서울의 한 오피스텔 밀집 지역 모습. 사진=뉴스1
서울의 한 오피스텔 밀집 지역 모습. 사진=뉴스1
수도권 오피스텔 청약 시장이 과열되고 있다. 특히 기존 오피스텔보다 면적대가 넓고 100실 미만이 공급되는 단지에 수요가 몰리고 있다. 아파트를 겨냥한 정부의 규제가 집중되면서 오피스텔이 틈새상품으로 떠오른 탓이다. 인기 있는 오피스텔은 아파트를 대체할 수 있을만큼 공간이 나오고, 전매도 가능하다. 정부는 시장이 과열되자 오피스텔에 대한 전매 제한 기준을 강화하는 방안을 검토하고 있다.

과열된 오피스텔 청약 시장

9일 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 2일 청약을 접수한 경기 과천시 별양동 ‘힐스테이트 과천청사역’ 오피스텔 89실 모집에 12만4426명이 신청했다. 평균 경쟁률은 1398대 1, 일부 유형은 5761대 1의 경쟁률을 기록해 한국부동산원이 집계한 역대 오피스텔 경쟁률 가운데 가장 높았다. 분양가가 최대 22억원, 청약 신청금이 1000만원이었지만 수요자가 몰린 것이다.

지난 3일 청약을 접수한 서울 영등포구 신길동 ‘신길 AK 푸르지오’ 오피스텔에도 96실 모집에 12만5919명이 청약을 했다. 평균 경쟁률은 1312대 1을 기록했다. 이 오피스텔은 전용 78㎡ 분양가가 9억원 후반대로 분양가가 높다는 논란이 있었지만 결국 흥행했다. 청약 접수 당일 한꺼번에 신청자가 몰려 홈페이지가 한동안 마비가 됐고, 신청 마감 시간을 연장했다.

이들 오피스텔의 계약 현장에는 분양권을 사고팔기 위한 부동산 중개업소 관계자들과 당첨자들이 뒤엉켰다. 서울 양천구 목동에 마련된 신길 AK 푸르지오 모델하우스에는 지난 4일 오후 당첨자 발표일 이후부터 계약 마감일인 5일까지 살려는 수요자와 팔려는 업자들 사이의 눈치싸움이 이어졌다.

서초구 양재동에 있는 힐스테이트 과천청사역 모델하우스에서도 비슷한 분위기가 보였다. 이동식 중개업소인 일명 ‘떴다방’과 당첨자들이 몰려들었다. 이 현장에는 분양권 가격을 두고 부동산 중개업소 관계자들끼리 몸싸움이 붙어 경찰까지 출동하는 해프닝이 벌어지기도 했다.
인천시 서구의 한 모델하우스 외벽에 분양 완료 홍보물이 걸려 있다. 사진=연합뉴스
인천시 서구의 한 모델하우스 외벽에 분양 완료 홍보물이 걸려 있다. 사진=연합뉴스

오피스텔 "투자 유의해야"…칼 꺼내든 정부

전문가들은 아파트에 대한 규제가 날로 심해지자 오피스텔, 도시형 생활주택 등 비(非)아파트에 대한 수요가 늘어나고 있다고 분석했다. 실수요자들 입장에선 청약에 따로 통장이 필요 없고, 100%로 당첨자를 선정해 당첨 가능성을 높일 수 있다. 또 아파트에 대한 대출은 한도가 점점 줄고 있지만 오피스텔은 주택담보대출비율(LTV)가 70%로 여전히 높은 수준이다.

여기에 100실 미만의 오피스텔의 경우 웃돈을 챙기려는 투자자들까지 몰렸다. 100실 미만의 경우 전매 제한이 없어서다. 일단 당첨이 되면 웃돈을 받고 명의 이전이 가능하다.

다만 추후 매도가 어렵지 않은 아파트에 비해 오피스텔은 환금성이 떨어진다. 집을 갈아타거나 이사를 고려할 때 문제가 될 수 있단 뜻이다. 오피스텔은 발코니 확장이 되지 않는다. 오피스텔 전용 84㎡의 경우 전용 59㎡ 아파트와 비슷한 수준이다.

경기도 소재의 A 부동산 관계자는 "과거 오피스텔은 수년이 지나도 웃돈이 붙지 않아 투자하지 않았던 상품인데 최근 들어 오피스텔이나 도시형 생활주택에 대한 투자가 늘고 있다"며 "환금성 등의 측면을 생각하면 신중하게 투자를 할 필요가 있다"고 했다.

오피스텔 청약 현장에서 매도자 우위 시장이 이어지다 보니 손피(매도자가 세금 등 비용을 제외하고 실제로 손에 쥐는 프리미엄) 거래가 늘고 있고, 매수자의 경우 매도자가 부담해야 할 양도세까지 내야 하기 때문에 실제 가격보다 낮은 값으로 계약 신고하는 ‘다운 계약’도 이뤄진다는 점에서 투자 시 더욱 유의해야 한다는 설명이다.

과열 양상이 짙어지자 정부 역시 오피스텔에 대한 전매 제한 기준을 새롭게 검토하는 것으로 전해졌다. 국토교통부는 오피스텔 분양권에 대한 전매 제한 적용 기준을 낮추는 방안을 논의 중이다. 오피스텔은 현재 투기과열지구와 조정대상지역(규제지역)에서 100실 이상 공급되면 분양권 전매가 제한된다. 이런 경우 준공 승인 후 1년이 지나기 전이나 소유권 이전 등기를 마치기 전까지는 매매가 제한된다.

개선안은 100실 이상의 기준을 50~70실 등으로 낮추는 것이다. 구체적인 기준을 확정하기 위해서는 관련법안인 건축물 분야에 관한 법률이나 시행령 개정을 추진해야 한다는 게 국토부의 설명이다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com