"결국 강남 연결된다"…GTX-D 덕에 집값 날개 달 곳 [집코노미TV]

철도망 전문가 표찬 하우에스테이트 대표
"역세권 선점하자”

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철도망 및 역세권 전문가 표찬 하우에스테이트 대표는 GTX-D로 기대를 모았다가 김포 장기역부터 부천종합운동장을 잇는 데 그친 ‘서부권 광역급행철도’에 대해 장기적인 관점에서 투자해야 한다고 말합니다. 제4차 국가철도망 구축계획에 대한 분석과 유망 투자지역 및 투자방법에 대해 들어보시죠.

전국민이 내집마련하는 그날까지! 여러분의 내집마련 도우미 서기열입니다.
오늘은 역세권 전문가 표찬 하우에스테이트 대표님을 모셨습니다. ‘밴더빌트’라는 필명으로 온라인 커뮤니티에서 철도망과 역세권에 대한 다양한 글을 쓰셨구요, 최근에는 《대한민국 역세권 투자지도》란 책도 내셨습니다. 안녕하십니까.

▶서기열 기자
대표님, 최근에 ‘4차 국가철도망 구축계획’이 발표됐는데요. 이 노선들이 또 ‘제2차 대도시권 광역교통기본계획’에 다 반영이 됐더라구요. 이 국가철도망 구축계획이란 게 뭘까요?

▷표찬 대표
국가철도망 구축계획은 2006년부터 처음 시작했구요, 5년에 한번씩 전체적인 국가적인 철도망을 계획하기 위한 하나의 시작단계라고 보시면 됩니다. 2021년이기 때문에 4차가 진행된 거구요. 앞으로 10년 동안 어떤 철도계획들을 국가 중심으로 진행할건지에 대한 것들을 발표하는 거라고 보시면 되고.

지난주에 공청회가 진행이 됐고, 공청회가 있은 후에 6월 정도에 국토부에서 기본계획들을 고시하게 되면 비로소 본격적인 시작이 된다고 보시면 됩니다. 아마 공청회 때 안들이 거의 98% 이상 대부분 반영이 돼서. 지금 한 두 달 동안 추가적인 의견이 있을 수 있으면 추가 검토내용에 포함이 될 수 있습니다. 한 두 개 정도는. 그 정도로 지금 시점에선 이해해주시면 되구요. 앞으로 시작을 하는 전초의 역할을 하기 때문에 발표의 의미가 나름 있다. 부동산 시장에도 영향을 줄 수 있다. 저는 지금 충분히 그렇게 보고 있습니다

▶서기열 기자
앞으로 향후 10년 동안에 국가 철도계획을 준비하는 굉장히 중요한 이벤트였네요.

이번에 가장 언론의 주목을 많이 받았던 노선이 ‘서부권 광역급행철도’였던 것 같습니다. 특히 당초 GTX-D 노선이다 해서 알려지며 인근 주민들의 기대를 모았는데 결국 서울로 들어오지 않고 김포 장기~부천종합운동장까지 노선만 확정됐습니다.

그럼 노선이 현재까지 확정된 노선에서만 봤을 때 이 노선의 효용은 어떻게 될까요? 이 노선이 지나는 지역의 집값은 어떤 영향을 받게될까요?

▷표찬 대표
일단은 부동산 시장은 단순히 노선계획들의 발표만으로 영향을 미치진 않아요. 원래 수도권 공급대책 15만 공급대책을 내려고 했다가 LH 사태 때문에 투기에 대한 위험 때문에 못했단 말이죠.

결과적으로. 그런 것들 하면서 나왔던 게. 특히 김포 지역에서는 풍무역 앞에 고촌지구가 있어요. 상당히 부지가 넓거든요. 서울 접근성이 상당히 좋구요. 그 부분에 있어서 상당히 많은 공급에 대한 부분 때문에 김포가 전체적으로 불안한거죠. 접근성이 좋은 고촌지구가 생기면 다른 지역의 부동산 시장에 생기는 영향이 있을 수 있다는 거하고. 그거 외에도 군데군데 되게 많은 여러 개의 공급들, 기존에 했던 계획들이 아직도 안 되고 있는 부분들이 있거든요.

