세금은 관련 행위가 완료된 이후 납세 의무가 생기는 게 일반적이다. 양도소득세도 과세 대상이 되는 부동산을 실제로 팔아야 세금을 납부할 의무가 발생한다. 그런데 예외적으로 재외국민은 양도가 끝나기 전에 세금을 납부해야 한다. 양도세를 내지 않고 외국으로 나가는 것을 방지하기 위해서다.

부동산 거래는 통상 계약이 완료된 뒤 잔금을 치른다. 매수자가 잔금을 지급하는 날 매도자는 소유권이전에 필요한 서류를 준비해 서로 준비한 돈과 서류를 맞바꾼다. 이를 동시이행이라 부른다. 이때 매도자는 부동산을 양도하기에 앞서 부동산 매도용 인감증명을 발급받아야 한다. 부동산 매도용 인감증명은 읍·면·동사무소에서 매도 계약서와 매수인의 인적사항을 기재한 신청서를 제출하면 받을 수 있다. 매도자는 잔금일 또는 소유권이전등기일이 속한 달의 내내월 말일까지 양도세를 신고하고 납부해야 한다.

매도자가 재외국민이면 인감이 등록돼 있지 않은 경우가 있다. 이럴 땐 국내에 주소를 둔 적이 있으면 그 주소지 관할, 없으면 임의의 읍·면·동사무소에 매도용 인감증명을 신청해야 한다. 매도용 인감증명은 본인이 신청하는 것이 원칙이지만 서면에 의한 신청도 허용된다. 또 재외국민이 부동산 매도용 인감증명을 발급받기 위해서는 추가로 주소지 관할 세무서장 또는 부동산 소재지 관할 세무서장에게 확인서를 받아 제출해야 한다. 이를 ‘재외국민 인감경유’ 또는 ‘세무서장 인감경유’라 한다.

재외국민이 국내 부동산 팔려면 양도세 먼저 내야
2019년 세법 개정에 따라 지난해 7월 1일부터 재외국민과 외국인으로부터 부동산을 매입하는 경우 소유권이전등기 때 매도용 인감증명뿐 아니라 양도세를 납부했다는 사실을 확인하는 양도신고확인서도 추가로 제출해야 한다. 결과적으로 재외국민은 부동산을 팔고자 할 때 양도세를 미리 납부하고 신고까지 마쳐야 양도가 가능하다는 얘기가 된다. 예외적으로 부동산을 팔기도 전에 양도세를 내야 하는 것이다.

우병탁 < 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 겸 세무사 >