6월부터 양도세 최고 82.5%…이번엔 완화론

* 5월 13일 오후 4시 집코노미TV 유튜브 채널에서 라이브로 진행된 영상입니다.

6월 1일부터 양도소득세 중과세율이 종전보다 10%포인트 인상됩니다. 3주택자의 경우 최고 75%의 세율이 부과되는데 여기에 지방소득세를 합치면 실효세율은 82.5%에 달하죠. 더불어민주당 부동산특위는 민심을 수습할 방안으로 이 양도세 중과세율 완화론을 꺼냈는데요. 다주택자의 매물 출회를 유도해야 부동산시장을 안정화시킬 수 있다는 거죠. 그동안 계속 나왔던 얘기인데 왜 이제서야 이 카드가 나왔을까요. 그리고 실현 가능성은 있을까요. 전형진 기자가 짚어봅니다.

▶전형진 기자
5월 13일 집코노미 타임즈 라이브 시작하겠습니다. 6월 1일부터 양도세율과 종부세율이 올라가죠. 여당에선 부동산특위를 구성해서 양도세와 종부세를 완화해야 하는 것 아니냐, 라는 논의를 하고 있습니다. 그래서 어떤 이야기들이 나왔는지 짚어보고 원안대로 6월에 세율이 인상될 경우 어떻게 되는지도 설명해볼게요.

'송영길-친문 원팀 될까, 돌아올 수 없는 강 건널까'. 한경비즈니스의 홍영식 대기자님 기사입니다. 무슨 얘기냐면 송영길 대표는 친문이 아니고, 당 내부에서 부동산 정책과 관련해 의견이 갈리고 있다는 의미예요. 앞서 제가 부동산특위를 언급했잖아요. 특위의 위원장이 김진표 의원입니다. 김 의원 같은 경우 친문입니다. '원팀'이냐 '돌아올 수 없는 강'이냐라고 했을 때 '돌아올 수 없는 강'이 될 수 있는 진영의 분인데, 재미있는 건 송 대표가 노선으로 정하고 있는 부동산 정책에 대해서 공감대를 갖고 있다고 합니다.

기사에도 나오죠. 부동산 규제 완화론자이고 다주택자들이 집이 내놓을 수 있게끔 양도세를 완화해야 하는 게 아니냐는 게 이분의 주장입니다. 김 의원의 경우 과거 참여정부 시절 경제부총리였고, 종부세가 도입될 때 입법을 하셨던 분입니다. 그렇기 때문에 부동산 세제와 관련해선 상대적으로 전문성을 갖고 있다는 평가가 나오고 있다고 합니다.

특위는 어제(5월 12일) 첫 회의를 했습니다. 특위엔 금융 파트와 세제 파트, 두 가지가 있다고 합니다. 인적 구성을 나눴다는 거겠죠. 거기서 세제 파트를 먼저 해결하겠는 입장이라고 합니다. 민간자문단도 구성한다는데요. 청약이나 대출에 관련한 얘기도 나오고 있지만 오늘은 세제에 대해서만 짚어보겠습니다.

정치부의 조미현 기자님 도움을 얻어서 여러 가지 이야기를 들었는데요. 송 대표의 경우 이런 원칙을 갖고 있다고 합니다. 보유세는 강화하고 거래세는 감경해야 한다. 보유세는 이미 강화돼 있죠. 김 의원도 이런 언급을 했다고 합니다. 세계적으론 거래세를 낮추는 추세이고 굉장히 주목할 만하다. 참고로 한국의 경우 GDP 대비 부동산세금 부담율이 4% 정도라고 합니다. OECD 평균이 2%인데 두 배 수준이죠. 그 중에서도 거래세만 따져보면 한국이 1.8% 정도라고 하는데요. 미국이나 일본, 영국 등 8개 주요 선진국은 0.4% 수준이라고 합니다. 거래세 부분에선 4배 이상 부담을 하고 있는 거죠.

그런데 특위에선 거래세에 대해서 취득세를 말하는 것이라고 정의했습니다. 통상 양도세도 부동산 거래를 할 때 내는 세금이기 때문에 거래세라고 인식하는데 어쨌든 소득이 발생해야 내는 소득세란 의미죠. 그래서 기자들이 '그럼 양도세 완화는 완전 없는 거냐'고 물어봤더니 그건 아니라고 했다고 합니다. 양도세 완화를 충분히 검토할 수 있다는 여지를 남긴 거죠. 당연히 아직 뭔가 정리된 건 아닙니다. 모든 걸 충분히 검토할 수 있다는 게 첫 회의 내용이었다는 것이고요.

