하버드대 부동산 박사가 말하는 강북 유망 투자처는? [집코노미TV]

집터뷰 김경민 서울대 교수

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▶윤아영 기자
도시계획이 전공이신데 '서울'이란 도시는 어떻게 보시나요.

▷김경민 교수
서울은 정말 매력적인 도시에요. 강북만 하더라도 블록마다 성격이 다릅니다. 종로에서 보면 남쪽 세운상가가 있고, 조금 나오면 광장시장, 동대문 종합시장 얼마나 재미있어요. 그 옆에 가면 황학동도 나오고. 이렇게 도시 안에서 다른 레이어가 있는 도시가 많지 않아요. 서울이란 도시는 굉장히 매력적이에요. 외국인들 데려와서 강남 보면 뉴욕에도 있으니까 시큰둥 하는데 예를 들어서 이태원~종로 보여주면 너무 좋아해요.

▶윤아영 기자
서울서 투자할만한 부동산은 어떤 걸까요

▷김경민 교수
다만 상권화가 가능한 지역의 단독주택은 가능합니다.

▶윤아영 기자
지금 현재 상권화가 된 지역은 말고요

▷김경민 교수
네. 6호선 라인은 다 상권화될 거라고 봐요. 왼쪽엔 고대가 있고요, 오른쪽 합정 홍대, 상암 강력한 MBC가 있어요. 합정, 상수, 대흥, 광흥창, 공덕, 원래 강력하고요. 삼각지도 재밌는 거 많고 더 가면 이태원까지. 남은 건 약수 청구, 신당도 있고. 신당도 재미있는 카페들이 들어오기 시작했다. 하나 더 가면 동묘역 황학동. 거의 다 될꺼에요. 상권들이 강북 특급 상권이 연결되는게 없다. 시기의 문제에요. 앞으로 약수 청구 신당, 본인이 투자 못해도 가서 변화하는 것을 보는 게 좋다.

▶윤아영 기자
사실 그동안 6호선은 그동안 외면됐던 호선이었는데. 앞으로가 기대가 되는군요.

▷김경민 교수
왜냐면 앵커가 2개나 있기 때문에. 젊은 애들 10년 전만 해도 홍대 앞에서 놀다가 클럽 이태원으로 가고 그랬어요.

▶윤아영 기자
강북이 다채롭잖아요. 결국 이 도시들도 개발되지 않을까요.

▷김경민 교수
그쵸. 개발될 수 있다. 개발과 보존의 균형이 필요합니다. 개발을 하지 말라는 건 아니에요. 업계 사람들과도 친합니다. 약간 관점이 다른 부분이 있어요. 보존이 커뮤니티 보존도 있지만 물리적 보존도 있고 산업적 측면에서 보존이 있잖아요.

예를 들어 광장 종합시장 세운상가 말을 했는데 전세계에 이렇게 큰 패션 관련된 물건을 파는 거대한 시장이 도심 한가운데 있는 나라가 없어요. 동대문 종합시장 같은 패션이 있는 나라 없어요. 당연히 이건 가치가 있는 겁니다. 마찬가지로 도심 안에 도심 제조업이 있는 나라가 없어요. 나름대로 가치가 있는 거에요. 세운상가 주변. 문래동도 마찬가지. 근데 을지로 가보면 부셔서 오피스텔 분양 끝났어요. 그게 뭐냐고요. 이게 박원순 시장때 일어났어요. 도심재생 강조한 시장에게서 이런 정책이 일어났어요. 나중에 을지로 힙지로 있는데 여기도 구역 나눠서 뭔가를 하려고 하고 있어요. 서울시는 도심 제조업 중요해서 남긴거다 하지만 그래서 다음 슬라이드에 이렇게 바꿀꺼다 하고 있어요. 얼마나 코메디에요.

남길려는게 건물 모양도 중요하지만 기저에 있는 산업적 자원에 대한 보존도 고민을 해야해요. 도심안에 제조업이 거대하게 남아있는 도시는 없어요. 굉장히 큰 자산이고 고민을 해야한다고 봐요.

