자칫하면 물린다…지금 집 사면 위험한 곳 어디?

▶전형진 기자
전형진입니다
오늘은 이 기사 읽어보겠습니다
'공공재개발 2차 후보지, 한남1·아현1·용두3구역 등 28곳 추천'

▷관련기사 : 전·월세 신고제, 4월부터 일부지역 시범 실시…6월 전국으로 확대

이유정 기자의 단독 기사입니다
'다음달 한남1 등 28개 구역 최종 심사'
이 기사가 2월에 나왔기 때문에 다음달이라고 하면 3월이죠, 이달

'정비업계와 각 자치구에 따르면
28개 구역이 2차 공공재개발 후보지로 서울시에 최종 추천된 것으로 조사됐다
공모를 신청한 47곳 중 60%에 해당하는 규모다'
지난번 홈런에서 설명드렸지만 공공재개발 후보지 선정은 1차와 2차로 나눠서 하는데
그 중에서 이번에 2차 공공재개발 후보지 선정의 경우엔 기존에 정비구역이었지만 해제된 곳
혹은 예정구역이었던 곳
그 중에서 선정하는 것이고요
서울시에 최종 추천됐다는 건 각 구청에서 후보지를 추려서 서울시에 추천하고
마지막으로 서울시와 국토부가 조율해서 최종 후보지를 선정하게 됩니다
그러니까 이렇게 28곳 중에 어디가, 또 얼마나 될지는 아직 모르는 거죠

면면을 보시면 익숙한 곳들이 아주 많죠
성북구와 영등포구가 가장 많았다고 조사됐습니다
성북에선 성북1·장위8·장위9·성북4구역
영등포에선 신길1·밤동산·신길16·도림동 등이 후보지로 올랐는데

성북1구역 같은 경우는 이곳이죠
한성대입구역 북단의 이 정도가 성북1구역이라고 보시면 됩니다

장위8구역은 장위뉴타운 동측의 이곳
장위9구역은 맞은편의 이곳이라고 보시면 됩니다
10구역, 11구역도 인근에 있는데 이번엔 8구역과 9구역이 후보지로 추천됐고요

또 보시면
'용산구에선 한남1구역 한 곳이 추천됐다'
사실 원효로1가라든지 다른 곳들도 이번에 신청한 것으로 알려졌는데
한남1구역 한 곳만 추천됐습니다

아시는 것처럼 한남1구역은 이곳이죠
한남뉴타운 5개 구역 중 유일하게 해제됐던 곳인데
이번에 공공재개발을 다시 추진하는 쪽으로 다시 방향을 틀었습니다
밑에 유엔사부지 개발도 있기 때문에
한남2~5구역까지 맞물려서 같이 개발되면
아무래도 주변에 부촌이 많다 보니까 엄청난 시너지를 발휘할 수 있지 않을까 싶네요

그리고 마포에선 아현1·대흥5구역
성동에선 금호23·하왕십리 등이 추천됐습니다

아현1이 아현뉴타운과 북아현뉴타운 일대의 마지막 남은 알짜 땅이라고 하는데
땅 모양이 이렇게 생겼습니다
여기가 아현1구역이고
이곳은 이따 설명드리겠지만 공유자가 굉장히 많기 때문에
공공재개발을 갈 수밖에 없는 상황이긴 합니다

그리고 '강남권에선 천호1·고덕2-1·고덕2-2 등이 최종 심사를 받게 됐다'라고 나오는데
제가 지난번 영상에서 설명드렸지만
단독주택재건축을 추진하다 무산됐던 곳이고
주민들이 개발사업을 하면서 지분쪼개기처럼 건축허가가 굉장히 많이 이뤄진 곳이라고
전수조사를 통해서 짚어드린 적이 있죠

이렇게 28개 구역은 3월 말에 열리는
국토부·서울시 합동 공공재개발 시범사업 후보지 선정 위원회를 거쳐서
최종 선정 여부가 결정됩니다
1차 때는 8곳을 했는데 아마 2차 때는 더 많을 수 있습니다
왜냐면 정부가 못 박았던 공급 목표가 있기 때문에,
공급 물량이 있기 때문에
여기에 맞추려다 보면 상당수의 옛 정비구역들이 공공재개발구역에 포함될 수 있다는 거죠

아시는 것처럼 공공재개발은 LH나 SH 같은 공공이 조합과 함께 시행에 참여하는 대신
용적률 같은 인센티브를 얻는 거죠
예를 들면 일반분양을 100가구 할 수 있는 곳이면 50가구를 임대주택 같은 공공주택으로 짓고
공공성을 높이는 대신 용적률을 더 줍니다
용적률이란 개념은 거의 층수가 올라가는 개념이라고 보시면 됩니다

아까 말씀드렸던 공공재개발을 할 수밖에 없는 곳이란 건 어떤 의미냐면
지금 이 땅에 아파트를 짓는다면 딱 1000가구만 지을 수 있어요
그런데 벌써 조합원이 900명입니다
그런 경우엔 일반분양을 100가구밖에 못 하기 때문에 사업성이 떨어질 수밖에 없죠

