결국 금리쇼크 온다…하반기엔 절대 집 사지 마라

하버드대에서 도시계획과 부동산 연구로 박사학위를 받은 김경민 서울대 환경대학원 교수가 이번엔 문재인 정부의 부동산 정책을 강하게 비판했습니다. 풍부한 유동성으로 오른 집값을 세금으로 잡겠다는 것은 불가능하며, 2⋅4 공급대책은 비현실적인 계획이라고 진단했습니다. 현재 집값은 버블이라고 판단한 김 교수의 의견을 들어보시죠.

▶서기열 기자
전국민이 내집마련 하는 그날까지. 여러분의 내집마련 도우미 서기열입니다. 오늘은 서울대 환경대학원 김경민 교수님 모셨습니다. 안녕하십니까.

오늘은 정부의 부동산 정책에 대해서 한 번 이야기를 나눠보고자 합니다. 교수님, 지난 번에 저희 집코노미TV에 출연하셨을 때 집값 버블에 대해서 강력하게 경고하셨었잖아요. 그래서 1분기 거래량과 가격을 봤을 때 어떤 변화가 있었나요.

▷김경민 교수
저희 연구실이 인덱스도 만드는데요. 인덱스 차원에선 2월에 강남이 꺾였어요. 그리고 거래량.. 그러니까 거래량하고 평당.. 평균거래가격을 봤을 때도 수치만 말씀드리면, 서울시 전체예요. 1월 첫째주, 주단위로 봤을 때 1월 첫째주 거래량이 1315채인데 그때 3.3㎡당 가격이 한 4400만원이에요. 서울시 전체가. 그런데 이제 이게 어디까지 떨어졌었냐면. 지금 알 수 있는 가격은 사실 한 달 전이에요. 3월 넷째주까지 알 수 있어요. 다섯째주와 넷째주. 3월 넷째주 가격이, 아니 거래량 자체가 740으로 떨어져요. 그러니까 1300에서 740으로 떨어진 거예요.

▶서기열 기자
반토막이 난 거네요.

▷김경민 교수
거래량이 거의 반토막 났어요. 그런데 3.3㎡당 가격은 떨어지긴 떨어졌는데 그렇게 많이 떨어지진 않았어요. 그때 4400만원에서 지금 3.3㎡당 평균이 4174만원이에요. 그러니까 한 5% 정도 떨어졌죠.

그런데 사실 강남은 더 무섭게 떨어졌어요. 우선 강남은 거래량이 서울시 전체에 비해서 되게 작아요. 1월 첫째주가 거래량 69채. 그리고 3월 넷째주가 27채예요. 반보다 더 떨어졌죠.

그런데 당시 거래된 것들의 평균입니다. 인덱스가 아니고요. 그때 3.3㎡당 7300만원이었는데 3월 4주차에 3.3㎡당 6000만원이 됐어요. 원래 고가주택은 더 떨어져요. 그리고 고가주택은 더 많이 오릅니다.

▶서기열 기자
변동폭이 크다는 거군요.

▷김경민 교수
네. 그래서 이게 1분기 때는 지금 봤을 때, 주단위로 봤을 때, 이게 이제 떨어지는 트렌드가 보였어요. 4월 초에 선거가, 선거 전에 이슈들이 좋았잖아요. 그러면서 이제 올라가는 트렌드가 나타날 것 같아요.

▶서기열 기자
2분기부터는요.

▷김경민 교수
그런데 저는 여전히 버블이라고 보고 있어가지고..

▶서기열 기자
정부가 2·4 공급대책을 내놓고 지금 후속작업을 계속 하고 있습니다. 오늘도 뭐 지방 신규 공공택지, 그리고 세종시 추가 주택공급 등을 내놓았는데요. 정부의 지금 2·4 대책 이후 대규모 공급대책이 과연 집값을 잡을 수 있을 것인가 한 번 말씀을 부탁드리고 싶습니다.