방금 말씀드렸지만 세제의 균형과 관련해선 이런 얘기 많이 들어보셨을 거예요. 보유세를 올리면 거래세를 낮춰야 하고, 보유세를 낮추면 거래세를 올려서 균형을 맞춰야 하는데요. 한국은 지금 종부세를 중심으로 보유세를 굉장히 강화해놨기 때문에 거래세를 낮춰야하는 것 아니냐는 논의가 나오고 있고요. 아까 거래세를 취득세로 정의했지만 우리는 양도세로 이해를 하고 있죠. 거래세를 낮춘다면 사실 무주택자나 1주택자들에겐 줄 수 있는 혜택이 없습니다. 왜냐면 이분들은 양도세 부분에선 패널티를 받고 있는 게 아니기 때문이죠. 물론 1주택자들 같은 경우 조정대상지역 2년 거주요건을 갖춰야 비과세를 받을 수 있긴 하죠. 하지만 거주요건을 없애면 갭투자가 활개를 칠 수 있기 때문에 일단 힘들 것 같고요. 그래서 다주택자를 대상으로 한 거래세 완화 논의가 나올 수밖에 없는 환경이라는 것입니다.

여권에선 이런 언급이 나왔다고 합니다. '단기간에 세제적으로 너무 많은 규제를 가하다 보니 뜻하지 않은 부작용이 나왔다'. 대표적인 게 집주인들이 세입자에게 조세부담을 전가하는 것이죠. 두 번째는 매물이 완전 잠기는 것. 그리고 '다주택자들을 규제하다 보니 정서적인 만족은 있었지만 악순환이 되고 있다'는 언급도 있었다고 합니다. 그래서 세제 문제를 검토해야 하는 것 아니냐는 이야기가 나왔다는 것입니다.

과거엔 어땠을까요. 참고로 이건 2009년 3월 16일자 한국경제신문 1면 머릿기사입니다. '양도세 대폭 줄어든다', '오늘부터 징벌적 중과세 폐지'. 다시 이런 기사가 나왔으면 좋겠다고 생각하는 분들도 계시죠? 중과세 얘기 나올 땐 항상 '징벌적 과세'라는 표현을 하는데요. 중과세는 참여정부에서 2004년 3주택자들에 대한 중과부터 시작했습니다. 당시엔 단일세율로 중과를 했어요. 지금은 누진세율이죠. 그리고 2주택자들도 중과를 하다가 2009년엔 2주택자부터 중과 유예를 했습니다. 완전 없앤 건 아니고 한시적으로 유예를 했던 거예요. 이후 2013년엔 중과를 완전히 폐지했습니다. 그리고 우리가 아는 것처럼 2018년 4월부터 다시 양도세 중과가 부활했죠. 2017년 8·2 대책에서 도입을 예고했고 시행은 2018년 4월부터였습니다. 그리고 2020년 7·10 대책에서 양도세 중과세율을 인상하는 내용으로 방침을 정했고, 그걸 시행하는 게 올해 6월 1일입니다.

그래서 이번에도 완화를 한다면 완전히 없애는 쪽은 아닐 거라고 봐야할 것 같습니다. 왜냐면 그동안의 정부 방침과는 너무 배치되는 것이니까요. 그래서 한시적으로, 그리고 조건부로 완화할 가능성이 굉장히 높습니다. 참, 아까 말씀드리지 못했던 게 양도세를 완전히 완화하는 방안도 있지만 세율이 강화하는 시기를 6월 1일에서 더 늦추는 방안도 거론됩니다. 어쨌든 완화를 한다면 이렇게 한시적으로, 그리고 조건부로 완화하는 방안이 나올 가능성이 높다는 것입니다.

2019년 12·16 대책에서 뜻 밖에 양도세 중과 한시적 배제 방안이 나왔었죠. 2020년 6월까지 6개월 동안 한시적으로 양도세 중과 완화를 했던 거죠. 그리고 중요했던 게 그땐 조건부였습니다. 10년 이상 보유한 주택을 파는 다주택자들에 대해서만 했던 거예요. 돌이켜보면 그때 집값이 잡혔나요? 안 잡혔죠. 개인적으론 중과 배제의 조건이 대상을 축소했던 부분이라고 보입니다. 다주택자의 매물 출회를 이끌어낼 수 없었던 거죠. 최근 상승장에서 진입한 투자자들, 이들이 많은 집을 보유하고 있는데 그들의 매물 출회를 이끌어 낼 수 없었기 때문이죠. 10년 이상 보유한 분들이 아니니까.

양도세 완화에 대한 비판론도 있습니다. 다주택자들이 양도세 중과를 면하고 남은 차익이 결국 다시 부동산시장에 들어오는 것 아니냐는 지적입니다. 일리 있는 지적입니다. 다만 양도세 중과를 배제한다고 한다고 해서 양도세를 과세하지 않는 건 아닙니다. 일반세율로는 과세를 하죠. 그리고 사실 문제는 양도세가 너무 높아서 집을 안 파는 것이죠.