그런 곳들은 용적률 인센티브를 받아서,
층수를 더 높여서,
다시 말하면 더 많은 집을 지을 수 있어야 수익률이 나오기 때문에
공공재개발로 갈 수밖에 없다는 것이죠
더 쉽게 말씀드리면 기존에 지분쪼개기가 굉장히 활발하게 이뤄졌거나
아현1구역처럼 공유자가 많은 곳들,
예를 들어서 조합원이 500명인데 공유지분을 가진 분들까지 합치면 700명이 돼버리는 겁니다
그분들에게도 다 새 아파트 줘야겠죠
왜냐면 배제를 시키면 사업을 진행하는 과정에서 동의할 리가 없기 때문에
그런 고민이 있는 곳들은 용적률을 더 주는 공공재개발로 갈 수밖에 없다는 겁니다
사실 정부가 이런 점을 계산하고 공공재개발을 내놨습니다

자, 다른 기사를 잠깐 볼게요
'하지만 꼼꼼한 확인이 필요하다'
뭐냐면, 이번에 선정하는 2차 후보지는
사업공모일인 작년 9월 21일로 권리산정일이 소급됩니다
권리산정일은 지분쪼개기 금지일이라고 누누이 말씀드렸죠
작년 9월 21일 이후 신축된 빌라를 매수하면,
그날 이후 건축허가를 받아서 지은 빌라를 매수하면
조합원이라도 나중에 새 아파트를 받지 못하고 현금청산할 수 있다는 겁니다
일반 재개발구역이라면 구역지정이 이뤄지는 시점에 권리산정일이 함께 정해지는데
공공재개발을 언제 구역지정을 받게 되든지 후보지 공모일이 권리산정일로 앞당겨집니다
이게 핵심이에요
권리산정일 얘기는 지난번 영상에서 깊이 있게 다뤄봤기 때문에 오늘 더 언급하진 않고요

뒷말도 나온다고 합니다
아무래도 탈락한 곳들에서 나오겠죠
왜냐면 노후도 기준 같은 주거정비지수를 맞추지 못했기 때문입니다
주거정비지수라는 건 2015년에 생겼습니다
2025 도시 및 주거환경정비기본계획에서 들어왔는데
문제는 기존에 2010 도시계획을 적용받는 성북1구역 같은 곳들
이런 곳들은 노후도가 조금 더 낮았지만 후보지 명단에 이름을 올렸고
성북5구역처럼 2025 도시계획을 적용받는 곳들은
주거정비지수가 적용되기 때문에 이번에 기준을 못 맞춰서 후보지 추천이 안 됐다는 거예요
이 내용의 핵심은 이겁니다

그럼 주거정비지수가 뭘까요
이런 걸 주거정비지수라고 하는데,
예를 들어서 주민동의율이 2/3 이상이라면 19점,
면적 기준 동의율도 비슷하다고 하면 9점,
노후도 같은 경우엔 동수와 연면적으로 따져서 점수가 들어가고

도로 연장률, 이건 접도율이죠
도로를 접하지 않는 집이 많을수록 점수가 높아지는 구조입니다
그리고 세대밀도는 호수밀도죠
ha당 얼마나 많은 집이 몰려 있느냐,
이것도 마찬가지로 밀도가 높을수록 점수가 높아지는 구조예요
그러니까 정비가 시급하다는 의미입니다
이렇게 해서 총점이 70점 이상이어야 주거정비지수제의 기준을 통과하는 개념이에요
과거에 주거정비지수가 없을 때는 노후도와 접도율, 호수밀도를 따져서
기준을 넘으면 통과했지만
기사에서 설명하는 2025 도시계획을 적용받는 곳들은
이렇게 점수화해서 통과를 못 할 수 있다는 거죠
70점을 못 넘으면
그러니까 시험으로 치면 일종의 과락이 있는 거예요
예를 들어서 다른 점수는 다 높게 나왔는데
연면적 기준 노후도에서 점수가 낮았다, 몇 점이 모자라다
그래서 통과가 안 될 수도 있는 거죠

'서울시는 연말로 예정된 2030 도시 및 주거환경정비기본계획에서
이 같은 재개발구역 지정 요건 완화를 검토하고 있다'라고 했습니다
물론 아직 검토이기 때문에 확정된 건 아니고요
개인적으론 이번에 떨어진 곳들 같은 경우에
재개발을 추진하고 싶어도 사업성이 안 나온다면,
아까 말씀드린 문제로 사업성이 부족하다면
결국엔 2·4 대책에서 나왔던 공공 직접시행 정비사업까지 갈 가능성도 없지는 않을 것 같습니다

어쨌든 2020년 5월부터 나왔던 공공재개발
올해 초 1차 후보지를 선정한 데 이어서
이제 2차 후보지 선정을 앞두고 있고요
최근에 '공공'자가 붙은 정부 정책이 너무 많이 나와서 좀 헷갈리는데
이번 공공재개발 2차 후보지 선정이 끝나면
어떤 식으로든 유형의 통폐합이 있지 않을까 추측해볼 수 있을 것 같습니다
추진하는 당국 입장에서도 너무 복잡하니까요

오늘은 다시 화두가 되고 있는 공공재개발 얘기 짚어봤고요
다음 시간엔 더 좋은 기사로 돌아오겠습니다
감사합니다

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 편집 조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

자칫하면 물린다…지금 집 사면 위험한 곳 어디? [집코노미TV]