[단독] 김현아 "허술한 공급대책에 서울 집값은 안떨어진다"
“정부의 공급대책이 너무 허술해 서울 지역의 집값은 (떨어지지 않고) 당분간 현 상황이 유지될 것이다. ”

정치권의 대표적인 부동산 전문가인 김현아 미래통합당 비상대책위원이 1일 ‘부동산 시장이 점차 안정되고 있다’는 정부와 여당(더불어민주당)의 시장 판단을 정면으로 비판했다. 주택 실수요자들이 원하는 지역에 양질의 주택을 공급한다는 신호를 아직도 시장에 주지 못한다”는 이유에서다.

김 비대위원은 이날 여의도 국회에서 한국경제신문과 한 인터뷰에서 최근 민주당과 정부의 부동산 시장에 대한 판단이 “현실과 너무 동떨어져 있다”고 지적했다. 그는 “고강도 부동산 규제로 인해 전반적인 시장 상황은 조금 진정될 것”이라면서도 “지방이나 도심의 외곽의 집값은 하락하겠지만 서울 지역 집값은 큰 변동이 없을 것”이라고 내다봤다. 서울과 지방간 부동산 시장의 양극화가 심화될 것이라는 주장이다.

정부의 ‘허술한 부동산 정책’을 이런 가격 전망의 이유로 제시했다. 그는 “8·4 부동산 공급 대책 이후 서울 지역에서 신고가 거래 아파트가 간간히 나오는 건 강남 뿐 아니라 서울 지역 전반의 공급 여건이 녹록지 않다는 의미”라며 “최근 들어선 새로 공급될 신규 주택들의 품질이 기존 아파트보다 떨어질 것이라는 얘기도 퍼지고 있다”고 전했다. 공공참여형 고밀도 재건축, 3기 신도시 용적률 상향 등 관 주도의 공급 정책을 시장이 신뢰하지 않고 있다는 의미다.

그는 이런 시장의 불신이 ‘문재인 정부의 3년간 학습효과’에서 나왔다고 목소리를 높였다. 김 비대위원은 “3년 전 집을 산 사람과 집을 사지 못한 사람간 클래스가 다른 (부의) 격차가 생겼다”며 “스마트해지고 정보 검색에도 능한 30, 40대 실수요자들이 아파트를 영끌(영혼까지 끌어모아) 매수에 나서는 이유”라고 했다. ‘영끌 매수 하지 말고 서울과 신도시의 분양을 고려하라’는 최근 김현미 국토교통부 장관 발언에 대해선 “지난 3년간 실책을 반성하고 사과부터 해야 시장이 신뢰할 것”이라고 꼬집었다.

그는 민주당 주도로 도입된 ‘전·월세 상한제’와 ‘계약갱신청구권’(2+2년)에 대해서도 “한정된 전세 물량을 놓고 기존 세입자, 신규 세입자, 집 주인이 모두 경쟁하는 구조가 만들어졌다”며 “서울 지역의 전세 품귀 현상은 상당 기간 지속될 수 밖에 없다”고 우려했다. 이어 “새로 계약을 체결하면서 올라가는 전세금은 좌다 월세로 전환될 것”이라고 경고했다.

그는 이번 정기국회에서 여야가 우선 손봐야 할 법과 제도로 ‘1주택자 보유세’와 ‘주택임대차보호법’을 꼽았다. 그는 “현재 흐름대로라면 서울 지역 아파트의 상당수가 종합부동산세 부과 대상이 될 것”이라며 “종부세가 부과 기준을 현행(9억원)보다 높이고 현재 진행되고 있는 과표 현실화도 중단해야 한다”고 했다.
좌동욱 기자 leftking@hankyung.com

다음은 김 비대위원과 일문일답 내용이다. 독자의 이해를 돕기 위해 일부 발언 내용은 손질했다.

▷정부의 8· 부동산 대책 이후 향후 집값이 초미의 관심사다. 이낙연 더불어민주당 대표, 김현미 국토교통부 장관 등 정부와 여당인사들은 한목소리로 “부동산 시장이 안정되고 있다”고 한다.

“전반적으로 시장은 조금 진정될 것으로 본다. 다주택자들은 지방 주택부터 팔고 있다. 하락세는 지방 그리고 도심 외곽부터 시작될 것이다. 하지만 공급 대책에 큰 변화가 없다면 서울 지역은 지금 상황을 유지하는 정도가 될 것으로 본다. 집값이 떨어진다고 해도 하락폭은 ‘소폭’이다. ”

▷공급이 없다면 서울 지역은 안떨어진다는 말인가.

