"서울 아파트, 지금 사면 물린다"…빅데이터 전문가의 예언 [집코노미TV]

집터뷰/ 김기원 데이터노우즈 대표

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▶윤아영 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 오늘은 빅데이터 기반의 부동산 시스템 리치고를 운영 하는 김기원 데이터노우즈 대표님을 모셨습니다.

저희가 집코노미서 작년 4월에 집터뷰로 한번 모셨었어요. 그때 당시 서울 아파트값이 이미 어깨 수준이다, 그래서 올해 2021년 대세 하락장이라고 보셨는데, 그 의견을 그대로 유지하고 계시나요.

▷김기원 대표
네 맞습니다. 그래서 제가 책에도 거론했지만, 올해 하반기부터 내년 상반기 중으로 뭔가 변곡점이 시작될 거라고 말씀을 드렸고요. 작년 2020년 부동산 시장 전망으로 일부 지방은 하락을 끝내고 상승 본격적으로 올라갈꺼고, 서울과 몇 군데 고평가 지역은 2020년 21년 기점으로 지는 해가 될 거다 그런 전망을 했었는데. 사실 작년에 누구도 예상하지 못한 2가지. 첫 번째 코로나였죠. 코로나로 인해 시중 돈이 엄청 많이 풀렸잖아요. 그런 유동성으로 자산시장이 떨어지기 힘든 시기가 됐고, 두 번째 정부 임대차3법을 시행하다 보니까. 전세가 급등하면서 매매가를 밀어 올리고, 그러면서 자산시장 호황이 아직까지 이어지는 모습을 보이고 있고요. 그런데 여러가지 정황상, 이제는 특히나 거래량 데이터가 중요한데 올해 하반기부터 내년 상반기까지 어느 즈음부터 조금 바뀔꺼다.

▶윤아영 기자
국내 주택시장이 현재 상황이 작년에는 지금이 어깨라고 서울이 어깨라고 얘기하셨는데 지금은 어느 정도인가요.

▷김기원 대표
지금은 눈썹 정도죠. 눈썹 위고 앞으로 어떻게 될지 모르죠. 그리고 이제 사실 주식시장도 저희가 좀 면밀히 지켜봐야 하거든요. 왜냐면 경기 반영 데이터 하나가 주식시장잖아요. 주식시장이 작년에 엄청 올랐잖아요. 정확하게 월봉 데이터로 보면 고점이 하락을 하고 있습니다. 무슨 얘기냐면 최고 고점이 1월달이었어요. 근데 만에 하나 여기서 주가가 떨어진다, 제가 봤을 때 당장 나타날 것 같지 않지만 올해 하반기 내년 상반기 중 그럴 가능성이 있거든요. 혹시라도 주가가 급격히 하락한다면 그때는 부동산 호황이 끝나가는 구나 반드시 인지를 해야한다. 혹시라도 무리하게 집을 사신 분들은 그때가 그나마 집을 팔 수 있는 마지막 기회다.

▶윤아영 기자
전문가 분들 중에 올해 여전히 부동산 상승할 거라고 주장하시는 분들이 있는데, 그 이유로 초저금리 기조 유지. 서울 아파트 입주물량 저조. 시중 유동성 풍부. 전월세가 상승. 그럼에도 불구하고 올해 말 내년은 위험하다고 보시는데

▷김기원 대표
저도 충분히 공감을 합니다. 가격을 올라갈 수 있는 요인이 충분히 있어요. 그래서 저도 변곡점을 올해 하반기서 상반기로 보고 있는 것이고요. 다만 이건 아셔야 합니다. 제가 작년에는 어깨, 올해는 눈썹이라고 말씀을 드렸는데 더 올라갈 수 있잖아요. 머리를 넘어가면 어떻게 되요 그 담부터는(훅 떨어지죠) 그렇죠. 근데 주식은 오늘 샀다가도 오후에 바로 팔 수가 있잖아요. 근데 부동산은 그럴 수 없잖아요. 눈썹 위에서 샀다가, 자칫 잘못했다가 엄청난 상황이 벌어질 수 있는 거죠. 예를 들면 2007~2008년, 일부 열풍에 서울, 경기 고평가된 아파트를 사신 분들, 몇 년 뒤에 최소 30~40%, 많게는 50% 가까이 하락을 했죠. 요거는 제가 데이터로 보여드리겠습니다.

