최근 주택 매매가격과 전세가격이 오르면서 대체재로 주거용 오피스텔 매수를 고민하는 사람이 많아지고 있다. 오피스텔은 공부상 근린생활시설이지만 업무용이 아니라 주거용으로도 사용할 수 있다. 그렇다면 세법에서는 오피스텔이 주거용인지 업무용인지 어떻게 구분할까. 세법은 실질 과세가 원칙이므로 실제 사용 용도에 따라 과세한다. 하지만 실제 사용 용도를 매번 확인하는 것은 현실적으로 불가능하다. 이 때문에 취득세, 재산세, 종합부동산세는 재산세 과세 대장상의 용도 구분에 따라 일괄 구분한다. 즉 주택분 재산세가 과세되면 주택으로 보고, 상가분 재산세가 과세되면 상가로 본다. 반면 양도소득세와 종합소득세는 재산세 과세 대장상 구분과 무관하게 실제 사용 용도에 따라 과세한다.

지난해 8월 12일 이후 주택 취득세 중과세 규정이 도입돼 다주택자는 집을 살 때 8% 또는 12%로 중과세된다. 하지만 오피스텔은 다주택자가 취득하더라도 주택 수에 관계없이 취득세 4%만 내면 된다. 다주택자가 취득하기에는 주택보다 오피스텔이 더 유리한 셈이다. 다만 지난해 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 다른 주택을 취득할 때 취득세법상 주택 수에 포함되므로 주의해야 한다. 여기서 주거용 오피스텔이란 주택분 재산세를 납부하는 오피스텔을 말한다. 따라서 주거용으로 사용하는 오피스텔이라도 상가분 재산세를 납부하는 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않는다.

오피스텔은 공부상 용도는 근린생활시설이므로 상가분 재산세가 부과된다. 다만 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록하거나 주거용으로 재산세 과세 대상 변동신고를 한 경우에는 주택분 재산세를 납부하게 된다. 일반적으로 주택분 재산세가 상가분 재산세보다 저렴하다. 따라서 재산세를 아끼기 위해 주거용으로 변동신고하는 경우도 있다. 하지만 재산세는 종합부동산세와 연동되므로 주의해야 한다. 즉 주택분 재산세를 내면 종합부동산세도 주택에 포함해 과세한다. 가령 고가의 1주택을 보유한 사람이 오피스텔을 취득해 주택분 재산세로 변경하면 종합부동산세에서는 2주택자로 본다. 따라서 종부세 공제액도 9억원이 아니라 6억원만 받을 수 있고, 조정지역 2주택인 경우 세율이 2배 이상 증가한다. 1주택자가 받을 수 있는 고령 및 장기보유 세액공제도 받을 수 없다. 재산세를 조금 아끼려다 종합부동산세 폭탄을 맞게 되는 것이다. 이때는 공실 상태에서 다시 업무용으로 과세 대상 변동신고를 하는 게 유리하다.

양도소득세는 재산세 과세 구분과 관계없이 실제 사용 용도에 따라 주택 여부를 판단한다. 따라서 비과세 및 중과세를 판단할 때 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함한다. 가령 1주택과 1주거용 오피스텔을 갖고 있다면 2주택자로 봐 비과세받을 수 없고, 조정대상지역 주택은 중과세가 적용된다. 반면 오피스텔을 실제로 업무용으로 사용하는 경우에는 주택으로 보지 않는다.

한편 실제로는 주택으로 임대하면서 전입을 금지하는 등 외형만 업무용으로 갖춰 놓은 경우에는 현황 조사를 통해 세금을 추징당할 수 있어 주의해야 한다.

만약 거주 주택과 주거용 오피스텔을 갖고 있다면 오피스텔을 임대주택으로 등록한 뒤 거주 주택에 대해 비과세를 받을 수 있다. 비과세를 받기 위해서는 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하인 주거용 오피스텔을 지자체와 세무서 2군데에 임대등록해야 하고, 양도하는 주택은 전세대원이 2년 이상 거주한 주택이어야 한다.

주거용 오피스텔 임대로 등록하면 거주주택은 양도세 비과세 가능
오피스텔을 임대해 소득이 발생한 경우에는 다음해 5월 말까지 다른 종합과세 대상 소득과 합산해 소득세를 신고 납부해야 한다. 이때 오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우에는 연간 2000만원 이하의 임대소득은 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 선택해 신고할 수 있고 부가가치세도 면세된다. 반면 오피스텔을 업무용으로 임대하는 경우에는 무조건 종합과세로 신고해야 하고, 부가가치세도 신고 납부해야 한다.

이승현 < 진진세무회계법인 대표 >