갭투자 고민하시나요? 진실을 알려드립니다

* 이 기사는 10월 21일 오후 6시 30분 집코노미TV 유튜브 채널에서 진행된 라이브 방송을 글자로 옮긴 내용입니다. 한경닷컴 홈페이지 또는 집코노미TV 유튜브 채널에서 영상으로도 보실 수 있습니다.

▶전형진 기자
오늘은 조금 무거운 이야기입니다. 갭투자와 관련된 이야기입니다. 갭투자 하는 방법을 알려드리려는 게 아니라 갭투자의 그늘, 그리고 거기서 발생하는 문제들에 대해서 짚어보려 합니다.

일단 갭투자의 범위가 넓기 때문에 정의를 해볼게요. 1주택자가 갈아타기 할 집을 미리 전세 끼고 사놓는 경우, 혹은 무주택자가 나중에 입주할 집을 미리 사두는 경우는 예약구매에 가깝겠죠. 투자 목적으로만 접근한다면 고액 갭투자와 소액 갭투자로 나뉘는데요. 소액 갭투자의 경우 여윳돈 1억이 있다면 1000만원씩 10채를 사거나 2000만원씩 5채를 사는 형태입니다. 오늘 다뤄볼 내용은 이 소액 갭투자에 관련된 이야기입니다. 아파트 단지를 특정하는 강의나 무리지어 투자하는 분들의 경우 소액 갭투자와 관련이 깊죠.

지역과 단지를 콕 찍어주는 갭투자 강의는 보통 입주물량을 기반으로 분석하죠. 이 같은 입주물량은 입주자모집공고를 기반으로 취합하기 때문에 현재로부터 2년 6개월 후의 물량이 비교적 정확한 편입니다. 제가 가상의 표를 하나 만들어봤는데, 여러분들에게 갭투자를 하라면 A, B, C 세 곳의 도시 가운데 어디에 갭투자를 하시겠습니까?

이 같은 소액 갭투자는 통상 입주물량이 전년 대비 많이 감소하고, 또 앞으로의 물량도 예년보다 많지 않은 도시에 집중적으로 이뤄지는 편이죠. 이런 논리라면 B도시가 가장 유력하겠죠. 그런데 어차피 소액 갭투자이기 때문에 매매가격 상승뿐 아니라 전세보증금 상승까지 노리는 경우가 많습니다. 집값이 올라도 절대금액 자체가 작기 때문입니다. 보증금 상승까지 노린다면 매입 후 매각까지의 기간이 2년 안팎이었던 거죠.

그런데 소위 선수들은 언제 투자를 할까요. 입주물량이 최저로 감소하기 전에 먼저 들어갑니다. 당장은 큰 갭을 감당하겠지만 본격적으로 전셋값과 매매가격이 오르는 시점엔 이미 2년을 채운 상황이 되기 때문에 미련 없이 털고 나올 수 있는 거죠.

그런데 이젠 임대차법 개정으로 보증금 증액을 위해선 4년을 기다리는 구조가 됐죠. 그런데 앞서 입주물량은 2년 6개월 뒤까지만 집계가 가능하다고 말씀드렸죠. 투자시점으로부터 4년 뒤의 수급은 알 수 없다는 이야기입니다.

그럼 갭투자를 했다가 단타로 빠질 수 있을까요? 올해 6월 1일부턴 단기 양도세율이 대폭 올랐습니다. 1년 미만 보유했다가 팔 경우 70%의 단일세율, 2년 미만 보유했다가 매각한다면 60%의 단일세율을 적용받습니다. 양도세는 원래 누진세율인데 단기 매각엔 단일세율로 무겁게 과세하는 거죠. 그러니까 최소 거래 기간이 2년이 됐단 의미입니다. 하지만 2년이 지나도 세입자가 계약갱신청구권을 행사한다면 보증금을 증액할 수 없겠죠. 과거와 비교하면 기대수익이 낮아진 셈입니다. 4년을 기다리지 않는다면요.

이 표는 지난 2년 동안 전국에서 가장 많이 거래된 아파트들입니다. 파란색으로 칠한 단지들에서 소액 갭투자가 많이 이뤄졌는데요. 경남 창원의 성원 아파트나 전남 광양의 성호2차아파트의 경우 제가 기사로도 다룬 적이 있습니다. 500만원 또는 3000만원 안팎에 원정 투자를 하는 분들이 많았죠. 광양의 경우 2년 전엔 전체 매매거래 중 외지인 비율이 60%를 넘기기도 했습니다. 이렇게 투자자들이 몰리면 수급과 별개로 가격 왜곡이 심해지는 것이죠.

