올해 서울에선 새 아파트 공급 가뭄이 그 어느 때보다 극심했다. 조합과 시공사 간 갈등, 분양가 산정 등 각종 이슈로 주요 재건축·재개발 단지의 공급 일정이 줄줄이 밀린 탓이다. 내 집 마련을 계획하고 있는 실수요자들의 관심은 벌써 내년 분양 시장으로 옮겨가고 있다. 둔촌주공, 신반포15차 등 강남 주요 재건축은 물론 이문동 등 강북권 재개발 단지들이 내년 상반기 선보인다. 전문가들은 “내년부터 강화되는 대출 규제를 고려해 중도금 등 자금 계획을 잘 세우고 청약에 나서야 한다”고 조언했다.
래미안 원펜타스
래미안 원펜타스

둔촌주공·신반포15차 분양

26일 부동산인포에 따르면 내년 서울지역에서 1만7000여 가구가 일반분양된다. 단일 단지로는 국내 최대 규모인 ‘둔촌 올림픽파크 에비뉴포레’가 일단 내년 상반기로 공급 일정을 잡고 있다. 현대건설과 HDC현대산업개발, 대우건설, 롯데건설 등 4개 건설사가 참여해 강동구 둔촌1동 170의 1 일대의 ‘둔촌주공’을 지하 3층~지상 최고 35층, 85개 동, 1만2032가구 규모로 짓고 있다.

일반분양 물량으로 4786가구가 풀릴 예정이어서 청약 대기자 사이에선 가장 관심이 뜨겁다. 작년에 착공했지만 분양가 산정 문제로 지난해 하반기부터 일반분양 일정이 계속 미뤄지고, 공사비 증액 문제 등을 이유로 조합과 시공사 간 갈등이 소송전으로 번지고 있어 구체적인 시기는 상황을 좀 더 지켜봐야 한다.

래미안 원펜타스
래미안 원펜타스
서초구 반포동의 ‘신반포15차’를 재건축하는 ‘래미안 원펜타스’도 내년 상반기께 분양될 예정이다. 삼성물산이 시공을 맡아 지하 4층~지상 최고 35층, 6개 동, 641가구를 공급한다. 이 중 263가구가 일반분양으로 나온다. 전용면적은 59~191㎡로 다양하다. 이 단지도 올해 분양될 예정이었지만 조합이 이전 시공사인 대우건설과의 법적 소송에서 지면서 분양 일정이 내년 상반기로 연기됐다. 9호선 신반포역 역세권 단지로 조합원 평균 분양가는 3.3㎡당 4100만원이었다. 올해 6월 일반분양에 나선 ‘래미안 원베일리’의 3.3㎡당 평균 분양가가 5653만원인 점을 감안하면 비슷한 수준의 일반분양 가격이 예상된다.

강남권에 가까운 봉천동과 신림동에서도 내년 상반기 재개발을 통한 신축 단지가 공급된다. 봉천동 일대에서 사업 속도가 가장 빠른 ‘봉천4-1-2구역’이 대표적이다. 현대건설이 시공을 맡아 지하 3층~지상 28층, 9개 동, 997가구(전용 38~84㎡) 규모의 ‘봉천 힐스테이트’로 짓는다. 2024년 입주 예정으로 내년 3월께 112가구 일반분양이 이뤄질 예정이다.

3개 구역으로 나눠 6000여 가구가 공급될 예정인 신림뉴타운에선 사업 속도가 가장 빠른 신림3구역(신림동 316의 55 일대)이 공급 일정을 잡고 있다. 이 단지는 대우건설이 지하 4층~지상 17층, 8개 동, 565가구로 조성한다. 전용 30~84㎡로 선보이며 조합원 평균 분양가는 3억8000만~5억원대였다.

대출 규제 등 고려해야

이문3구역
이문3구역
내년 상반기 강북권에서 주목받는 재개발 분양 단지는 동대문구 이문휘경뉴타운이다. 이문동 2개 단지에서 공급되는 물량만 7400여 가구에 이르다. 내년 3월께 공급이 예정된 이문3구역은 HDC현대산업개발과 GS건설이 컨소시엄으로 지하 6층~지상 41층, 25개 동, 4321가구 규모의 대단지로 짓는다. 일반분양 물량은 1067가구(전용 20~139㎡)다. 이문·휘경뉴타운의 대장 아파트로 꼽힌다. 1호선 외대앞역과 이문로 사이인 3-1구역, 천장산 바로 아래 3-2구역으로 나눠 결합 재개발 방식으로 사업이 진행 중이다.

이문1구역은 이문동 257의 42 일대 14만4856㎡ 면적을 차지한다. 삼성물산이 지하 5층~지상 최고 27층, 39개 동, 전용 52~114㎡, 3069가구를 조성한다. 내년 상반기 일반분양 물량으로 941가구가 나온다.

내년 분양 시장은 대출 규제, 대선 및 지방선거 등 변수가 많다. 전문가들은 무주택자는 ‘분양가 상한제’를 적용받아 시세보다 저렴한 가격에 분양되는 단지를 잡는 게 최선이라고 입을 모은다. 전용 85㎡ 이하는 100% 가점제로 받기 때문에 가점이 낮은 젊은 층의 당첨 확률이 상대적으로 떨어질 수밖에 없다. 따라서 청약가점이 낮다면 추첨제가 있는 전용 85㎡ 초과 물량을 노려볼 만하다. 새해부터 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되고, 분양가가 9억원을 초과하면 중도금 대출을 받지 못하기 때문에 자금조달 계획도 잘 세워야 한다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “자금 상황을 고려해 중도금 대출이 될 만한 강북지역 주요 단지에 수요가 많이 몰릴 것”이라고 했다.

안상미 기자 saramin@hankyung.com