그런 것들 다보면 아무래도 지역적인 부분들에 있어서 부동산의 그런 시장적, 가격에 대한 한계가 있을 수 있기 때문에 이게 단순하게 역이 생겨서 GTX-D가 다닌다고 해서 김포 가격이 서울의 강남 가격만큼 갈 수 없는 현실적인 부분이 있잖아요. 그런 부분을 감안했을 때 단순하게 노선만 놓고 이 가격에 상당한 영향을 준다고 보기는 힘들고, 전체적인 김포에 대한 수요 공급에 대한 문제.

실제로 김포 도시철도 다니고 있지만 약간 피로감을 느끼거든요. 출퇴근할 때 좀 불편해서. 이런 피로감에 대한 어떤 교통. 이런 부분에 있어서 약간의 아쉬움. 이런 것들이 김포 전체적으로 영향을 줄 수 있고.

중요한 건 어찌됐건 업무지구가 별로 없는데 비하면 주택의 공급 수가 상당하기 때문에 그 부분에 대해 시장에서 반응하고 있다고 생각하구요. 예전에 과밀억제권역에서 김포가 빠지면서 그때 많이 올랐습니다. 그 부분에 대한 피로감도 있지 않나. 그래서 지금은 오히려 시장은 관망세 아니면 약간 가격조정. 이런 것이 김포에서 보여지는 현재 부동산 시장의 특징이라고 보여지고.

다만 그럼에도 이제 장기역이라고 됐잖아요. 기존에 구래나 다른 곳도 언급이 됐었는데. 한강 중심에 있는 장기역으로 어느 정도 결정했다는 부분은 나중에 바꾸기 쉽지 않아요. 한번 결정되면. 그래서 최소한 장기역 주변에 있는 아파트나 주택들, 상가주택 이런 것들은 최소한 보호막을 쳐준 게 아닌가.

▶서기열 기자
최소한 하방경직성을 좀 가질 수 있게.

▷표찬 대표
다른 김포는 조금 영향을 받거나 조정을 받을 수 있을지 몰라도 최소한 D노선이든 서부권 광역급행철도든 이 장기역 만큼은 보호를 받을 것으로 보여지고. 결국 GTX도 역세권이거든요. 역세권이기 때문에 도보권이 좋은 거예요.

차를 타고 장기역 가서 GTX 타고 간다고 그러면 또 다른 대안을 검토할 수 있기 때문에 그런 부분에 있어서, 장기역 주변에 있어서 계속 방송을 보시는 분들이 관심을 갖고, 주변에 계시는 분이 지금 별 차이가 없다고 그러면 저는 조금 더 역 주변으로 도보권 중심으로 갖고 가시는 게 훨씬 더 장기적 관점에서 필요해 보인다.

▶서기열 기자
장기적 관점에서 장기역 주변을 한번 보자.

부천 쪽은 어떤까요?

▷표찬 대표
중간에 검단신도시가 예정돼 있고. 당초에 인천 계양역 중심으로 검토가 됐고. 그 다음에 부천종합운동장역입니다. 여기는 전체적으로 부천시가 교통의 가장 노른자, 핵심을 종합운동장으로 보고 있다 그렇게 보시면 판단이 쉬울 수 있구요. (부천)종합운동장을 보시면.

▶서기열 기자
뭐가 있나요?

▷표찬 대표
운동장이 있죠. 주차장이 있구요. 그쪽 옆이 준공업지역입니다.

그리고 한쪽을 보면 약간 임야, 야산이 있구요. 또 한쪽은 당하리마을이라고 1종 주거지역이 모여있구요. 역 주변에는 역세권 개발을 진행하고 있다고 보시면 돼요. 그게 부천종합운동장의 모습이구요.

