파주가 9억 넘는데 송도가 8억이라니…외지인 몰려드는 인천

인천 부동산 시장이 달아오르고 있다. 세입자들의 내 집 마련 수요와 서울 및 외지에서 넘어오는 매수자들이 늘면서다. 분양권이 올해부터 주택으로 취급되면서 작년까지 막차를 잡으려는 수요마저 겹쳤다. 매수기회를 놓친 인천의 지역 수요자들은 신규 아파트를 분양받거나, 1주택이 되면서 웃돈이 약세로 전환되는 분양권을 잡으려고 대기하고 있다.

인천 집값은 대부분 지역을 규제로 묶었던 지난 6·17대책 이후 주춤했다. 송도국제도시를 품고 있는 연수구와 청라국제도시, 검단신도시 등이 있는 서구와 남동구 등이 투기과열지구로 지정됐고 나머지 지역은 조정대상지역이 됐다. 인천의 강남이라고 불리는 '송도'에서마저 급등세가 진정됐고, 나머지 지역에서는 집값 하락이 포착되기도 했다.

하지만 이러한 분위기는 지난해 10월부터 반전되기 시작했다. 지역 내 전셋값 강세가 본격화되고 인천과 인접한 비규제지역(김포, 파주)의 집값이 올라서다. 비규제지역이었던 김포에서의 새 아파트 집값이 (전용 84㎡ 기준으로) 8억원을 돌파하고 파주에서 9억원을 넘어서면서 송도 아파트와 비슷한 수준까지 올라왔다. 경기도 집값이 급등하면서 인천의 집값이 상대적으로 부각된 것이다. 특히 서울 및 외지인의 수요가 늘어나면서 본격적인 상승세를 탔다.

경기도 집값 급등에, 인천 부각…외지인들 "사자"

4일 한국부동산원 인천 매입자 거주지별 아파트 매매거래현황을 보면 외지인의 비율이 늘어난 것을 확인할 수 있다. 인천의 아파트 매매건수는 지난 9월 2518건이었고, 인천 내에서의 수요가 1892건(75.1%), 서울을 비롯해 외지인 매수가 626건(24.8%)를 나타냈다. 그러다가 전반적인 아파트 매매건수나 늘어난 10월(3358건)과 11월(3192건)에는 서울 및 외지인 매수비율이 30%를 웃돌았다. 10월에는 1015건으로 30.2%를, 11월에는 1092건으로 34.2%를 차지하게 됐다.

서울과 가깝고 공항철도나 지하철이 통하는 서구와 부평구에서 외지인 매수가 더 강했다. 서구에서 지난 11월 매매거래된 아파트 전체(438건)에서 서울 및 외지인은 163건(37.2%)를 나타냈고, 부평구에서는 643건 중 243건(37.7%)이 인천 외의 지역에서 매수자들이 사들였다.

청라국제도시가 있는 청라동의 A공인중개사는 "대출이 40% 밖에 안나와도 6억~7억원 정도면 중형 아파트를 살 수 있고, 10년 정도된 아파트는 4억원대도 있다"며 "경기도 아파트와 비교하면 저평가 수준이라고 본다"고 말했다. 또다른 B공인관계자는 "주변에 가정지구나 루원시티까지 공급이 줄줄이 예정됐다보니 가격이 가파르게 오르는 편은 아니다"라며 "지난 11월부터는 서울쪽에서 문의가 좀 있는 편이다"라고 전했다.

다만 연수구에서는 지역 내 수요가 매수로 전환된 경우가 많은 편이다. 전셋값이 급등하면서 세입자들이 매수에 나서면서 지역내 매매가 약 80%를 차지하고 있다. 연수구의 전셋값은 6·17대책 이후인 지난해 6월22일부터 12월21일까지 약 6개월간 12.45% 상승했다. 같은기간 인천이 5.80%, 동구가 1.86% 오른 것과 비교하면 큰 폭으로 웃돌았다. 송도센트럴파크푸르지오를 비롯해 송도에듀포레푸르지오, 더샵송도마리나베이, 송도자이하버뷰, 더샵그린스퀘어, 더샵그린워크, 송도호반베르디움, 송도더샵퍼스트파크 등의 전셋값은 5억원을 넘었다. 매매가와의 차이가 2억~3억원으로 줄면서 매수에 뛰어드는 지역 수요가 늘었다는 게 지역주민들의 얘기다.