▷김경민 교수
저는 문제의 핵심은 서울이라고 생각해요. 서울이고. 당시에 정부에서 발표했던 걸 보면 저는 좀 말장난이었던 것 같은데, 정확하게 5년 안에 토지를 공급한다는 얘기였지 거기 아파트를 공급한다는 얘기가 아니었어요. 그러니까 공급 충격이 아니었고요.

▶서기열 기자
수치였다는 거죠. 아파트의 숫자를 얼마를 공급하겠다.

▷김경민 교수
네. 그렇게 할 수 있는 토지를 공급한다는 거였어요. 그런데 외.. 외부에서 봤을 땐 대단한 아파트가 들어서네, 이렇게 착각을 할 수가 있었겠죠. 그리고 그때 이제 아마 제 기억에 34만 가구인가요. 꽤 많은 가구수를 말씀하셨는데, 34만 가구 자체가 비현실적인 거예요 사실은. 분당이 완전히 농촌 지역에 20년 넘게 해서 지금 20만 가구거든요.ㅎㅎ

▶서기열 기자
20년 넘게 20만을 공급했는데 4년 만에 30여만 가구를 공급한다는 게 가능한가. 또 서울 이 부근에.

▷김경민 교수
말이 안 되는 거예요. 그 수치가 또 뭐냐면, 강남구 아파트수와 종로구 가구수를 더한 게 그 정도 돼요. 그렇게 말장난 하면 안 돼요.

▶서기열 기자
사실 주택을 공급하겠다고 얘기했지만 사실 현실성도 낮고, 그리고 사실 이게 주택이 아니라 땅을 공급하겠다는 계획에 불과했던 것이다.

▷김경민 교수
네.

▶서기열 기자
이런 계획이 결국 공급대책이 방금 말씀하신 대로 현실화 되기도 사실 쉽지 않겠네요.

▷김경민 교수
어우 어렵죠. 어렵고. 다만 이게, 저는 그렇게 생각해요. 공급을 해야하는 건 맞아요. 그러면 명확하게 현실 가능한 걸 딱 국민들에게 얘기했으면 좋겠어요. 우리가 내년이나 후년엔 얼마, 어디서 얼마, 어디서 얼마가 나와야지 뭉뚱그려서 그렇게 하는 건 좀 호도한다고 생각해요.

▶서기열 기자
구체적인 공급계획을 내놔야지 이렇게 두루뭉술하게 언제까지 몇 만 가구를 공급하겠다고 이렇게 가선 안 된다는 거죠.

▷김경민 교수
네.

▶서기열 기자
그리고 또 저희 지난 4·7 보궐선거 이후에 여당과 정부가 나서서 성난 부동산 민심에 양도세 완화, 보유세 완화, 이런 부분들에 대한 논의를 지금 하고 있습니다. 최종 결론이 날 때까진 시간이 조금 걸리겠지만 이런 정책적 변화가 집값엔 어떤 영향을 미치게 될까요.

▷김경민 교수
보유세나 이게 낮아지면 좋죠. 수익률 측면에서 봤을 때 이자부담 같은 게 떨어진다고 하면 자기 수익이 높아지는 거잖아요. 수익률이 더 오르는 거니까 당연히 가격을 상승시킬 수밖에 없는 거예요. 저는 이것도 원칙을 좀 정했으면 좋겠어요. 사실 우리나라가 보유세 비중이 굉장히 낮았어요.

▶서기열 기자
그렇죠.

▷김경민 교수
그런데 조금조금 올리고 있는 건 맞고요. 특히 공시가격 현실화. 지금 말씀드릴 수 있는 게 되게 많은데요. 예를 들어서 종부세도.. 아니 너무 어려워요. 계산하기가. 제가 봤을 땐 그냥 깔끔하게 토지 베이스 가격이 있으면 그걸 일률을 딱 매기던지 해야지.

명확하게 토지시장을 자극할 수 있는 것이기 때문에 세금 같은 것도 단일세로 가든지 해서. 왜 주택만 더 높아야 하는 건데요.

