지난해 7월 31일부터 시행된 임대차보호법 중 계약갱신청구권과 관련한 소송에서 법원이 세입자의 갱신청구권이 집주인의 거주권보다 우선한다는 판결을 내렸다. 새 집주인(매수자)이 실거주 목적으로 집을 샀더라도 기존 세입자가 이전 집주인(매도인)에게 갱신청구권을 행사했다면 전세 계약을 연장해줘야 한다는 것이다.

법조계에선 “국토교통부의 유권해석이 그대로 법원에서 인정된 셈”이라면서도 “계약갱신청구권 행사 시점과 매수자의 소유권 이전 등기 시점에 따라 결과는 달라질 수 있다”는 얘기가 나온다.
집 샀더니 나간다던 세입자 변심…법원도 "못 내보내"

“소유권 등기 전 갱신청구권 행사, 유효”

23일 부동산업계 및 법조계에 따르면 수원지방법원 민사2단독 유현정 판사는 지난 11일 임대인 김모씨 등이 임차인 박모씨를 상대로 제기한 건물 인도 소송 1심에서 원고 패소 판결했다.

원고 김씨는 지난해 8월 실거주 목적으로 경기 용인 수지구의 한 주택을 샀다. 이 집의 세입자 박씨는 기존 집주인 최모씨와 2019년 2월부터 2021년 2월까지 전세계약을 맺은 상태였다. 매매계약 당시 최씨는 박씨에게 “집을 팔려고 한다”며 “새 집주인이 직접 살려고 매수하는 만큼 전세계약을 연장하기 어려울 것 같다”고 통보했다. 박씨도 “새 집을 알아보겠다”고 답했다. 매수자 김씨는 실거주가 가능할 것으로 보고 매매계약을 체결했다.

그러나 계약 체결 한 달 뒤인 지난해 9월 박씨는 기존 집주인에게 “(새 임대차보호법을) 알아보니 계약갱신청구권을 행사할 수 있다고 한다”며 “계약을 연장하겠다”고 입장을 바꿨다. 이에 김씨는 “실거주할 것이기 때문에 갱신청구를 거절한다”는 내용의 내용증명을 보내고 소송을 제기했다.

법원은 세입자의 손을 들어줬다. 김씨는 매매계약 체결 뒤 3개월이 지나서야 잔금을 치르고 11월에 소유권 이전 등기를 마쳤기 때문이다. 재판부는 “피고는 새 집주인인 원고가 소유권 이전 등기를 마치기 전 종전 집주인에게 계약갱신청구권 행사를 마쳤다”며 “이를 승계한 임대인은 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 권리가 없다”고 판단했다.

건물 인도, 손해배상, 계약무효 소송

새 임대차보호법 시행 이후 그간 실거주 목적으로 집을 매수한 집주인의 거주권과 기존 임차인 간 계약갱신청구권 중 어느 것을 우선해야 하느냐는 줄곧 논란이 돼 왔다.

새 임대차보호법에 따르면 세입자는 임대차 계약 종료 1~6개월 전 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 국토부는 새 집주인이 실거주를 목적으로 계약 갱신을 거절하려면 계약갱신청구권 행사 이전, 즉 전세계약 만료 최소 6개월 전에 잔금을 치른 뒤 소유권 이전 등기까지 마쳐야 한다는 유권해석을 내놨다.

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관도 지난해 8월 경기 의왕 집을 매도할 당시 매매계약이 체결된 이후에야 세입자가 갱신청구권을 행사해 결국 소정의 보상금을 주고 내보낸 것으로 알려졌다.

논란이 이어지자 국토부는 지난 2월 주택매매 계약 시 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부를 명시하도록 공인중개사법 시행규칙을 개정했다. 하지만 법 공백 기간 체결된 계약이나 세입자 변심 등에 대해 법적 분쟁이 끊이지 않고 있다.

법조계에선 관련 소송이 계속될 것으로 전망하고 있다. 엄정숙 법도 대표변호사는 “새 임대차보호법 시행 이후 관련 상담 건수가 30~40% 이상 늘었다”며 “임대인과 임차인 간 건물 인도 소송은 물론이고 실거주하지 못하게 된 새 집주인과 이전 집주인 간 손해배상 및 계약무효 소송도 적지 않다”고 말했다. 신태호 한틀 대표변호사도 “새 임대차보호법이 급조되면서 법의 구멍이 많아 혼란이 계속되고 있다”며 “대법원의 교통정리가 있기까지 소송전은 계속될 것”이라고 내다봤다.

신연수 기자 sys@hankyung.com