전셋값 급등한 송도…지역 내에서 매수세로 전환

인천에서는 분양권도 인기를 끌고 있다. 연수구 송도동 '힐스테이트 송도더스카이'(1205가구)의 분양권은 지난 11월 8억3500만원에 거래됐다. 층과 향에 따라 차이가 나긴 하지만, 분양권 가격을 8억원 안팎을 형성하고 있다. 투기과열지구로 지정되기 직전에 분양된 단지로 입주시까지 한 번만 전매가 가능하다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 10월부터 거래된 이 단지의 분양권 전매건수는 429건에 달한다. 전체 가구의 35%가량이 손바뀜 된 셈이다. 지난달 전매제한이 풀린 송도동 더샵송도센터니얼(342가구) 또한 23건이 전매됐다.

투기과열지구인 서구 백석동의 '검암역 로열파크씨티 푸르지오'(4805가구) 역시 분양권 거래가 폭발했다. 지난달 16일부터 순차적으로 전매가 풀렸고, 거래가능한 날짜는 10여일 뿐이었지만 전체의 12.6%가 명의이전됐다. 1단지에서는 246건, 2단지에서는 360건 등으로 총 606건의 전매가 이뤄졌다. 백석동 C공인중개사는 "동호수를 따져가면서 분양권 매수에 나서는 분들이 많다"며 "일단 매수하게 되면 입주 때까지 가져가다보니 대부분 실수요로 생각된다"고 추측했다.

조정대상지역으로 분양권 전매가 그나마 자유로운 부평구와 미추홀구에서도 거래가 활발한 편이다. 재개발과 함께 낙후된 주거환경이 개선될 전망이 나오면서 분양권은 인기를 더하고 있다. 부평구 부개동의 '부평SK뷰해모로'(1559가구), 십정동 '힐스테이트 부평'(1409가구) 등이 대표적이다. 힐스테이트 부평은 지난해 10월부터 230건의 전매가 이뤄져 16.3%가 손바뀜했다. 미추홀구 주안동 '힐스테이트푸르지오주안'(2958가구)과 '주안캐슬앤더샵에듀포레'(1856가구) 등은 지난해말 각각 400건, 300건 가량의 분양권과 입주권 거래가 나타났다.

전매풀린 분양권…서울·경기도서 매수자 몰려

양지영 양지영R&C연구소장은 "서울 아파트 가격 오름세가 지속되면서 탈서울 현상은 일찍부터 나타나고 있다"며 "인천은 서울이나 경기도 보다도 집값이 낮은 편이어서 전셋값으로 내 집 마련이 가능하다보니 수요가 늘어났다"고 말했다. KB부동산에 따르면 지난 12월 기준 인천의 아파트 평균 매매가격은 3억999만원으로 경기도의 매매가(4억5305만원)나 서울의 전셋값(5억7582만원) 보다도 낮은 수준이었다.

통계청에 따르면, 2017년 11월부터 20년 11월까지 3년간 서울을 떠나 수도권(인천, 경기)으로 이동한 탈서울 인구(순이동자수)는 총 36만6079명이었다. 같은기간 서울로 유입된 순이동자수도 마이너스(-) 24만2939명으로 유입인구 보다 유출인구가 더 많았다.

총 5050가구로 조성되는 'e편한세상 부평 그랑힐스' 조감도. 일반분양으로 2902가구가 나온다. / 자료=DL이앤씨

한편 인천의 실수요자들은 아파트 분양과 분양권을 기대하고 있다. 인천이 규제지역으로 묶이면서 대출길이 막히고 지난 4분기부터 집값까지 오르면서 기회를 놓친 실수요자들이다. 건설사들도 인천 아파트 분양에 대기수요자가 많다고 보고 있다. 한 분양업계 관계자는 "지역 수요자들의 관심이 높았던 재개발이나 대규모 단지가 공급될 예정이다"라며 "분양권 전매가 제한되는만큼 실수요자들이 낮은 가점에도 당첨이 되리라는 기대를 갖고 있다"고 말했다.