▶서기열 기자
네. 종부세, 보유세.

▷김경민 교수
보유세가 높으면 양도세를 낮추는 게 맞아요. 그래야 거래가 활성화되는 거고, 거래가 활성화되는 시장이 좋은 시장이에요. 얘도 높고 얘도 높으면 뭐.. 기자님이시니까 강남 가서 뭐 부자들 인터뷰 해보세요. 내가 그 가격이 그거 팔고 어디 가라고 하면서, 됐어 나 애들에게 증여할래, 그렇게 가요. 사실은. 이분들도 사고팔고 할 수 있게 놔줘야 돼요.

그런데 저는, 문제가 뭐냐면 이게 이렇게 나왔으면 최소 1년 하고 2년 해야 돼요. 정부의 정책을 누가 믿겠냐고요. 미리 산 사람들만 바보 되는 거지.

▶서기열 기자
일관성이 있어야 하는데 상황에 따라서 계속 정부와 여당이 왔다갔다 하는 모습을 보여는 게 오히려 더 큰 문제다?

▷김경민 교수
완전 큰 문제죠. 특히 내년 대선 있고 하니까 저는 분명히 또 낮출 거라고 보는데.

▶서기열 기자
그럴 가능성이 있죠.

▷김경민 교수
아니, 제발 안 그랬으면 좋겠어요. 여든 야든 이건 일률적으로 딱 가고, 부동산세금 갖고 장난하냐고요. 집권 여당이든 야당이든 간에.

▶서기열 기자
이게 사실 어떻게 보면 세금 강화한 게 집값을 잡기 위한 수단으로 세금을 강화했던.. 했던 건데 오히려 집값은 올랐던 거고, 거래는 더 막혔던 거고.

▷김경민 교수
그렇죠. 아니 이게 보면, 캘리포니아 같은 데 거의 보유세 1%거든요. 우리나라보다 훨씬 세요. 거기 집값 튈 땐 이렇게 튀어요. 그러니까 보유세가 평상시엔 부담으로 작용하기 때문에 개인의 일드, 투자수익률에 영향을 미치는 건 맞아요. 그런데 기타 부분, 뭐 이자율이 싸다든지, 아니면 갑자기 GDP가 폭등하는 상황에서는 보유세 1%? 그거 문제도 안 돼요. 자산은 그냥 올라가요.

따라서 세금 갖고 뭐 집값을 잡는다? 평상시엔 할 수 있습니다만, 이 유동성이 풍부한 시장에선 그게 작동을 안 할 수도 있어요.

그러니까 이건 그냥 일률적으로 사람들한테 인식하는 시점에 딱 가는 것이고, 양도세를 낮추는 건 전 찬성이고요. 다만 이번 정권 3~4년 동안 계속 그 얘기 했으면 한 번이라도 해야 하는 거 아니에요. 그 전에 판 사람들은 뭐냐고요 도대체가.

▶서기열 기자
지금 또 선거 앞두고 이렇게 표를 위한 정책 변화 이런 것들은 정책 일관성을 흐트리는 거다.

▷김경민 교수
완전 흐트러지는 거예요. 저는 제발 세금 갖고 장난 안 했으면 좋겠어요.

▶서기열 기자
정책이란 게 예상이 가능해야 하는데 그게 안 되고 있으니까 사람들이 지금 더 혼란에 빠져 있다?

▷김경민 교수
더 혼란에 빠지고, 누가 믿겠어요.

▶서기열 기자
그렇죠. 정부의 정책이나 이런 것들을 믿지 않게 된다. 불신할 수밖에 없다. 그럼 하반기에 그러면 좀 눈여겨봐야 할 이벤트나 정책적 변화, 이런 게 있을까요.

