터 받은 결과는 3.3㎡당 1900만원대다. 지난 5월 인접한 경기 고양시 덕은지구 분양가(3.3㎡당 2010만원)보다 낮은 수준이다. HUG의 과도한 분양가 통제가 사업성을 악화시켜 원활한 주택 공급을 막는다는 비판이 지속되고 있다.

수색·증산뉴타운 조합 ‘패닉’

22일 정비업계에 따르면 서울 은평구 수색13재정비촉진구역(DMC SK뷰 아이파크)은 최근 HUG로부터 3.3㎡당 1970만원의 일반 분양가를 통보받았다. 관리처분계획 인가 때 예상한 일반 분양가(3.3㎡당 2050만원)에 미치지 못한다. 조합원의 추가 분담금이 불가피한 상황이다. 반면 일반 분양 당첨자는 주변 실거래가보다 4억~5억원가량 싸게 아파트를 마련하게 됐다.

"경기 분양가보다 낮다니…" 수색13구역 '반발'
수색13구역 조합원들이 “형평성에 어긋난다”며 크게 반발하고 있다. 인근 고양 덕은지구보다 낮아서다. 5월 분양한 ‘DMC 리버시티자이’도 3.3㎡당 2010만원 수준이었다. 고분양가 논란이 일었던 ‘DMC 리버파크자이’, ‘DMC리버포레자이’의 일반 분양가(3.3㎡당 2500만원대)와는 500만원 이상 차이가 난다.

수색·증산뉴타운 일대 조합원들은 패닉 상태다. 다음달 초 수색13구역을 비롯해 수색 6·7구역, 증산2구역이 일반 분양을 추진하고 있다. 모두 분양가 상한제를 피해 오는 28일 전까지 입주자 모집공고를 신청할 계획이다. 다른 3개 구역은 아직 HUG로부터 분양가 통보를 받지 못했다. 하지만 비슷한 가격대로 심사 중인 것으로 알려졌다. 일반적으로 분양보증서가 발급된 지역에서 2㎞ 이내 떨어진 곳은 비교 사업장이 될 가능성이 높다.

"경기 분양가보다 낮다니…" 수색13구역 '반발'
수색뉴타운의 조합 관계자는 “HUG가 시세를 전혀 고려하지 않고 분양가를 정하고 있다”며 “비교사업장 분양가(DMC SK뷰 1965만원)의 105% 수준이면 3.3㎡당 2100만원은 나와야 하는 거 아니냐”고 했다. HUG는 분양 단지 인근에 1년 이내 분양한 아파트가 있으면 그와 같은 수준에서 분양가를 책정한다. 1년을 초과한 단지가 있으면 105%를 넘지 않은 범위 내에서 분양가를 책정하도록 하고 있다. HUG 관계자는 “내부 심사 규정상 시세는 반영하지 않는다”며 “‘기존 평균분양가의 105%’라는 기준도 ‘기존 분양가에 한국감정원의 주택가격변동률을 곱한 가격’과 ‘평균 분양가의 105%’ 중 낮은 가격으로 정하게 돼 있다”고 말했다.

“과도한 분양가 규제로 시장 악화”

HUG의 고분양가 규제에 따른 갈등은 서울 전역에서 일어나고 있다. 올해 최대 재건축 사업장인 강동구 둔촌주공아파트가 대표적이다. 둔촌주공은 HUG가 통보한 분양가(3.3㎡당 2978만원)와 조합안(3500만원) 간 격차가 커지면서 공급에 차질을 빚고 있다. 아직도 공급 일정은 정해지지 않았다. 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 상반기 서울 공급 물량은 연초 예정 물량의 절반 수준인 2만7600여 가구에 그쳤다. 재개발·재건축 등 정비사업지가 분양가 규제 등으로 위축된 영향이 크다는 분석이다.

부동산 전문가들은 HUG의 분양가 규제가 원활한 주택 공급을 막는다고 우려하고 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “정부가 보험회사인 HUG의 분양 보증제도를 악용해 민간 분양가를 통제하는 건 제도 취지와 맞지 않는다”고 지적했다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “개발 차익을 누구에게 주느냐의 문제”라며 “극소수 사람들이 주택을 싸게 살 수 있도록 규제하는 건 결과적으로는 주택시장 전체에 악영향을 미칠 수 있다”고 말했다.

심은지 기자 summit@hankyung.com