문제는 법인입니다. 개인의 경우 단기 양도세율이 크게 오르면서 거래 기간이 길어졌다고 말씀드렸죠. 법인 또한 지난해 6·17 대책을 통해서 양도세 개념인 법인세가 올랐는데요. 최고 세율이 25%+20%=45%입니다. 개인일 때 70%까지 내는 것보단 낮죠. 관 뚜껑에 못을 박았다고 했던 법인에 오히려 메리트가 생긴 것입니다. 게다가 법인은 오늘 샀다가 내일 판다고 해서 더 많은 세금을 내는 것도 아닙니다.

6·17 대책에선 법인의 종합부동산세도 크게 올렸는데요. 문제는 종부세가 매년 6월 1일을 기준으로 과세된다는 점입니다. 즉, 지금 집을 샀다가 내년 5월 말 매각한다면 종부세를 내지 않는다는 것입니다. 법인에 대해 강한 규제가 시행됐지만 개인 또한 만만치 않은 규제를 받고 있다 보니 상대적으로 널널해 보이는 것입니다. 전국이 규제지역으로 묶인 이후 오히려 서울이 싸보이는 것처럼 말이죠.

이렇게 법인 투자자가 많이 몰린 곳들을 표로 정리해봤습니다. 한국부동산원에서 볼 수 있는 가장 최근월 통계인 8월 기준입니다. 아파트 매매거래량 대비 법인의 매수 비중을 22위까지만 추렸는데 모두 두자릿수네요. 20% 이상인 곳들은 실수요와는 거리가 먼 지역이라고 생각하시면 될 것 같습니다. 지난해 연말에도 같은 통계를 내봤는데, 당시엔 인천과 수원 등 수도권 지역이 상위권에 포진해 있었습니다. 하지만 올해는 지방, 그것도 그동안 주목받지 못했던 곳들이 상당히 눈에 띕니다.

앞서 선수들은 일반 갭투자자들보다 먼저 진입한다고 말씀드렸죠. 그럼 내게 물건을 파는 사람은 누구일까요? 생각해 보셨나요? 지방 소도시에서 갑자기 매도인이 많아진 걸까요? 조금 전까지 표로 정리해 보여드린 지역들이 정상적인 시장에서 거래가 그렇게 활발한 지역들이었나요?

주택수나 자산 규모를 자랑하는 분들이 늘고 있는데, 자세히 보셔야 합니다. 부동산에서 이 정도 규모의 자산을 갖고 있다면 종말이 다가오는 임대사업자로 등록된 상태가 아닌 이상 절대 자신의 명의로 모두 보유하고 있을 수 없습니다. 세제적으로 가장 불리한 상태이기 때문입니다. 가족과 친구, 사돈이나 팔촌까지 동원해 명의신탁을 활용하는 것이죠. 그 물건을 내게 팔더라도 등기상 이름만으론 걸러낼 수 없다는 의미입니다.

명의신탁은 형사처벌 대상입니다. 국토부에서 주기적으로 실거래 전수조사 결과를 발표하지만 명의신탁 단속 건수를 보면 미미합니다. 그만큼 당국에서도 일일이 들여다보기 힘들다는 것이죠. 만약 재개발이나 재건축 입주권으로 수십, 수백억대 자산가라면 명의신탁 가능성이 높습니다. 투기과열지구의 정비사업엔 5년 재당첨제한이 있기 때문이죠. 청산하고 싶은 게 아니라면 자신의 명의로 많은 물건을 보유한다는 것 자체가 말이 되지 않습니다.

투자의 세계는 이렇게 수상한 냄새도 많이 나는데요. 사고가 터졌다는 이야기는 왜 많지 않을까요. 기본적으로 조직이 음성화 돼 있기 때문입니다. SNS가 발달해서 더욱 그렇죠. 그리고 주축이 되는 투자자들에 대한 신격화가 이뤄졌기 때문입니다. 뻔한 이야기만 해도 감탄사가 터져나오는 분위기이다 보니 누군가 반기를 들겠다면 잔다르크가 될 각오를 해야겠죠. 그래서 쉬쉬되는 경향이 있다는 이야기입니다.