“주택은 다른 일반적인 상품과 성격이 다르다. 차익을 실현하지 못한다면 주택 소유주가 들어가서 사는 길이 있다. 다주택자들이 싼 가격에 집을 내놓으면 서울에 들어오려 했던 사람들이 그 가격에 집을 산다. ”

▷취득세와 보유세가 큰 폭으로 올랐다. 수익이 날 것 같지 않은데도 투자를 하나.

“수익을 기대하니 투자하는 것이다. 단기적으로는 몰라도 중장기적으로 집값이 오를 것으로 본다. 특히 정부의 허술한 공급 대책에 구멍이 있다고 본다. 누구나 살고 싶어하는 지역에 사람들이 원하는 품질의 주택이 공급되지 않는다고 판단하기 때문이다. 서울 시내 아파트값 신고가 얘기가 심심찮게 들리는 이유다. ”

▷신고가 거래 아파트는 강남 3구 뿐 아니라 노원 등 강북에서도 나온다.

“강남 뿐 아니라 서울 지역 전반의 공급 여건 자체가 녹록지 않다. 최근 들어 노원 지역 아파트 값이 많이 오르는 건 노원구가 저평가됐다는 인식이 퍼지고 있어서다. 노원구 사람들은 이런 집을 사지 않을 것이다. 하지만 서울 강남에서 밀려 온 사람들은 원래 강남에 사려 했던 아파트보다는 싸게 보인다. 시장에선 새로 공급될 주택들이 기존의 새아파트보다 좋지 않을 것이라는 얘기도 퍼지고 있다. 물론 역대 최저 수준의 저금리 정책의 부작용도 있다. 돈이 갈 데가 없다는 것이다. ”

▷하락폭은 어떻게 예상하나.

“지금은 부동산 거래가 멈춰있는 상황이다. 당분간 큰 폭의 하락세는 없을 것으로 본다. 추격 매수가 없기 때문에 가격이 진정되고 있는 것이다. (정부와 여당 측 기대처럼)다주택자들이 매물을 동시에 던지는 상황은 당분간 오지 않을 것으로 본다. 이들이 지금 당장 조세 부담을 지는 것도 아니다. 특히 양도세가 큰 폭으로 올라 조금은 버틸려고 할 가능성이 크다. 문제는 글로벌 경기다. 어쨋든, 단기간 집값이 많이 올랐고, 강도 놓은 대책들이 쏟아지면서 부동산 시장이 굉장히 불안정하다. 이런 상황에 글로벌 경제 위기와 같은 거시경제 변수에 따라 시장은 크게 요동칠 수 있다. ”

▷이낙연 당대표는 임대차 시장도 곧 안정될 거라고 한다.

“사람들이 전세로 사는 이유는 집을 사는 것과 다르다. 집을 사는 행위는 장기적인 투자다. 하지만 앞으로 유망하다는 이유로 전세살이를 하지 않는다. 교육이든 직장이든 필요한 이유가 있다. 그런데 살던 사람이 계약을 갱신할 수 있어서 전세 매물이 줄었다. 전세를 끼고 주택을 구매한 집 주인도 다시 집에 들어가야 하는 규제가 만들어졌다. 전세를 놓고 기존 세입자, 신규 세입자, 집 주인이 모두 경쟁을 하는 구조다. 인기 지역은 경쟁이 더 치열하다. 이렇게 해서 올라가는 전월세 인상은 죄다 월세로 전환될 것이다. ”

▷왜 그런가

“은행 이자 1% 인데 목돈을 받아서 어디에 쓸 수 있겠나. ”

▷현 공급정책이 허술하다고 비판했는데.

“지난 7월14일까지 (김현미) 국토부 장관은 본인 입으로 ‘현재 주택공급은 충분하다’고 했다. 그 다음날부터 기획재정부 장관이 슬금글금 공급대책을 내놓기 시작했다. (주택 주무 부처 장관이)공급이 부족하지 않다고 했는데 이후 정부는 약 36만호 주택을 추가로 짓는 대책을 발표했다. 정부가 우왕좌왕한다고 시장이 판단하는 이유다. ”

▷’2018년 말 3기 신도시 발표’를 정부 공급대책의 변화로 보는 시각도 있다.