GDP 대비해 대한민국 시가총액이 얼마인지 보여주는 데이터인데요 요 차트는 서울 아파트만 보여줍니다. 서울 아파트 시가 총액과 GDP를 보여주는 겁니다, 빨간 색이면 GDP 대비해서 아파트 가격이 높다는 거고요, 반대로 낮으면 저평가고요. 주식시장에서 저평가 고평가 판단하는 걸 버핏지수라고 해서 GDP와 시가총액 비교하는 게 있잖아요. 근데 그와 더불어서 아이디어 착안해서 대한민국 GDP와 시가총액 비교해보자 해서 만든 것입니다. 아이러니한 게 고점이 2007년 3월, 2008년 3월이었어요. 딱 과거 대한민국 서울 아파트 고점일 때 GDP 고점이었고요. 2013년 연말 2014년, 이때가 딱 저점이었잖아요. 지금은 어때요. 역사상 최고죠. 왜냐면 유동성이 말도 할 수 없을 만큼 풀린 부분이 있어요. 근데 이게 건전한 유동성이 아니라는 거죠. 전세계 최고의 가계부채 비율이 숨어져 있어요. 빚으로 쌓아 올린 거고, 역사상 가장 고평가인거죠. 그렇다면 일부 분들이 얘기하듯이 정말 최악의 경우에는 내년 말까지도 상승할 수 있다. 그런데 분명한 건 지금 당장도 GDP 대비해서 역사적으로 가장 높은 수준. 가장 고평가 돼 있다는 것. 이 얘기는 역사상 최악의 거품 폭탄이 터질 수 있다는 것이죠.

이런 부분들은 사실, 대한민국 아파트 시가총액 구하는 건 전문가들이 할 수 없어요. 사람은 그 어떤 전문가도 부분을 가지고 전체를 판단하려는 오류를 벗어나기 어렵다. 근데 데이터는 있는 그대로 보여줍니다. 충남이 좋아질 수밖에 없다고 작년 초부터 이야기를 한 거고. 그때만 하더라도 유튜브 찍으면 댓글을 보는데 이상한 댓글이 많아요. 근데 실제론 어떻게 됐어요. 다 데이터가 올랐잖아요. 2018년 빅데이터 전망에서 말한 도시가 다 맞았다. 근데 지금은 그때보다 기술이 훨씬 더 많이 발달했어요. 여러분 신문기사 찾아 보시나요. 저는 신문기사로 전문가 멘트 다 찾아봅니다. 근데 다 틀려요. 시간이 지나면. 근데 가장 잘 맞췄던 게 오늘도 내일도 부동산은 지금은 싸다. 근데 그렇게 말씀하시는 분들이 큰일 날 때가 다가오고 있다. 왜 거의 임계점에 다가오고 있기 때문에. 지금은 굉장히 조심해야 하고요. 그리고 제가 아까 산이 높으면 골이 깊을 수 있다고 말씀드렸고, 근데 이 골이 생각보다 굉장히 깊고 길어질 수 있다고 데이터가 말하고 있어요.

▶윤아영 기자
관성의 힘으로 가고 있는데, 이런 부동산 시장을 멈추고 하락으로 전환할 가장 큰 요소가 어떤 걸까요

▷김기원 대표
몇 가지 이유가 있습니다. 첫 번째는 모든 자산은 내가 산 가격보다 더 비싸게 사주는 사람이 있어야 가격이 유지가 되는 것이잖아요. 더 이상 사주는 사람이 없으면 가격은 떨어질 수밖에 없습니다. 왜냐면 매수 세력이 없기 때문에요. 그것을 가장 잘 보여주는 데이터가 거래량 데이터입니다.