그럼 얼마나 세금이 높길래 그러냐. 이건 제가 주먹구구식으로 계산을 한 것입니다. 3주택자를 기준으로 차익이 10억이라면 앞으로 세금이 대략 8억원 정도가 됩니다. 안 팔고 다른 방안을 강구할 수밖에 없는 거죠.

이건 현행 양도세율 체계입니다. 2주택자가 조정대상지역에서 집을 판다고 하면 왼쪽의 기본세율에다 20%포인트를 더 얹고, 3주택자라면 20%포인트를 더 얹습니다. 최고세율 기준으로 보면 3주택일 때 62%가 되는 것이죠. 이건 과세표준에 따라서 과표가 5억 초과라면 그렇다는 것이고요. 과표가 4600만원 이하 구간이라면 15%+20%가 되는 것이죠.

그런데 6월 1일부터 올라가는 양도세율은 일단 2주택자의 중과세율이 10%에서 20%로 바뀝니다. 3주택은 종전 20%에서 30%로 중과세율이 오릅니다. 문제는 이게 끝이 아니에요. 소득세율 과표가 신설됐습니다. 양도세만 해당되는 게 아니라 모든 소득세에 해당됩니다. 양도세도 소득세이니까요. 최고세율이 종전 42%에서 45%가 된 거죠. 여기에 대입을 해보면 3주택일 땐 30%를 얹으니까 최고 75%가 되는 거죠. 중과세율이 올랐는데 기본세율도 최고세율이 올랐으니까요.

이게 끝이 아닙니다. 영상 제목에 달았지만 왜 82%냐. 세금을 낼 땐 거기에 부가되는 세금이 또 있죠. 지방소득세입니다. 75%가 최고세율이었는데 10%인 7.5%를 더하는 것입니다. 이렇게 하면 82.5%가 실효세율이 되는 것입니다. 양도세 자체는 75%가 최고세율이지만 부수적으로 붙는 지방소득세를 포함하면 82.5%가 실제 부담하는 세금이 되는 것입니다. 물론 이렇게 과세되는 분들은 흔치 않을 것이고, 과표가 10억을 초과하는데 이 세금을 맞고 양도하실 분도 없겠죠. 없으니까 매물이 안 늘어나는 것이고요.

안 판다면 어떤 선택을 해야 할까요. 갖고 있으면 보유세가 엄청 올라가는데요. 그래서 증여를 합니다. 증여 취득세율이 7·10 대책에서 12%로 오르면서 증여를 통해 발생하는 세금이 너무 크니까 증여를 안 하지 않겠느냐, 라고 하시는데요. 계속 다주택을 보유할 때의 보유세액을 시뮬레이션 해서 비교해보면 수년치 보유세가 증여하는 비용보다 크기 때문에 차라리 증여하고 만다는 결정이 늘어나는 것이죠.

이건 양도세가 중과되는 기준을 알고리즘으로 정리해봤어요. 일단 자신이 조정대상지역에서 집을 파느냐, 아니냐. 아닐 경우엔 기본세율이죠. 조정대상지역에서 판다면 다음 단계로 넘어갑니다. 주택수에 포함되지 않는 집을 제외하고 2주택 이상인가. 이게 무슨 소리냐면 만약 자신이 3주택자입니다. 그 중에 주택수에서 빠지는 주택이 있냐, 그걸 빼더라도 2주택 이상이냐, 이상이면 중과가 된다는 것입니다. 지방에 있는 공시가격 3억 미만 주택 등이 해당됩니다. 이들은 주택수 자체에서 빠지는 주택입니다.

이걸 다 빼도 다주택자라면 다음 단계로 갑니다. 이번엔 중과배제 여부를 판단하는데요. 이건 많이 헷갈려하시죠. 대표적인 중과배제 주택이 임대주택입니다. 만약 3주택자의 집 중 한 채가 임대주택, 그러니까 중과배제 주택이라고 칠게요. 이때 임대주택이 아닌 다른 집을 팔려고 합니다. 그럼 임대주택은 중과배제 주택이니까 3주택이 아니라 2주택 세율로 세금을 내면 되는 것 아니냐, 라고 오해를 하시는데요. 그렇지 않습니다. 중과배제 주택은 해당 주택을 팔 때 중과를 배제하고 기본세율로 적용하겠다는 거예요. 다른 주택을 팔 때는 중과배제 주택까지 모두 주택수로 합산합니다. 그렇게 해서 방금 3주택자의 경우 3주택 중과세율로, 현재는 20%포인트 중과, 6월부턴 30%포인트 중과가 되는 거죠.

