2주택자도 됩니다…양도세 비과세 총정리

▶이승현 진진세무회계 대표회계사
안녕하세요 절세병법의 이승현 회계사입니다. 오늘은 절세의 꽃이라고 하죠. 양도소득세 비과세에 대해서 좀 알아보겠습니다.

1가구 1주택자는 양도소득세가 없다고 알고 계실 거예요. 그게 바로 1가구 1주택 비과세 규정인데요.

그런데 비과세가 금액 제한 없이 전체가 비과세되는 건 아니에요. 우리가 고가주택이라고 말하는 9억원이 초과되는 주택에 대해선 세금을 물립니다. 7억원에 산 집이 나중에 10억이 됐다고 해서 10억짜리 집을 팔았을 때, 이게 9억이 넘잖아요. 그래서 9억 초과 부분에 대해선 세금을 내셔야 합니다.

세금은 얼마가 될까요. 흔히 잘못 알고 계신 게 내가 10억에 팔았으니까 9억을 넘는 1억원의 차익에 대해서 양도세를 내야한다고 생각하는 분들이 계신데요. 그렇지 않습니다. 9억 초과분에 대해서 세금을 물릴 때는 비율적으로 세금을 계산합니다.

내가 7억에 산 집이 10억이 됐다고 하면 3억이 양도차익이죠. 그래서 3억에 9억원을 초과하는 부분을 비율적으로 계산합니다. 어떻게 계산하냐면 3억 곱하기 10억분의 9억원을 초과하는 1억. 그러니까 10분의 1을 곱하는 거죠. 그래서 결국 내가 내야 할 세금은 3억 차익의 10%인 3000만원을 대상으로 양도소득세를 계산하게 됩니다.

그리고 9억이 초과되는 부분에 대해서 세금을 계산할 때, 우리가 3년 이상 보유한 집을 팔 때 장기보유특별공제라는 걸 적용해줍니다. 2020년까지는 3년 이상 보유한 집을 2년 이상 거주했다면 거주기간에 상관없이 보유기간만 갖고 최대 10년이면 1년에 8%씩, 80%를 공제해주게 돼 있었습니다. 그런데 2021년부턴 거주기간 1년당 4%, 그리고 보유기간 1년당 4%로 나눠서 이걸 합산해서 적용하는 형태로 바뀌게 돼요. 그래서 2020년에 예를 들어서 보유는 10년을 했는데 거주는 2년을 한 집이 있었다고 한다면 80%를 받게 되는 거죠.

그런데 2021년이 되고 거주 2년에 대해선 1년에 4%씩 8%, 그리고 보유 10년에 대해선 1년에 4%씩 40%, 그렇게 해서 48%가 적용됩니다. 그래서 2020년과 2021년에 고가주택의 경우엔 거주기간이 짧은 분들은 양도소득세가 늘어나게 되겠죠.

1주택자라고 무조건 비과세를 해주는 건 아니고요. 요건이 있습니다. 1가구가 2년 이상 보유한 집을 매도할 때 비과세를 해줍니다. 즉, 보유기간이 최소 2년은 돼야 한다는 것입니다. 여기서 보유기간은 우리가 보통은 잔금일 기준으로 보시면 됩니다. 계약을 한 날짜가 아니라 잔금일, 또는 소유권이전등기 접수일 중에 빠른 날이 양도일, 처분일이 됩니다.

조정대상지역에선 이런 보유기간 요건 외에도 거주를 2년 이상 하셔야 비과세가 됩니다.

그럼 내가 갖고 있는 집이 과연 거주를 해야하는 집인지, 아니면 거주를 하지 않아도 비과세가 되는 집인지를 정확하게 아는 게 중요하겠죠. 그 기준은 잔금일과 소유권이전등기 접수일 중에 빠른 날이 양도일, 처분일이라고 했잖아요. 그 처분일을 기준으로 해서 조정대상지역 지정 전에 취득을 하셨으면 거주를 하지 않아도 비과세가 가능합니다. 하지만 내가 취득하는 날을 기준으로 조정대상지역으로 지정됐다, 그러면 거주도 2년을 하셔야 비과세가 되는 것으로 바뀌었습니다.

이렇게 내가 취득했을 때 거주요건이 일단 생긴 집은 나중에 조정대상지역이 해제되더라도 그 거주요건이 사라지지 않는다는 걸 주의하셔야 돼요. 그리고 내가 비조정대상지역에서 취득했다면 조정대상지역이 되더라도 추가로 거주요건이 생기는 건 아닙니다.

자 그러면 1주택이 아니어도 비과세를 받을 수 있을까요. 네, 1주택이 아니어도 비과세를 받을 수 있습니다. 가장 대표적인 게 바로 일시적인 2주택자에 대한 비과세 규정입니다.