“특히 요즘 사람들은 집을 살 때 지역을 신중하게 고른다. 정부가 주택을 공급하려는 지역이 사람들이 살기 원하는 지역의 수요를 수용할 수 있어야 한다. 하지만 최근 정부 정책은 이런 수요 측면을 따지지 않고 주로 공급하기 쉬운 지역에 주택을 짓겠다는 내용을 담고 있다. 전형적인 공급자 중심의 대책이다. 사전청약제, 분납형 아파트, 그린벨트 해제 등 예전 MB(이명박) 정부가 쓰던 정책들이 고스란이 다시 나왔다. 공무원들이 서랍속에 있던 공급정책을 영끌해서(영혼까지 끌어모아) 발표한 것이다. 완공은 아무리 빨라도 5년 뒤다. 3기 신도시 용적률을 높인 결과 퀄리티(품질)가 낮은 주택들이 양산될 것으로 본다. 실수요자들이 원하는 지역에 원하는 품질의 집을 짓는다고 볼 수 있을가? ”

▷김현미 장관은 ‘30· 40대’ 실수요자들에게 “영끌 매수 하지말고 서울·신도시 분양을 생각해보라”고 권유하는데.

“2018년 말 정부가 3기 신도시 발표를 한 이후 30대 실수요자들의 주택 ‘영끌 구매’가 가파르게 늘었다. 정부가 수요자들이 원하는 지역의 주택 공급을 확실하게 늘리겠다는 신호를 주지 못하고 있어서다.

▷공급이 부족할 것이라는 전망만으로 수억원을 들여 집을 사려고 할까.

“지난 3년간 학습효과가 있었다. 3년 전 집을 산 사람과 집을 사지 못한 사람간 자산 격차가 상상을 초월한다. 완전히 클래스가 달라지는 격차가 생겼다. 정부는 3년 전이나 지금이나 확실한 공급 사인을 주지 못하고 있다. 공급정책을 슬쩍 내놓으면서 공급이 부족하지 않다고 한다. 30, 40대 실수요자들은 과거와 달리 스마트하고 정보도 많다. 이들이 현재 정부 정책이 효과가 없을 것으로 믿고 정부 정책을 불신하고 있다. 김현미 장관은 “영끌 매수 하지 말라”고 하기 전에 지난 3년간 부동산 실정을 반성하고 사과했어야 한다. ”

▷공급대책이 너무 늦게 나왔고, 시장에 신뢰를 주지도 못하고 있다는 의미인가.

“그렇다. 지금 부동산 가격이 오른 것의 6할은 정부 책임 탓이다. 나머지 4할 정도가 유동성 등 시장 요인이다. ”

▷어떤 정책들이 잘못됐나.

“첫째, 확실한 주택 공급 신호를 주지 못했다. 둘째, 핀셋 규제로 인해 풍선효과가 생겼다. 셋째, 쏟아져 나온 정부 정책들이 서로 모순되는 등 정부가 우왕좌왕한 책임도 있다. ”

▷보유세 부담이 큰 다주택자들이 집을 팔기 시작하면 시장에 영향을 주지 않을까.

“가격이 내려갈 것으로 보는 전문가도 있고 아닌 사람도 있다. 팽팽하다. 현재 집값이 우리 경제가 감당하기에 높은 것도 사실이다. 하지만 다주택자들이 파는 주택 물량 자체가 부동산 시장에 임팩트(충격)을 줄 만큼 영향이 없다고 본다. ”

▷강남 집값은 안떨어진다는 의미인가.

“강남 뿐 아니라 서울 지역은 지금 상황을 유지하는 정도가 되지 않을 까 한다. 입지가 우수한 지역에 적당한 가격의 아파트가 나오면 매수인이 곧바로 달라붙는다. 그동안 서울 지역에 입성하려고 했던 사람들도 잠재 매수 후보군이다. 결국 수요가 없거나 인기가 없는 지역의 가격만 떨어진다. 최근 통과된 ‘주택임대차 3법’때문에 세입자를 끼고 주택을 파는 것도 굉장히 어렵게 됐다. 결국 정부의 부동산 공급 정책은 서울과 지방의 주택 가격의 양극화만 초래할 것이다.”

▷주택임대차보호법이 왜 주택 거래에 영향을 미치나.

“정부가 세입자 끼고 집을 사는 걸 ‘갭투자’로 규정하고 이런 거래를 막는 규제를 도입했다. 그런데 집을 사고 팔 때 매수인과 세입자의 전세 계약이 톱니바퀴처럼 맞물리듯 거래가 되는 경우는 매우 드물다. 임대차 3법 통과로 세입자는 집주인이 바뀌어도 2년간 추가로 더 살 수 있는 계약갱신청구권을 가졌다. 주택을 사려는 사람은 임대차 계약이 끝나지 않으면 주택을 사지 않으려 할 것이다. ”

▷주택 매입자가 들어와서 살면 되지 않나.

