김승석 KnB 대표 "치솟는 상가 공실률…전문업체에 위탁 운영 맡기면 수익 보장"

상가 전문 위탁관리 시장 개척 나선 김승석 KnB 대표

“앞으로 미래는 소유보다는 리스(대여) 및 공유의 시대로 바뀔 겁니다. 직접 뭘 하려 하기보다는 간접적인 방식으로 부를 쌓길 원하는 거죠. 이런 패러다임의 변화가 상업용 부동산 시장에도 다가오고 있다고 생각합니다.”

김승석 KnB 대표(51·사진)는 업계 처음으로 분양상가에 대해 전문 위탁 운영을 시작하게 된 배경에 대해 이같이 말했다. 지난 4일 서울 삼성동 KnB 본사에서 진행한 인터뷰에서 김 대표는 “도시가 균형 있게 개발되려면 반드시 상업시설이 일정 비율로 들어와야 하지만 최근 상가가 공급과잉으로 분양은 물론 임대도 어려워지고 있다”며 “이런 현상의 임시방편이 아닌 전체 구조를 들여다보고 그 근본적인 원인을 해결하는 방법으로 상가 전문 위탁관리를 생각해 냈다”고 말했다.

▷언제부터 상업시설에 관심을 갖게 됐나요.

“1996년 현대산업개발에서 첫 사회생활을 시작한 이후 SnB라는 회사를 세워 본격적으로 분양대행업을 시작했습니다. 현재 국내 최고가 주상복합 아파트인 삼성동 아이파크 리뉴얼 상품 기획, 잠실 롯데월드타워 레지던스 상품 기획 및 컨설팅, 부산 해운대 아이파크와 서울 송파구 헬리오시티 등 아파트와 상가시설이 결합된 주상복합 단지 분양을 도맡았죠. KnB라는 이름으로 시행업을 시작해 경기 김포시에 숙박시설인 ‘호텔 마리나베이 서울’을 짓기도 했습니다. 이런 업력이 쌓이면서 상업시설에 대한 중요성을 깨닫게 된 거죠.”

▷최근 상가 분양시장은 어떻습니까.

“지난 10년 동안 상가 분양은 호황이었죠. 부동산 시장 대세 상승과 풍부한 유동성, 저금리 기조에 은퇴한 베이비붐 세대의 월세 수익 수요가 복합적으로 작용한 덕분이었습니다. 하지만 이후 공급과잉과 함께 10년으로 길어진 임대차 보호법 시행으로 최근 주요 도시의 상가 공실률이 치솟고 있습니다. 공실이 장기화될수록 금융비용을 감당 못하는 투자자들의 가계부채 증가와 상권 슬럼화 등 사회문제가 생길 수 있습니다. 고분양가에 상권 활성화도 제대로 안 된 신규 분양 상가들은 더 큰 어려움을 겪고 있습니다.”

▷분양 상가의 구조적 문제점이 뭔가요.

“상가 100실을 분양하면 소유주가 100명이 됩니다. 주인들이 개별적으로 임차인과 임대차 계약을 하기 어려워 초기 공실률이 높아요. 특히 상가는 하나의 집합체로 형성돼 하나로 움직여야 하는데 소유주가 많아지면 운영의 일관성이 없어집니다. 결국 효율적으로 관리할 수 없게 돼 상가 전체 활성화를 기대하기 힘들어지는 거죠.”

▷전문업체가 위탁 운영하면 뭐가 다른가요.

“주식시장에서 상장지수펀드(ETF)를 보면 증권사들이 펀드를 만들어서 자산을 운용하는 전문가에게 주식 투자를 맡기고 향후 얻는 수익을 투자자에게 나눠줍니다. 우리 역시 상가를 분양하더라도 운영 위탁을 받아 전체 상가에서 만들어진 운영 수익을 분양받은 개별 상가 주인들에게 비율대로 나눠줄 생각입니다. 베이비붐 세대들이 상가를 분양받으려는 것도 은퇴 후 안정적으로 월세 수익을 얻기 위한 겁니다. 주인들은 월세 대신 위탁운영을 통한 간접투자로 안정적인 수익을 얻는 셈이죠.”

▷위탁 운영관리 구조가 궁금합니다.

“분양받은 상가 주인들이 임차인이 아니라 운영 법인과 위탁관리 계약을 맺습니다. 이게 사실상 임대차 계약입니다. 이를 통해 개별 주인들은 공실에 대한 걱정을 하지 않아도 됩니다. 이후 위탁 운영관리 회사가 알아서 임차인을 찾아 전대(轉貸)방식으로 입점 계약을 하기 때문이죠.”

▷어떻게 공실률이 줄어드나요.

“업체들은 분양을 잘하려고 상가 하나당 전용면적 33~39㎡ 정도로 작게 나눠 공급합니다. 이렇게 쪼개서 공급하면 당장 분양은 성공하더라도 이후 입점할 업체를 찾기 어려워집니다. 대형 프랜차이즈를 하나 입점시키려 해도 프랜차이즈 본사에선 최소 전용면적 59~84㎡급의 중형 규모를 요구합니다. 한 회사가 전체 상가시설을 위탁관리하면 두 개 소유주의 상가를 하나로 합쳐 한 가게로 입점시킬 수 있어요. 안 들어 올 프랜차이즈 업체도 들어오게 할 수 있는 셈이죠.”

▷KnB가 향후 상가 위탁 운영을 통해 입점시키려는 곳이 외식(F&B)업체라고 들었습니다.

“위탁 운영 업무 협약을 맺은 최대 F&B 전문 유통업체인 브라이트유니온에서 그 답을 얻었습니다. 브라이트유니온은 인천 송도에서 가장 활성화된 상업시설인 트리플스트리트를 성공적으로 운영 중입니다. 입점업체 중 외식(F&B) 매장 비중이 가장 높습니다. 결국 온라인에선 할 수 없고 오프라인에서 더 나은 경험을 제공하는 몇 안 되는 상품은 ‘먹고 마시고 노는’ F&B 분야라는 걸 증명한 셈이죠.”

▷경쟁력을 가진 첫 위탁 관리 상업시설은 어디인가요.

“대구 시행 사업지로 현재 분양 중인 ‘동성로 리더스 애비뉴’ 상가가 1호 전문위탁 상가시설이 될 예정입니다. 전용 84㎡ 아파트 구성된 주상복합 상가입니다. 대구 최대 번화가인 동성로 바로 입구에 들어서는 게 장점이죠.”

▷앞으로 이런 상가 위탁운영 시장에 대해 전망한다면요.

“부지 매각과 분양, 이후 운용까지 삼박자를 모두 갖춘다면 향후 국내 상업부동산 시장에서 승산이 있다고 생각합니다. 상가를 매매한 뒤 임대차 계약부터 운영 관리까지 알아서 다 해주는 위탁운영은 분양상가 개발과 투자의 전환점이 될 겁니다.”

은정진 기자 silver@hankyung.com