이 요건은 조정대상지역 내에서의 일시적 2주택자와 비조정대상지역의 일시적 2주택자의 규정이 조금 다르게 돼 있습니다. 우선 비조정대상지역의 일시적 2주택 규정을 알아보면요. 내가 종전에 집이 있는 사람이 새로운 집을 샀는데 1년 이상이 경과하고 새로운 집을 사야합니다. 그리고 새집을 산 지 3년 안에 기존주택을 팔면 돼요. 물론 1가구 1주택 비과세 요건은 갖춰야겠죠. 매도하는 집은 보유기간은 2년 이상, 간단하게 외우실 때는 1·2·3 요건으로 외우시면 될 것 같아요. 종전주택 산 지 1년 이상 경과하고 새집을 사고, 기존주택을 팔 때는 보유기간 2년, 또는 조정대상지역 지정됐다면 2년 이상 거주까지 채워야 되고, 새로운 집을 산 지 3년 안에 종전주택을 판다고 기억을 하시면 되는데요.

그런데 조정대상지역 내에서의 일시적 2주택자. 이런 경우는 요건이 굉장히 강화가 됐습니다. 현재의 요건은 기존주택을 산 지 1년 이상 경과하고 새집을 사야하는 요건은 동일한데요. 기존주택을 팔아야 하는 기간이 3년이 아니라 1년으로 단축됐습니다. 그리고 처분기간만 단축된 게 아니고 새로운 집을 산 지 1년 안에 그 새로 산 집에 전입까지 완료하셔야 비과세가 되는 걸로 규정이 굉장히 강화됐죠. 아까 1·2·3 요건이 비춰보면 1·2·1·1 요건이 된 것입니다. 그러니까 1년 안에 팔고 실거주까지, 전입까지 1년 안에 해야하는 1·2·1·1 요건으로 바뀌었다고 생각하시면 될 것 같아요.

여기서 말하는 조정대상지역의 일시적 2주택자는 기존 집도 조정대상지역이고 새로운 집도 조정대상지역인 경우에 적용되는 거니까요. 이외에 조정대상지역과 비조정대상지역, 비조정대상지역과 조정대상지역, 또는 비조정대상지역과 비조정대상지역, 이런 경우엔 아까 처음에 말씀드린 1·2·3 요건만 기억하시면 될 것 같습니다.

여기서 질문 하나 드려볼게요. 내가 기존 주택이 조정대상지역에 있었어요. 그런데 새로운 집이 계약할 때는 비조정대상지역이었습니다. 그런데 잔금을 치를 때 보니까 조정대상지역으로 바뀐 거예요. 이런 경우에 일시적 2주택은 어떻게 적용될까요. 잔금 기준으로 보면 조정대상지역과 조정대상지역의 일시적 2주택이기 때문에 1년 안에 새로운 집으로 전입하고 기존 집을 팔아야 할 것 같지만, 계약 당시엔 내가 비조정대상지역이었기 때문에 요건을 3년 안에만 팔면 될 줄 알고 샀기 때문에 이런 경우엔 예외적으로 비조정대상지역에서의 일시적 2주택 요건으로 3년 안에만 종전주택을 팔면 비과세를 받을 수 있도록 해주고 있습니다.

이외에도 2주택인 경우에 비과세를 해주는 특례규정들이 있습니다. 대표적인 게 바로 혼인주택이죠. 남자도 1주택, 부인도 1주택인 상태에서 혼인하는 경우가 있습니다. 이런 경우에 혼인을 안 했다면 각자가 별도 가구로 1주택 비과세를 받을 수 있었겠죠.

그래서 혼인의 경우엔 혼인한 지 5년 안에 먼저 파는 집은 1주택으로 봐서 비과세 규정을 적용해주고요. 그 남은 집을 팔 때도 마지막 집이 1주택이 되니까 또 비과세를 받을 수 있겠죠. 실제로는 결혼을 했는데 혼인신고를 늦추는 경우가 있어요. 각자 1주택을 취득하고 나서 혼인신고를 하겠다, 그래서 5년 동안 비과세를 누리기 위해서 혼인신고를 늦추는 분들도 있는데요.어쨌든 법률에선 실제로 결혼했더라도 혼인신고를 하지 않으면 혼인관계로 보지 않습니다. 혼인신고하는 시점을 기준으로 5년 간 비과세 특례가 적용되니까 이런 부분도 잘 알아두셔서 활용하시면 좋을 것 같습니다.

마찬가지로 우리 부모님이 1주택자고 자녀가 1주택자인 경우에 부모님을 모시기 위해서 합가하는 경우가 있잖아요. 혼인과 비슷하게 부모님 중에 어느 한 분이 60세가 넘으면 노부모로 보고, 60세가 넘은 부모님과 합가하게 되면 합가한 지 10년 안에 매도하는 집은 또 1주택으로 봐서 비과세를 해주게 돼 있습니다.

자 오늘은 1가구 1주택 비과세와 일시적으로 2주택이 된 경우의 비과세 특례에 대해서 알아봤는데요. 다음 시간엔 가장 어렵다고 하는 양도세 중과세 규정에 대해서 알기 쉽게 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 여기까지 절세병법의 이승현 회계사였습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미TV] 2주택자도 됩니다…양도세 비과세 총정리