그 주차장과 운동장이 다 부천시 소유예요 아마. 부지일거구요. 그 부지이기 때문에 공공에서 뭔가 개발을 한다거나 그 주변에 준공업지역이 많기 때문에 최근에 준공업지역이 상당히 활성화되고 있어서 지식산업센터나 이런 것들이 상당히 모이는 자리이고, 되게 중요한 입지적 역할을 하고 있는 상황이기 때문에 준공업지역에 대한 부지를 찾는 분들이 시간이 지날수록 많을 거라고 보여지구요.

여기는 기존에 서해선, 지금 현재 7호선이 다니고 있구요, 서해선이 곧 개통을 하려고 하고 있고. GTX B와 D. 이 정도가 솔직히 수도권 외곽에서 별로 없거든요.

▶서기열 기자
이렇게 많은 노선이 모여드는 곳이 없죠.

▷표찬 대표
일산과는 달리 인천권을 흡수할 수 있다는 거에요. 서울권에서도 갈 수 있고, 인천권을 흡수할 수 있기 때문에 이런 부분들은 입지적으로 중요한 역할을 할 수 있다. 지금 가면 아무것도 없습니다. 가보시면 차 밖에 없어요.

▶서기열 기자
지금은 아무것도 없다는 게 앞으로는 결국에는 나중에 공공 주도로 개발할 수 있는 가능성이 높고, 말씀하신 것처럼 준공업지역에 개발 가능성도 굉장히 높기 때문에 오히려 앞으로 이쪽이 좋아질 수 있다.

▷표찬 대표
여기는 개발 가능성이 상당히 높은 곳입니다. 다른 데는 다 밀집돼있고, 다 눌러져 있어요. 개발할 공간이 없지만 여기는 개발할 여력이 되게 많은 그런 지역이기 때문에.

지금 가서 실망하지 마시구요 제가 보기에는 이곳도 조금 미래를 보시면서 접근하시면 좋겠다. 그리고 저는 가능성을 높게 보고 있습니다. 저는 여러분들이 서부권이라고, 지선적으로 끝나지는 않을거다. 조금 희망을 가지고 접근하셨으면 좋겠습니다.

▶서기열 기자
이렇게 노선이 결정된 배경이 있을까요?

▷표찬 대표
일단은 저는 발표가 된 이후에 김포나 부천, 인천 거기 계시는 주민들이 상당히 많은 불만 그리고 지역 정치인들이나 다른 행정 쪽에서도 상당히 불만을 냈구요. 인천 쪽도 마찬가집니다. 제가 보기엔 너무 급하게 가실 필욘 없구요.

다만 지난 GTX-A나 B나 C노선을 보면 그게 (국가철도망 구축계획) 2차 3차 때 발표가 됐고 그 이후에 본격적으로 진행됐다는 걸 감안하면 우리가 이게 시간이 필요한 거다. 시간이 필요한 사업이고, 저는 GTX-D노선(서부권 광역급행철도)가 이렇게 짧은 구간에서 끝나지는 않을거라고 보여집니다.

왜냐면 이게 노선에 대한게 시대적 소명이기 때문에 이런 흐름을 벗어나진 않을 거다고 보여지고요. 그리고 내년에 총선과 지방선거, 대선이 남아있기 때문에 충분히 그런 상황에서 이런 지역에 대한 염원 이런 것들이 충분히 반영될 거라고 보여지기 때문에 저는 솔직히 개인적으로 크게 걱정하지 않구요. 저는 조금 장기적으로 기대해주시면 하나씩 풀지 않겠냐 그렇게 보여집니다.

▶서기열 기자
원래는 GTX-D 노선이라고 관심을 끌었고 했는데 짧은 구간만 확정된 것은. 일부에서는 GTX-B 노선의 ‘지선’ 수준으로 시작이 된거다라고 하는데. 그게 아니라 장기적으로 될 가능성이 높다고 보시는군요?

▷표찬 대표
저는 기본적으로 이 철도에 대한 시작단계, 계획단계는요 기술적인 분석은 아니예요. 저도 엔지니어 출신이지만 이 기술적인 분석만은 아닙니다. 상당히 정치적인 영향이 강하구요. 이러한 것들은 결국 어떤 표심? 이런 것들도 무시는 못한다고 생각하기 때문에.