▷김경민 교수
음 저는 두 가지인데요. 이자율 같아요. 금리인데. 지금 이제.. 제가 왜 버블이라고 얘기하냐면요. 부동산은 위험자산이기 때문에 투자수익률이 기준금리보다 높고, 그러니까.. 예금금리보다 높아야 돼요. 근데 여러분들 아마 집 근처 신협이나 이런 MG.. 새마을금고 가면 지금 연 2.5% 있고요. 어떤 데는 연 4%도 있더라고요.

▶서기열 기자
오, 정말요?

▷김경민 교수
네. 평균적으로 2% 다 넘어요. 그리고 네이버에서 우리나라 10년채, 국고채 보시라고요. 수익률이 2%예요. 우리나라 망하냐고요. 우리나라 안 망하거든요. 그럼 부동산은 2%보다 높아야 돼요.

▶서기열 기자
그렇죠. 수익률이. 부동산 투자 수익률이.

▷김경민 교수
당연히 높아야 되는 건데, 강남에서 학군, 초등학군 괜찮은 역삼동 전용면적 59㎡ 아파트가 지금 20억 해요. 그런데 월세가 200만원이에요. 그럼 2400을 20으로 나누면 이거 1.2%예요. 지금 여기 세금 다 안 들어갔어요.

▶서기열 기자
세전에 수익률이 그 정도밖에 안 된다.

▷김경민 교수
그럼 본인이 20억이 있다고 치자고요. 물론 뭐 살 수도 있는데, 아니 지금 국고.. 국채가 수익률이 2% 나오고, 주변에 2.5~4% 나오는 데가 있는데.

▶서기열 기자
그렇게 접근을 해야하는데 지금 사람들이 오히려 이렇게 많이.. 아직도 수익률이 낮은 곳에 몰려들고 있다. 그래서 버블이다?

▷김경민 교수
저는 1월부터 평균적으로 떨어졌었고, 이게 선거가 아니었으면 좀 안정화될 가능성은 높았어요. 왜냐면 수익률이란 건 결국 맞춰져요. 언젠간. 언젠간 터질 거고요. 그리고 이자를 언제 올리느냐. 왜냐면 지금 파월.. Fed에서 하는 거 보면 거의 용인하고 있어요. 내년엔 반드시 올릴 것이고요. 올해서 알아서 쭉쭉쭉 올릴.. 기준금리는 낮은 상태를 유지하지만 금리 올라가는 건 용인하고 있다. 미국이 올리는데 우리가 아직 못 올린다? 저는 말도 안 된다고 생각해요.

▶서기열 기자
하반기에 금리인상 이런 부분도 눈여겨봐야 한다. 그 금리인상이 만약에 단행되는 순간 부동산시장은 또..

▷김경민 교수
어유.. 힘들죠.

▶서기열 기자
버블이 또 터질 수 있다. 이렇게 보시는군요.

▷김경민 교수
그럼요.

▶서기열 기자
하반기 집값은 그러면 결국 금리에 달려 있다, 이렇게 봐야 하는 건가요.

▷김경민 교수
금리하고요. 그 다음 정부 정책이요. 내년에 선거가 있기 때문에. 강북 다 재개발 하시고요.ㅎㅎ 그 다음에 뭐 용적률, 용도변환 다 완화하면서 토지시장을 자극하는 것들이 나올 것 같아요. 아마 세금도 아마 낮출 거고. 그러면 이제 보유하는 부담 자체가 떨어지니까 본인의 수익률 자체가 또 달라질 순 있겠죠. 이 두 가지가 저는 제일 큰 것 같아요.

▶서기열 기자
금리와 정부 정책. 부동산 정책의 변화, 두 가지를 꼽으셨는데요. 그러면 이걸 기반으로 했을 때 올 하반기 집값은 어떻게 전망하시나요.

▷김경민 교수
저는 리스크 회피형 인간이어서, 저는 계속, 작년 말부터 위험하다고 말씀드렸는데 매도하실 분 매도하지 마시고 매수하는 분은 좀 참아야 하지 않냐. 이게 한 번 또 튈 수도 있는 상황이기 때문에 매도하는 분들도 본인의 여력이 된다고 하면 기다리는 게 맞을 것 같고요. 저는 매수는 정말로 추천을 못 해요.