이런 내용들이 작년 7·10 대책에서 나온 내용인데요. 아시겠지만 7·10 대책은 세제적으론 굉장히 강력한 대책이었습니다. 그리고 오늘 읽어드릴 내용도 더 있다는 의미죠. 중과를 제외하더라도 살펴봐야 할 양도세 문제들이 더 있어요.

이건 양도세의 체계를 표로 정리해본 것입니다. 가운데가 현행 양도세 체계입니다. 오른쪽은 6월부터 바뀌는 내용이고요. 중과세율은 앞서 설명을 드렸고요. 6월부터 분양권 세율도 크게 바뀝니다. 현재 일반 지역은 기본세율로 과세를 하고 조정대상지역은 50% 단일세율로 적용합니다. 차익의 절반을 그냥 가져가는 거예요. 그런데 앞으론 어느 지역인지 안 따집니다. 그리고 차익의 60%를 무조건 세금으로 내야 합니다. 이것도 단일세율이에요. 그 중에서도 만약 보유기간을 1년을 못 채운 상태에서 판다면 세율이 70%로 오릅니다. 분양권 팔지 말라는 이야기죠.

또 중요한 게 단기 양도세라는 개념입니다. 집을 팔 때 비조정대상지역은 2년을 보유하면, 조정대상지역은 2년 거주까지 하면 비과세가 가능하죠. 그런데 그렇지 않은 집, 비과세를 안 받는 집은 2년 조건을 채우면 기본세율입니다. 그 보유기간이 2년보다 짧은, 1년 미만이라면 원래는 40%의 단일세율을 적용했습니다. 그런데 양도일을 기준으로 6월 1일이 넘어가면 이 세율이 70%로 올라갑니다. 단타를 치는 집이라면 이렇게 과세되는 거예요.

이게 어떤 문제가 있냐면, 예를 들어 지방에 집을 많이 갖고 있는 갭투자자들의 경우 기본적으로 비과세를 받을 수 없는 분들이죠. 세입자를 끼고 있어서 들어가 살지 않기도 하고 1주택도 아니니까요. 그래서 이들은 2년 이상 보유하는 게 아니라 1년만 갖고 있다가 매각합니다. 그렇게 해도 기본세율이 적용됐으니까요. 1년 단위로 사고팔고 하는 건데 이들에 대해서도 60%의 단일세율로 과세하겠다는 것입니다. 아예 1년보다 짧으면 앞서 말씀드린 대로 70%가 되는 것이고요. 그러니까 이들의 거래 간격이 1년에서 2년으로 늘어나겠죠. 부동산 매물의 회전이 2년 단위가 된다는 의미입니다. 그래서 이번에 만약 중과세율을 손댄다면 이런 부분도 한 번 들여다봐야 하는 것 아닐까, 하는 생각도 해볼 수 있습니다. 매물 잠김을 초래할 수 있는 부분이니까요. 물론 투기를 막아야 하기 때문에 여러 가지 고민이 필요한 부분이긴 합니다.

이건 익숙하시겠지만 종합부동산세율입니다. 제가 색으로 칠한 부분이 올해부터 바뀌는 세율이에요. 뉴스에 매일 나왔는데 벌써 바뀐 것 아니냐, 아닙니다. 바뀐다고 계속 얘기했던 것이지 2021년 연말 과세분부터 이렇게 바뀝니다. 그 기준일이 6월 1일이고요. 그래서 부동산특위에서 6월 1일 전에 종부세를 개편해야 하는 것 아니냐는 얘기가 나오기도 했었는데 요즘은 물건너가는 분위기이기도 합니다.

어쨌든 종부세율은 작년만 해도 일반세율과 중과세율 두 가지 체계였는데 올해부턴 개인과 법인으로 또 나눠집니다. 다주택 법인의 경우 단일세율, 개인은 누진세율이 적용되고요. 누진세율은 최고세율이 종전과 비교하면 두 배 정도 차이가 납니다. 과표 기준으로 6억 이하, 12억 이하 구간이 대상자가 가장 많은 구간일 것 같아요. 다주택 기준으로요.

제가 오늘 준비한 이야기는 여기까지입니다. 세제와 관련해서 방침이 완전히 정해진 건 아닙니다. 서두에 말씀드린 것처럼 부동산특위가 첫 회의를 했고, 거기서 여러가지 그 부분을 짚어봤습니다. 청약이나 대출과 관련해서도 많이 언급되고 있습니다. 이 부분은 정책 방향이 정해지면 다시 한 번 다뤄보도록 하겠습니다. 그리고 청약의 경우 집코노미가 부동산월드컵으로 찬반토론 콘텐츠를 준비했습니다. 많이 기대해주시면 좋을 것 같아요. 여기서 방송을 마치도록 하겠습니다. 다음주 같은 시간에 찾아뵙겠습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영 김윤화·조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

6월부터 양도세 최고 82.5%…이번엔 '완화론' [집코노미TV]