실제 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 1월 전국에서는 2만6788가구(1순위 청약 기준)가 공급되며 이 중 2만2629가구가 일반분양 될 예정이다. 시·도별로는 인천 지역이 7721가구(5곳, 34.0%)로 가장 많은 비중을 차지했고 경기 5682가구(8곳, 25.1%), 경북 3079가구(4곳, 13.6%), 세종 2305가구(2곳, 10.2%), 대구 1254가구(3곳, 5.5%) 등의 순이었다.

인천 1월 아파트 분양 '1위'…부평·중구 등서 대형단지 쏟아져

부평구 청천동에서는 2개 단지가 동시에 분양된다. 오는 11일 특별공급, 12일 1순위 청약을 나란히 받는다. 그러나 당첨자 발표일이 달라서 모두 청약이 가능하다. 분양가가 4억원가량인 소형인 전용 59㎡가 무려 3200가구가 쏟아진다. 전용 84㎡가 상대적으로 적다보니 경쟁이 치열할 전망이다. 오는 4월 개통예정인 지하철 7호선 산곡역을 중심으로 청천·산곡동 일대에는 1만5000여 가구의 브랜드 아파트들이 개발되고 있다. 이미 산곡4, 산곡2-1, 산곡2-2구역은 분양이 완료됐다.

이번에 나오는 아파트는 청천동 36의 3번지 일대 청천2구역의 'e편한세상 부평 그랑힐스'다. DL이앤씨(옛 대림산업)가 짓는 이 단지는 5050가구의 초대형으로 일반분양은 2902가구다. 전용면적 59㎡만 2504가구로 일반분양의 86%를 차지하고 있다. 3개 주택형으로 분양가는 (최고가 기준으로) 3억9000만~4억1000만원대다. 또 다른 아파트는 청천동 104번지 일대에서 롯데건설과 포스코건설이 공급하는 ‘부평 캐슬&더샵 퍼스트'다. 총 1623가구에서 일반분양은 1140가구다. 마찬가지로 전용 59㎡가 728가구로 대부분을 차지하고 있다. 분양가는 4억700만원이다.

최고경쟁률이 53.8대 1에 달한 롯데건설과 포스코건설이 공급하는 ‘부평 캐슬&더샵 퍼스트' 조감도. / 자료=롯데건설

연수구에서는 한화건설이 선학동 151-3번지 일원에 짓는 ‘한화 포레나 인천연수’를 분양할 예정이다. 전용면적 84㎡로만 구성된 767가구다. 인천 첫 민간공원 특례사업인 무주골 공원(8만5000㎡ 규모)과 함께 조성된다. 송도국제도시와는 거리가 있지만, 인천1호선 선학역 주변의 낡은 주거지를 대체할 수 있는 아파트다.

중구 영종국제도시 A28블록에서는 DL이앤씨가 ‘e편한세상 영종국제도시 센텀베뉴’를 분양할 예정이다. 전용면적 84·98㎡의 1409가구로 모두 일반분양이다. 개인정원(일부세대)과 5베이 와이드 평면 설계(일부세대) 등 특화설계들이 대거 도입된다.

부동산업계 관계자는 "서울과 달리 인천은 정비사업을 비롯해 국제도시, 신도시, 택지지구 등을 통해서도 분양이 꾸준한 지역이다"라며 "공급이 끊임없이 이어지다보니 (송도와 같이) 일부 지역을 제외하고는 전셋값이나 집값의 큰 기복없이 완만한 상승세를 보이고 있다"고 말했다. 그러면서 "인천은 수도권에서 집값이 뒤늦게 오르는 경향이 있었지만, 최근에는 선점하려는 매수세들이 움직이면서 반등하는 분위기"라고 덧붙였다.

인천=김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com