지금 정부서 하는 도시재생 정책은 굉장히 잘못돼 있어요. 도시재생 목적은 두 개에요. 지역 커뮤니티서 주민들이 안정적으로 거주할 수 잇는 주거 복지시설이 하나, 주거민들이 없는 도시재생이 왜 필요있어요. 두번째는 지역 커뮤니티의 경제 활성화에요. 외부에서 지역 비즈니스를 세울 수 있도록, 이 두가지가 가야되는 거거든요. 창신동 같은 경우 패션 봉제공장 밀집지역이잖아요. 패션 봉제공장 산업을 어떻게 하면 키우느냐인데, 거기 벽화는 왜 그리고, 유치원 왜 만들고 전망대 왜 필요하느냐고요. 사실 어폐가 있는게 관광활성화 전략을 취하지 않아야 하는 동네에요. 우리가 착각하는게 경제활성화 한 방법으로 관광활성화를 선택할 수 있는데 사람들 몰린다고 도시재생활성화라고 볼 수는 없어요.

▶윤아영 기자
직접 도시재생사업을 하고 계신데. 공유도시랩은 어떤 건가.

▷김경민 교수
어반하이브리드는 저희 연구실이 2012년에 동대문 창신동, 패션봉제공장 많은데 리빙랩 차원에서 들어갔어요. 재개발 한창 이슈있어서 선의로 들어갔다가 공분 같은 것을 느끼고 저 사람들을 도와주겠다고 했어요. 연구실 차원서 어반하이브리드 창업했고요. 쉐어원 아지트, 패션 신진 디자이너, 창신동 봉제공장이 같이 일하는 디자인 코워킹오피스로 개발하고 운영해요. 나름 의미있는 것들 많이 있다고 생각해요. 괜찮은 디자이너 거기서 만난 샘플 패턴하는 분이라 같이 따로 오피스 내서 잘되는 것도 봤고요. 저는 어반하이브리드 모형 같은 경우가 창신동이 어떻게 보면 서민들 밀집지역이거든요. 도시재생 선도사업(박근혜 정부때)의 하나고, 도시재생 속 경제 활성화하는 적정 이윤 취하는 민간 디벨로퍼라고 볼 수 있을 것 같아요. 이런 유형의 비즈니스가 더 많아져야한다고 생각해요. 더 짧게 말한다면 도시재생에 특화된 소셜벤처 이렇게 볼 수 있어요.

▶윤아영 기자
실제로 이런 개발사업이 수익성이 괜찮나요.

▷김경민 교수
주택도시보증공사(HUG) 허그자금, 인센티브가 정말 좋아요. 10년간 1.5% 그걸로 부동산서 돈을 못벌면 사업 하면 안 되죠. 소셜벤처도 기업이에요. 당연히 자기 월급 나와야하고 수익률 보장이 되야합니다. 다만 이 회사가 스케일이 작기 때문에 정부에서 해야할 일은 어떻게 하면 규모의 경제를 키워서 대단하게 큰 회사를 만들까 고민해야해요.

▶윤아영 기자
아파트 말고 다른 부동산(상가, 오피스텔 등) 투자는 어떻게 보세요

▷김경민 교수
투자 관점서 봤을 때 부동산 유형이 4개잖아요. 주택, 리테일 상가, 오피스, 물류창고인데. 트렌드만 말하자면오프라인 기반 리테일은 거의 붕괴 수준이어서. 우리나라만이 아니고 코로나 때문도 아니고 이미 2010년 중반부터 쇼핑몰 백화점 대형마트 다 망하고 있었어요. 대기업이 망하는데 자영업자가 하는 리테일이 잘될까, 그건 굉장히 큰 착각이에요. 상가투자 절대 하면 안 됩니다. 큰일나요 진짜. 디벨로퍼들도 아파트 지을 때 상가 줄이고 있어요. 정책 담당자들도 이거 용인해줘야 합니다. 개인이 할 수 있는 건 상가 안되고 규모 큰 오피스 건물, 물류창고도 안되고. 결국 주택 하나 남아요.

기획 집코노미TV
총괄 조성근 건설부동산부장
진행 윤아영 기자
촬영 김소희 PD
편집 조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com