그런데 거래량 데이터를 수도권을 중심으로 보게 되면 역사상 지금 한 15년간 거래량이 3번 크게 터졌어요. 제일 먼저 터졌을 때가 2006년 연말, 그때가 정부가 부동산시장 규제했음에도 아파트 가격 계속 올라갔던 시기였죠. 그러면서 사람들이 도저히 못 버텨서 영끌해서 샀던거죠. 그리고 또 한 번의 변곡점은 20015년 초반. 그때는 하락을 마치고 이제 막 머리를 들까 말까한 시점이었거든요. 그때 거래량이 터진 것이죠. 거래량이 고점에서, 몇 년간 오른 데서 터지면, 더이상 살 사람이 없다, 왜냐면 영끌해서 다 산 것이니까. 그런데 바닥 치다가 거래량 터진 것은 이건 본격적인 대세 상승을 알리는 신호탄인거죠. 이게 2015년 초반이었어요.

그런데 역사상 세 번째 거래량 작년 중순이었어요. 몇 년간 계속 오르니 사람들이 영끌해서 산 거죠. 이게 의미하는 건 이젠 살 사람이 없다는 거에요. 실제 수도권 부동산 매수 나이대를 보면 2030이 절반 육박하고 있거든요. 그러면 이제 누가 살 수 있을까요. 더 이상 살 수 있는 여력이 있는 사람이 없다는 의미죠. 더군다나 올해 중순부터 세금 보유세는 급등하잖아요. 계속 보유세는 21년 22년 23년 해가 갈수록 더 늘어날 것밖에 없고요. 더 이상 사줄 수 있는 사람은 없고요. 그다음에 사람들의 실질 소득은 멈췄다. 처분가능소득이라고 하는 건데, 세금 떼고 통장에 들어가는 소득은 멈췄고요, 그런데 코로나로 인해 정부가 엄청 재정을 풀고 있잖아요. 그런데 그게 다 누구한테 부담으로 오겠어요. 그게 부담이 우리한테 다 오죠. 세금을 또 거둬야 하잖아요. 여러 정황상 올해 하반기 내년 상반기 사이 어느 즈음부터는 뭔가 변곡점 올 거라고 보는 거죠.

▶윤아영 기자
그러면 하락의 가장 큰 원인이 매수세 줄고 세금 부담 더 커지고, 소득도 줄어들고, 금리는 올라가고 있고. 복합적이네요.

▷김기원 대표
제가 염려스러운 게 기초체력이에요. 2010년대만 하더라도 대한민국 경제 좋았어요. 사람들 소득도 늘고, 인구도 늘고, 그런데 지금은 소득은 멈췄죠. 앞으로 하락할 일 밖에 없죠, 일자리도 갈수록 없어 질거죠. 그런데 부동산 엄청난 고평가에 정부가 뒤늦게 공급하겠다고 하고 있잖아요. 이게 2025년, 26년 27년 입주가 몰릴 거에요. 그러면 일본이라 다르긴 하지만 비슷한 게 일본도 부동산 버블이 엄청 있었잖아요. 80년 후반에 버블이 있었죠. 그때 공급을 엄청나게 했죠 더 폭락을 부추긴 것. 근데 이번에도 비슷하다는 거죠. 올해 하락할지 내년 하락할지 제가 어떻게 알겠습니다. 그런데 데이터가 위험해지고 있다고 알려준다, 늦게 23년에 하락한다, 그럼 23, 24, 25, 26 원래는 요렇게 하락을 해야 하는데, 그때 수도권 공급 폭탄이 떨어집니다. 그럼 어떻게 되요. 이제 머리를 들까 하는데 공급 폭탄이 떨어지는 거죠. 그렇기 때문에 정말 수도권 집 마련하시려는 분들 조심하시고요. 그리고 특히나 인천 같은 경우 내년부터 입주 폭탄이에요. 수도권은 입주물량이 미칠 영향이 작다고 말씀을 드렸는데 인천은 달라요. 어마무시합니다. 인천은 엄청난 입주 폭탄이 예정돼 있어요. 보시면 21년, 22년 23년, 24년, 어때요 내년과 내후년 보면 어때요. 역사상 가장 많은 입주 폭탄이 1년이면 버틸 수 있는데 2년이잖아요, 그러면 어떻게 되겠어요. 올해 가을이나 연말서부터 인천 부동산 분위기가 안 좋아질 가능성이 많다고 보여지고요. 이런 분위기가 수도권 전체로 번질 가능성이 있다는 것이죠.

기획 집코노미TV
총괄 조성근 건설부동산부장
진행 윤아영 기자
촬영 조민경PD
편집 조민경PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com