“물론 그렇다. 하지만 주택 매수자의 전세계약 종료 시점과 주택 매수 시점이 맞아야 한다. 그렇지 않으면 세입자가 계약갱신을 청구하고 매수인은 2년을 더 기다려야 한다. 정부의 6·17 부동산 대출 규제도 문제다. 갭투자를 막기 위해 서울과 수도권 대부분 지역에서 시가 3억원 이상 아파트의 전세 대출도 금지됐다. 다주택자들의 매물 유도하려 했다면 임대차 3법을 동시에 시행하면 안된다. 정부 정책이 우왕좌왕이라고 비판하는 이유다. ”

▷이번 정기국회에서 손질해야 할 제도가 있나

“일단 이번에 통과된 법안을 모두 원위치해야 한다. ”

▷현실적으로 가능한 방안을 말해달라.

“우선적으로 주택을 한채 가진 실수요자의 보유세를 완화해야 한다. 경기가 어려운데 실수요자 세금을 올리는 게 말이 되나. 민간 정보에 따르면 서울지역의 평균 아파트값이 10억 가까이 된다. 서울 지역 아파트의 40% 이상이 종합부동산세 과세 대상이 될 수 있다는 의미다. ”

▷부담이 어느정도로 커지나.

“사는 지역과 주택의 종류에 따라 다르다. 정부가 부동산 세금을 매기는 과표를 현실화하고 있고 종부세율은 1주택자도 높였다. 집값도 오르고 있다. 상당수 1주택자들이 세부담이 크다고 느낄 것이다. ”

▷어떤 식으로 부담을 경감할 수 있나.

“종부세를 매기는 고가 주택 기준(9억)을 지금보다 더 높여야 한다. 과표 인상도 중지해야 한다. 이건 법을 통과시킬 필요도 없다. 임대차 3법도 보완이 필요하다. 국토부 유권해석에 따르면 세입자가 동의하지 않으면 전세금을 아예 올릴 수 없다는 지적도 나온다. ‘전세금 5% 상한’이 아닌 ‘전세금 동결법’이라는 얘기다. ”

▷민주당은 집값이 많이 올랐으니 세금도 많이 내라는 논리를 편다.

“그런 의도 라면 양도세로 충분하다. 그동안 우리가 양도세를 많이 부과한 이유는 보유단계에서 이익을 회수하기 어렵기 때문이다. 집을 팔지 않아 미실현 이익인데 세금을 많이 부과할 수 있겠나. 지금은 보유세도 양도세도 많이 내라는 이야기다. 집을 갖지 말라는 얘기다. ”

▷그렇다면 부동산 세제 방향은 어떤 식으로 개선해야 하나.

“보유세 높이는 방향이 맞다고 본다. 하지만 이렇게 벌을 주듯 단기간에 급속하게 올리는 것은 반대한다. 더군다나 지금 경제 상황이 세금을 올릴 수 있는 상황도 아니다. 유독 부동산 소유자에게 이렇게 많이 세금을 올리는 건 공권력의 횡포다. 보유세를 높인다는 전제 하에 양도세는 낮추는 게 맞다. ”

▷주진형 열린민주당 최고위원 등 범여권에서도 재산세와 종부세를 합치라는 얘기가 나온다.

“맞는 얘기다. 종부세는 국세, 재산세는 지방세다. 과표 구간도 굉장히 복잡하다. 모든 조세 정책은 단순한 게 제일 좋다.

▷어떤 식으로 단순화시키나.

“종부세와 재산세를 지방세로 통합해야 한다. 종부세가 벌금이 아닌 재산세라고 보면 그 수익은 부동산이 속한 지역의 교육, 교통 등 공공 서비스 재원으로 쓰는 게 맞다. ”

▷2008년 헌법재판소가 종부세 헌법 불합치 판결을 내렸을 때 두 세목을 합칠 수 있었던 거 아닌가.

“당시 야당이었던 민주당이 반대했다. 그때는 현재의 여당처럼 국회에서 법안이 통과되지 못했다. ”

▷양도세는 어떻게 고쳐야 하나. 너무 복잡해 세무사들도 알기 어렵다

“정보가 많고 자금 여유가 있는 사람들은 양도차익을 가장 적게 내는 타이밍에 집을 팔 수 있다. 집을 한채 갖거나 어쩌다 두채를 보유하게 된 사람들은 이런 타이밍을 맞추기 어렵다. 집값이 올라 다들 돈을 버는 것처럼 느끼지만 실제는 투기꾼, 부자들만 돈을 번다. 이런 사람들을 잡겠다고 만든 법이 실제는 일반 서민들만 힘들게 하는 것이다.