▶서기열 기자
너무 어떻게 움직일지 모르는 상황에서 전망하기.. 오른다 내린다 전망하기 어려울 정도의.

▷김경민 교수
네네.

▶서기열 기자
그리고 마지막 질문인데요. 도시계획 차원에서 서울을 앞으로 어떻게 변화를 시켜야할지 여쭤볼 수 있나요. 전공이시니까.

▷김경민 교수
우선 지금 이제 우리가 집값 문제가 되는 게 사실 중산층과 중산층 이하의 주거복지 문제인 거잖아요 사실은. 그래서 이런 약자들이 안정적으로, 장기적으로 오래 살 수 있는 주거환경을 구축하는 것. 이 분들이 임차도 하고 매매, 매입도 할 수 있는 어떤 정책 같은 것들이 마련돼야 하고요. 공급 정말 제대로, 제대로 좀 잘 됐으면 좋겠고. 다만 그 와중에, 우리가 뉴타운 정책에서 했던 것처럼 기존의 커뮤니티 완전 100% 와해시킨다든지, 재정착률을 정말 창피할 정도로 괜찮은 데가 20% 이런 거 말고요. 우리가 이 정책의 목표가 중산층과 약자의 주거복지 확충에, 거기에 맞는 것으로 좀 갔으면 좋겠고요.

두 번째는 저는 이제 도시계획이란 게 단순히 주거문제만 하는 건 아니거든요. 이게 경제산업구조하고 같이 가요. 그런데 우리가 박근혜 대통령 이후에 지금 경제 모멘텀이 굉장히 약해요.

▶서기열 기자
성장 모멘텀이 약하단 말씀이시죠.

▷김경민 교수
네. 우리가 새로운 산업을 만든다고 했을 때 과거의 제조업으로 갈 건 아니잖아요. 결국 지식기반사업인데. 그럼 지식기반산업 육성할 수 있는 데는 그나마 지식인들이 많이 모인, 표현에 따라선 좀 그럴 수 있습니다만 결국 서울이고. 거기서 신산업 성장동력을 어떻게 만들 것인가를 좀 고민해야 할 것 같아요. 이 두 가지가 같이 가야 되는 게 맞고요.

그리고 이제 도시를 어떻게 개발해야 되잖아요. 결국은 이게 플랫폼 경제화 돼서 플랫폼들이 지금 도시를 바꾸고 있는 상태거든요. 그런 미래적인 플랫폼 도시 같은 것들을 어디서 좀 실험을 했으면 좋겠어요. 서울 안에서. 부수고 뭘 하자는 게 아니고요. 용산 국제업무지구 같은 게 있으면, 그 정도 큰 땅의 일부는 오피스고, 일부는 좀 넣고, 일부는 주택이에요. 한 50%가 주택 들어갈 거예요. 그럼 거기서 그런 실험을 해야 된다고 봐요. 미래의 서울을 보여줄 수 있는 플랫폼경제. 그리고 어차피 용산 말씀 나와서..

▶서기열 기자
네네. 용산.

▷김경민 교수
아니 거기 오피스타운으로 못 만들어요 다. 지금 (여의도) IFC 건물 채우는 데 10년 걸렸어요. 파크원 더 크거든요. IFC보다. 그거 10년 걸릴 거예요. 그런데 건너편에 비슷한 거 꽉 채운다? 그건 좀 착각이고요. 대신 이제 좀 제대로 된 도시를 만들 수 있는 마지막 땅이기 때문에 좀 신중하게 접근했으면 좋겠어요. 각 부동산 유형에 대해서 좀, 수요와 공급에 대해서 고민을 하시고. 워낙에 땅이 좋아서요.

▶서기열 기자
네. 감사합니다. 이상으로 김경민 교수님과 정부의 부동산 정책에 대한 이야기 나눠봤습니다. 감사합니다.

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