▶서기열 기자
여기서부터 시작해서 늘려나갈 수 있다. 사실 생각해보면 A노선도 원래 남부구간이 먼저 시작이 됐던 거잖아요. 그것도 이런식으로..

▷표찬 대표
예, 맞습니다. 처음에도 GTX라는 언급이 시작될 때가 SRT, 수서에서 평택까지 이어지는 SRT 하면서 향후 노선을 GTX와 같이 연계해서 쓰겠다고 하면서 시작 단계였거든요.

그러면서 서울역, 운정까지 연결되는 그런 시간의 흐름. 그 다음에 사회적인 필요, 요구 등이 있었기 때문에. 그런 것들을 감안하면 이제 시작이다. 시작의 포문을 열었다, 이런 것들을 한번에 할 수 없기 때문에, 조금 시간을 가지면 상당히 긍정적으로 보고 있습니다.

▶서기열 기자
그렇다면 투자자들이 궁금해하는 부분은, 과연 어디가 유망한가. 어디에 투자할까 이런 부분일 거 같아요.

▷표찬 대표
일단은 이게 두가지 관점에서 생각을 해야 해요. 일단은 철도의 전체적인 절차에 대해서 이해가 있었으면 좋겠습니다. 이 구축계획은 이렇게 하겠다는 계획에 불과해요. 여기서 멈춰도 뭐라고 할 수 없다는 사업들이란 겁니다.

▶서기열 기자
일단은 개념에서 출발했다.

▷표찬 대표
그렇죠. 우리 이제 할거야 그 정도 개념 밖에 안 된다는 거죠. 철도의 사업은 이 다음 단계가 예비 타당성 단계입니다. 예비타당성 단계는 정부가 정부의 예산을 투입하겠다는 거거든요. 그 단계가 통과돼야 의미가 있는 겁니다. 예비타당성 단계가 통과돼야 하는 거고 그 다음에 구체화되는 게 기본계획. 그다음에 기본 실시설계, 그 다음에 공사라는 그런 단계별 흐름이 있거든요.

그래서 제가 볼 때는 못해도 10년, 그리고 20년을 보셔야 돼요. 이거 타면 2028년에 다니는 거냐, 2030년에 다니는 거냐 그러시는데. 여기 나온 대부분의 노선은 다 못탑니다. 10년 안에 못타는 노선들이에요. 오랜 시간이 걸립니다.

하지만 부동산 시장의 변화는 그렇게 움직이지 않아요. 이슈가 상당히 중요하구요 어떤 절차상의 주요 관문을 통과했다. 예타를 통과했다, 기본계획에서 뭐가 확정됐다, 민자 사업의 사업자가 결정됐다 이런 거 되게 중요한 포인트거든요. 시장의 가격은 다른 요인이 없다면 그때 움직인다는 겁니다.

근데 다니면 안 오릅니다. 하하. 이번에 하남선 개통했잖아요. 시장 영향 없어요.

▶서기열 기자
이미 미리 선반영된 거군요.

▷표찬 대표
그렇죠. 느낌 상 구상 단계, 예타 단계, 기본계획 이 정도에 50% 정도 반영된다고 보구요. 그 다음에 설계단계. 기본 설계, 실시설계에 한 30%. 시공 단계에 20%. 실제로 운행할 땐 별로 안 오르더라.

그때 오르려면요 그 주변의 여건들을 봐야해요. 부천종합운동장은 여건이 너무 좋잖아요. 개발할 수 있는 공공부지들, 개발제한구역인데 묶여서 개발 못하고 있는데 풀려요. 그러면 여력이 있는 거잖아요. 이런 여력들이 역 주변에 있다고 하면 따라 올라가요. 더 올라가요. 계속 그런 것들이 이어지니까. 하지만 역만 생긴다 그러면 한계가 있다는 겁니다.

▶서기열 기자
오늘은 표찬 대표님과 함께 4차 국가철도망 계획에 대해서 이야기 나눠봤습니다.


기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 서기열 기자 촬영 조민경 PD 편집 조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