서울 아파트 공급부족…자치구별로 고밀도 개발해야

정부와 서울시가 8·4대책으로 수도권 공급대책을 내놨지만, 일부 자치구에서 반발하는 가운데 자치구별로 고밀도 개발을 해야한다는 주장이 나왔다. 자치구별로 생산성이 다르고 집값 차이도 나는만큼, 자치구의 상황에 맞는 도시계획을 짜야 한다는 분석이다. 일괄적인 규제나 인센티브 보다는 자치구별이 다른 대책이 필요하는 얘기다.

부동산 개발업체이자 컨설팅그룹을 두고 있는 델코리얼티그룹의 최민성 회장은 5일 '서울 자치구별 지역내총생산과 아파트 가격 비교와 개선 방향'이라는 보고서를 통해 이 같이 밝혔다. 최 회장은 "서울 25개의 자치구들의 경제규모와 일자리 등 생산액이 다른만큼 개발도 자치구별로 달라져야 한다"며 "지자체와 민간과의 협력을 통해서만 지역경제과 주택공급의 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있다"고 주장했다.

보고서는 서울시가 2017년 기준으로 내놓은 서울시 명목 지역내총생산(GRDP. Gross Regional Domestic Product)을 바탕으로 작성됐다. 지역내총생산이란 해당 지역에서 생산한 모든 재화와 서비스를 시장가치로 평가한 금액이다. 서울의 생산금액은 404조800억원으로 전국에서 22.0% 비중을 차지하고 있다.

강남구, 지역내 총생산 가장 높아

서울시 25개 자치구 중 지역내총생산이 가장 높은 자치구는 강남구다. 강남구는 65조3870억원으로 서울의 16.2%를 차지하고 있고, 서울시 자치구별 평균(16조1630억원) 보다 4.05배나 많은 수준이다. 최소 자치구인 강북구(3조570억, 서울의 0.8% 비중)의 21.4배를 웃돌고 있다.

강남구 다음으로 중구(51조2130억원, 서울의 12.7%)와 서초구(33조7720억원, 서울의 8.4%) 등의 순이다. 이로써 서울시 자치구 평균 생산액보다 높은(1.0 이상) 자치구는 강남구(4.05배), 중구(3.17), 서초구(2.09), 영등포구(1.98), 종로구(1.94), 송파구(1.66), 마포구(1.16), 강서구(1.04), 금천구(1.01) 등이다.

반대로 평균 생산액 보다 낮은 자치고는 강북구(0.19배), 도봉구(0.21), 중랑구(0.26), 은평구(0.28), 관악구(0.36), 노원구(0.37), 동작구(0.37), 성북구(0.37), 광진구(0.38), 양천구(0.41), 동대문구(0.45), 서대문구(0.51), 강동구(0.51), 성동구(0.66), 용산구(0.73), 구로구(0.82) 등이다.

최 회장은 "1인당 GRDP을 뽑아도 자치구별로 차이가 난다"며 "주거인구가 적고 사업체 밀집도가 높은 중구와 종로구가 높다보니 실제로는 강남구가 1인당 GRDP가 가장 높다고 볼수 있다"고 분석했다.

서울시가 조성중인 '영동대로 광역복합환승센터' 조성사업 조감도(사진=연합뉴스)

서울시 2017년 추계인구(977만6305명)를 기준으로 분석한 1인당 GRDP에 따르면, GRDP 규모가 가장 높은 자치구는 중구다. 중구는 4억600만원으로 서울 평균보다 9.83배나 높고 종로구(1억9600만원, 서울 평균의 4.74배), 강남구(1억2400만원, 3.0배) 등이 뒤를 이었다. 3개구 모두 기업체가 몰려 있지만, 중구와 종로구는 거주인구가 상대적으로 적어 1인당 GRDP가 높게 나타났고 강남구는 상대적으로 거주인구가 많아 낮게 나타났다는 설명이다. 반면 낮은 자치구는 은평구(960만원)로 서울시 평균의 23% 수준이다. 강북구(0.23), 도봉구(0.24), 노원구(0.27), 중랑구(0.27), 관악구(0.27), 성북구(0.31), 양천구(0.36), 동작구(0.36) 등도 낮은 편이다.