사실 최근 같은 장에선 물려서 사고가 나긴 힘들기도 하죠. 하지만 상승장이 계속 이어지던 2~3년 전에도 갭투자와 알선 관련한 사고는 더러 일어났다는 걸 명심하시기 바랍니다.

과거에 취재했던 사례를 몇 가지 보여드리겠습니다. 우선 초보 투자자들을 모으는 강사 이야기인데요. 당시 취재 내용이 KBS '추적 60분'을 통해 다뤄지면서 더욱 알려지기도 했었죠. 이 강사는 유료 회원제를 운영하는데요. 회원이 되면 물건을 대줍니다. 보통 갭투자자들은 물건이 뭔지도 보지 않고 계약하죠. 문제는 다른 회원이 매각하는 물건을 또 다른 회원이 매수하게끔 돌린다는 것입니다. 설상가상으로 중개법인도 운영하고 있습니다. 자전거래까지 의심될 수밖에 없는 상황이죠.

갭투자자들은 역전세를 가장 두려워하는데 이를 대납해주겠다고 회유해 회원을 늘리기도 했습니다. 이 때문에 대부업법 위반 등으로 송사가 불거지기도 했는데요. 회원들의 역전세를 대납해줄 땐 강사의 직원이 세입자로 들어가기도 했습니다. 전세대출을 일으켜 충당하는 것이죠. 이 부분은 제가 의혹만 갖고 있다가 최근 내부 증언을 얻었기 때문에 언급하는 것입니다. 계속 지켜보고 있다는 경고이기도 하고요.

다음 사례는 2018년 동탄에서 일어난 고의경매 사건인데요. 갭투자자가 손실을 세입자들에게 떠넘겼던 일입니다. 당시 동탄2신도시 입주 때문에 동탄의 매매가격과 전세가격이 모두 떨어지는 시점이었죠. 이 갭투자자의 물건이 우르르 경매에 쏟아진 건데요. 경매를 신청한 채권자는 아버지와 어머니, 장모였습니다.

부동산시장이 안 좋을 때 경매가 진행되면 유찰이 나올 수밖에 없습니다. 그럼 경매의 개시가격보다 세입자의 보증금이 높아지기도 하죠. 이땐 응찰자가 아무리 싼값에 낙찰을 받더라도 선순위 세입자의 보증금을 물어줘야 하다보니 아무도 응찰을 하지 않게 됩니다. 결국 세입자가 보증금이라도 지키기 위해 낙찰받게 되는 구조인 셈입니다. 일부는 갭투자자가 세입자들에게 경매로 겁을 줘 웃돈을 받고 넘기기도 했죠. 제가 해당 사건 갭투자자의 150여채 부동산에 대한 등기를 주기적으로 열람하고 있는데요. 보시는 것처럼 이렇게 빽빽합니다.

당시 한경에선 피해자분들에게 변호사님들 소개해드리고 소송을 도왔는데요. 법은 멀리 있었습니다. 그런데 당시 검찰의 판단이 주목할 만합니다. 검찰은 불기소처분이유서에서 이렇게 설명하고 있습니다. 세입자들이 경매에 참여해 낙찰받으면 결국 보증금은 지키는 것 아니냐고 말이죠. 결과론적으로 재산상 피해가 일어나지 않았다는 논리입니다. 다르게 비유하면 갭투자자가 가격이 오를 집을 세입자들에게 선물했다는 이야기도 됩니다. 허술한 법이 갭투자자들의 엑시트 플랜 유형을 하나 만들어 준 셈이죠.

그런데 이 갭투자자의 사건은 아직 끝나지 않았습니다. 제가 그동안 취재하지 못했던 다른 뿌리의 줄기를 수원에서 발견한 건데요. 이 갭투자자를 알고 계시거나 사건의 당사자인 분들은 제 이메일로 제보해주시기 바랍니다.

오늘 방송 말미에선 갭투자와 관련한 사례 두 가지를 말씀드렸는데요. 자산증식을 위한 투자를 하더라도 건전하게 하자는 의미에서 짚어봤습니다. 특히 부동산시장을 교란하거나 세입자의 눈에서 피눈물을 뽑는 투자는 하지 말자는 이야기입니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

갭투자 고민하시나요? 진실을 알려드립니다 [집코노미TV]