HUG, 고분양가 심사제도 전면 개선…주변 시세 '최대 90%'

오는 22일부터 고분양가 심사규정·시행세칙 개정
심사기준 공개, 주변시세 고려 기준 보완 등

래미안 원베일리 사업 부지. 분양가 상한제가 적용되고 HUG의 분양가보다 16% 인상된 3.3㎡당 5668만원으로 승인받았다. / 자료=한경DB

주택도시보증공사(HUG)가 '깜깜이 심사' 등의 논란을 일으켰던 고분양가 심사제도를 전면개선한다.

HUG는 9일 고분양가 관리지역인 수도권과 지방광역시 등의 아파트 분양가격을 주변 시세의 최대 90%까지 올리는 등 고분양가 심사규정 및 시행세칙을 오는 22일부터 전면 개정한다고 밝혔다.

고분양가 심사제도는 HUG가 분양가를 낮추기 위해 도입한 제도다. 고분양가 관리지역의 분양 단지는 이 심사를 통과해야 분양보증서를 발급받을 수 있었다. 하지만 HUG가 사실상 분양가를 통제해 민간 사업자의 주택 공급 유인을 저해한다는 비판과 함께, 구체적인 심사 기준을 알 수 없어 심사의 투명성과 신뢰성을 담보할 수 없다는 지적이 계속됐다. 이에 HUG는 분양가격 산정 기준을 정비하고, 심사기준을 계량화해 공개키로 했다.

HUG는 우선 고분양가 심사 시 주변 시세의 일정 비율(85∼90%)을 상한으로 고려해 분양가 등락에 따른 관리 기준을 마련했다. 비교 사업장을 분양 사업장과 준공 사업장 각각 한 곳씩 총 2곳을 선정키로 했다. 분양 시장과 기존 주택시장의 상황을 모두 반영해 합리적으로 분양가를 산정한다는 방침이다. 종전에는 1년 이내 분양이 계속되는 지역에서 분양가가 일정 수준으로 고착됐다. 시세와의 차이가 확대되는 문제가 있었다.

신규 분양이 드물고 주변 시세가 낮은 지역의 분양가 심사는 지역 분양가 수준을 고려해 일부 조정이 가능하도록 했다.

심사기준도 계량화 된다. 평가 기준을 입지, 단지 특성(규모 75%·건폐율 25%), 사업 안정성(HUG 신용평가등급 75%·시공능력평가순위 25%)으로 하고, 주변 사업장을 항목별 점수로 평가해 총점 차이가 가장 적은 분양·준공사업장을 비교사업장으로 선정하기로 했다. 그동안 비교 사업장을 선정할 때 입지, 단지 규모, 브랜드를 3단계로 구분해 평가하고 보증신청 사업장과 2개 항목 이상이 유사한 단지를 비교사업장으로 선정해 온 것에서 계량화했다.

또 비교사업장 대비 우위·열위 사업장에 대해 분양가를 조정할 경우에도 점수 차에 따라 정량적으로 조정하게 된다. 심사의 자의성을 최대한 배제할 방침이다. 심사기준은 그동안 대략적인 가이드라인만을 공개해왔던 것에서 벗어나, 기준을 원칙적으로 공개하기로 했다. 고분양가 심사 금액의 예측가능성은 높아질 전망이다.

고분양가 심사는 기존에 HUG의 각 영업점에서 수행했지만, 앞으로는 영업점에서는 주택사업자와의 상담 등을 전담하고 심사는 HUG 본사에 전담 기구를 설치해 진행할 계획이다. 이번 개정 고분양가 심사 규정 개정안은 유예기간을 거쳐 오는 22일부터 시행된다. HUG의 고분양가 심사는 고분양가 관리지역에서 분양보증을 발급받을 경우에 적용된다. 다만 분양가상한제 시행 지역은 심사에서 제외된다.

이재광 HUG 사장은 "이번 제도 개선은 HUG의 분양보증 리스크를 안정적으로 관리하면서, 분양가도 보다 합리적인 수준으로 조정하는 방안"이라며 "분양가가 시세에 크게 미치지 못한 지역의 경우 적절한 공급 유인으로, 시세보다 분양가가 과대 산정된 지역의 경우 과열을 완화하는 효과가 있어 민간 주택 공급 활성화를 위한 기반이 강화될 것으로 기대된다"고 말했다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com