서초구 아파트값, 도봉구 대비 4배 이상 높아

보고서는 현재 아파트값 차이도 자치구별로 심하게 벌어지고 있다고 지적했다. 한국감정원이 발표한 6월 기준 아파트 평균 매매가격이 가장 높은 자치구는 서초구로 17억3300만원이다. 서울 평균 8억7200만원 보다 약 2배 정도 비싸다. 가장 낮은 자치구인 도봉구(4억2700만원)의 4배가 넘는다. 2위는 강남구로 17억1500만원으로 역시 서울 평균보다 2배, 도봉구보다 4배 이상 높다. 3위는 용산구로 13억9000만원으로 서울 평균보다 1.6배 비싸고 도봉구보다 3.3배 높다.

최 회장은 "강남구, 서초구, 종로구, 송파구, 마포구 등은 일자리와 주거조건이 다른 자치구에 비해 양호한 지역이다"하며 "중구는 지역내총생산과 1인당 GRDP가 높지만, 주택 환경과 공급이 미흡한 곳이다"라고 판단했다.

강남구는 서울의 중심 비즈니스 기능이 더욱 강화되고 있다. 강남구 코엑스 옆에 광역복합환승센터가 들어서고 현대자동차 글로벌비즈니스센터(GBC)가 예정됐다. 탄천 건너편에 있는 잠실운동장에는 컨벤션과 대규모 비즈니스 시설이 들어선다. 교통과 대규모 최첨단 비즈니스 타운이 계속 들어서고 있어 도심 기능이 더욱 강해지고 있다.

보고서는 중구와 종로구의 경우 젊은 직장인들이 멀리서 출퇴근 없이 일과 거주를 할 수 있는 직주근접형 최적의 입지라고 봤다. 쾌적하고 충분한 아파트 공급이 필요한 지역이다. 저밀도 민간 부지를 고밀도 아파트로 공급하면 부족한 주택을 상당 부분 확보할 수 있다고 봤다. 영등포구와 금천구의 경우 지역내총생산과 1인당 GRDP가 높지만, 아파트 주거환경 개선과 추가적인 공급이 필요하다고 평가했다.

강북구, 도봉구, 중랑구, 은평구, 관악구, 노원구, 성북구 등 생산성이 낮고 일자리도 적으면서 아파트값은 낮은 지역들이다. 이 지역의 주거환경은 비교적 열악하지만 상대적으로 아파트 가격이 낮은 게 장점이라는 분석이다. 주거환경을 개선하면서 기업체를 집중적으로 유치해 양질의 일자리만 확보되면 충분한 직주근접형 지역이 될 수 있다고 봤다. 동대문구, 서대문구, 강동구, 구로구 등도 기업체 유치와 주거환경 개선이 필요한 지역이라고 분석했다.

"해외 대도시 대비 서울 50만호 공급 부족"

최 회장은 "영국, 호주, 미국 등 대도시는 주택호수가 1000명 당 430호에서 크게 벗어나지 않는다. 서울은 1000명당 380호로 50호 정도가 부족하고, 결국 50만호 정도는 추가로 공급해야 수요를 어느 정도 따라갈 수 있다고 볼 수 있다"며 "경제상황이 양호한 자치구에 있는 민간부지를 고밀도 개발해 적절한 가격의 주택을 충분히 공급해야 한다"고 주장했다.

그러면서 공공은 민간과 적절한 인센티브를 협의하는 과정이 필요하다고도 했다. 경제적으로 낙후되거나 주택환경이 열악한 자치구는 미국의 기회 특구처럼 세금감면 정책으로 어느 정도 고밀도 도시재생을 통한 개선이 필요하다는 입장이다.

최 회장은 "자치구별로 공공과 민간이 파트너십을 통해 협력한다면, 부족한 공공부지와 예산의 한계를 극복하는 최고의 수단이 될 수 있다"며 "기업유치를 통해 지역경제를 활성화하고 주택공급을 통해 지역 주민들의 열악한 환경을 개선할 수 있다"고 말했다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com