▷민주당은 박근혜 정부 당시인 2015년 분양가 상한제 등을 골자로 하는 부동산 3법이 통과되면서 집값이 올랐다고 한다.

“전형적인 민주당의 남탓 시리즈다. 설사 이런 규제 완화로 (부동산 투자) 여지가 생겼다고 치자. 박원순 전 서울 시장이 재건축과 재개발을 틀어막은 게 집값에 더 큰 영향을 미쳤다. 부동산 시장을 놓고 부동산 규제 완화만 얘기하는 건 (현실을) 반쪽만 보는 거다. ”

▷1주택자 뿐 아니라 불가피하게 2주택을 소유한 실소유자들의 세금 부담도 크게 증가하는데.

“1주택 세부담 완화도 중요하지만 2주택자에 대해 죄악시하는 사회 분위기도 바꿔야 한다. 공무원과 공기업 직원들은 세종시, 혁신도시가 만들어지면서 강제로 지방으로 이주했다. 이렇게 내몰리 듯 집을 한채 더산 공무원을 왜 비난하나. 국회의원이 본인 지역구에 집을 소유하는 게 그 지역 발전에 지대한 영향을 미칠 수 있다. 여당 국회의원도 이런 사실을 모르지 않을 텐데 사회적 분위기때문에 모른 척 하는 것 같다. 심지어 집을 옮기기 위해 일시적으로 2주택자가 된 사람이 1년 내 주택을 팔지 않으면 여러 규제를 받게 된다. 주택을 팔 수 있는 경제적 자유도 크게 제한한 것이다. ”

▷2주택 실수요자들의 세금 부담을 완화하려면 어떻게 제도를 바꿔야 하나.

“땜질식으로 여러 규제들이 층층으로 쌓였다. 정상화하려면 규제 전체를 한번 들어내고 단순하게 제도를 새로 만들어야 한다. 완전하게 새판을 짜야 한다. “

▷민주당은 사실상 고위 공직자에게 1주택을 강요하고 있다.

“민주당 김홍걸 의원은 주택을 판다고 하더니 자녀에게 증여했다. 그러면서 올린 전세금(4억원)은 아마도 증여세에 보탰을 거다. 이낙연 민주당 대표는 총선 직후 서울 종로 아파트 ‘경희궁의아침’을 사는 과정에서 갭투자를 했다는 공격을 받았다. 현 정부는 전세를 끼고 대출로 집을 사는 모든 투자를 갭투자로 규정하고 규제하고 있다. 민주당이 투박하게 만든 법과 제도들이 불합리하다는 사실을 민주당과 현 정부 인사들이 여과없이 국민들에게 보여주고 있다. ”

▷2주택자도 1주택자처럼 사실상 실수요자로 봐야 한다고 얘기할 수 있나.

“그렇게 단순한 문제가 아니다. 주택을 사고 팔때 불법적으로 자금을 조달하거나 탈세를 하면 벌을 받아야 한다. 정당한 방법으로 재산을 취득하고 세금을 내면 1주택, 2주택, 3주택이 뭐가 문제가 되나. 3주택자는 실수요자가 아니라고 하는 것은 정치적 접근 방식이다. ”

▷그래도 2주택자 중 일부는 투기꾼이라고 하면 억울할 사람들이 꽤 있을 거 같다.

“주택은 한채만 들고 있어도 가격이 오르면 투기적 수요가 생긴다. 10년동안 집값이 오르지 않다 11년째 지하철역 생겨 집값이 오른다고 하면 욕심을 내는 게 인간의 기본적인 욕망이다. 게다가 한국의 경우 집이 자산 형성 과정에서 중요한 역할을 했다. 주식보다 부동산 투자가 쉽기도 하다. 넣다 뺐다 하지 않아도 되고 여러 고급정보가 없어도 된다. 무던하게 일해서 부동산에 투자한 사람들이 돈을 벌었다. 다주택자들을 비난하는 현 정부의 논리대로라면 돈 벌어서 강남 빌딩 한채 사겠다는 정경심 교수, 김의겸 전 청와대 대변인을 어떻게 변호할거냐. 돈 벌어 건물 사들이는 연예인들도 벌을 줘야 하나. 인간의 본능을 부정하면 시장이 작동되지 않는다. ”

좌동욱 기자 leftking@hankyung.com