"예전 같은 부동산 폭등 다시 없다…'영끌' 절대 금지" 경고 [집코노미TV]

[집터뷰 3.0]김광석 한국경제산업연구원 경제연구실장
"인구 유출 알면 지방 집 절대 못산다"

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초인플레이션을 잡기 위한 기준금리 인상이 진행중인 상황에서 윤석열 정부의 대규모 공급도 계획됐습니다. 김광석 한국경제산업연구원 경제연구실장은 윤석열 정부의 규제 완화 예고에 집값이 꿈틀대고 있지만 이같은 거시적인 환경 때문에 예전 같은 폭등은 없을 것이라고 전망합니다. 이같은 전망 아래 어떻게 자산관리를 해야할지 함께 들어보시죠.

▶서기열 기자
주거용 부동산 시장은 어떻게 보세요?

▷김광석 실장
주거용 부동산 시장은 제가 그래프를 제시해 드릴텐데요. 제가 보는 그 변수는 전국 평균 아파트 매매가격 증감률입니다. 오해하시면 안 되는 게 가격을 갖고 얘기하는 게 아니라 가격의 증감률이에요. 가격의 증감률이 떨어진다 하더라도 아직 오르고 있다는 것을 이해해 주셔야 됩니다. 증감률이 0 이상이면 아직도 오르는 것이고, 다만 오르는 폭이 굉장히 둔화되는 느낌이죠. 그렇게 이해를 해 주시면 좋겠고요. 저는 장기적으로 중장기적으로 봤을 때 아파트 매매가격은 오를 수밖에 없다고 보고 있습니다.

▶서기열 기자
중장기적으로요.

▷김광석 실장
중장기적으로 다만 시점적으로 이렇게 올랐다 내렸다 하는 플럭츄에이션(fluctuation)은 계속 전개되면서 오른다 라고 보고 있어요. 일단은 기본적으로 제 스탠스는 그렇습니다.

근데 2022년이 어떠냐라는 것을 판단해야 되는데. 첫 번째 수요라는 측면을 보면 매수세가 크게 꺾였습니다. 수요세가 꺾인 것도 여러분 이게 아파트 매매가격은 굉장한 고차방정식이에요. 근데 앞에 말씀드렸던 거시경제나 금리와 관련된 이런 지표들이 수요와 공급에 영향을 미쳐요. 직접 영향을 미치기도 하고요. 수요에도 영향을 미쳐요. 여러분 수요자로서 금리가 올라갈 것 같아요.

▶서기열 기자
대출 받기 어려워지니 좀 움츠러들죠.

▷김광석 실장
실제 부동산을 매수하는 데도 더 많은 비용을 지불해야 되잖아요. 그렇기 때문에 수요세를 위축시킵니다. 그래서 2021년 하반기부터 매수우위지수가 급격히 떨어집니다.

그런데 이제 신 정부가 출범한다 그리고 많은 규제가 완화되고 그런 정부의 정책들이 다시 부동산 매매 가격을 반등시킬 계기가 되겠구나 하는 그런 여론이 조성되면서 매수우위지수가 다시 소폭 반등하기 시작했습니다.

그렇기 때문에 지금 22년 상반기가 어떻게 보면 아파트 매매가격의 증감률에 가장 저점이라고 볼 수 있다. 근래 들어 코로나19 이후에 0에 가까운 증감률, 거의 변화가 없는 수준의 둔화세가 이어졌고요. 22년 하반기는 이 둔화세가 어느 정도 올라갈 것입니다.

▶서기열 기자
규제 완화가 된다면?

▷김광석 실장
그리고 수요를 자극하는 거예요. 그게 그러나 여전히 기준금리의 하방압력이 작용하기 때문에, 더 강도 높게 작용할 수도 있기 때문에 이 상승세로 전환이 뚜렷하지는 못합니다. 근데 22년 1, 2분기만큼 하반기가 강하지는 못합니다.

또 제가 많이 판단하는 지표 잣대가 주택가격 전망 CSI라는 지표예요. 이건 한국은행에서 발표하는 지표고요. 이것은 주택가격 전망 CSI는 저나 아니면 여기를 다녀가셨던 여러 전문가들이 얘기하는 전망이 아니라 여러분이 생각하는 전망을 보여줍니다. 이 CSI 지표도 똑같이 매수우위지수처럼 급격히 떨어졌다가 소폭 반등하기 시작했습니다. 이게 신 정부 출범에 대한 기대 그러니까 다른 기대는 모르겠지만 부동산 매매 가격은 조금 오를 수도 있겠다라는 기대. 그리고 이미 빅스텝이라는 것을 감안한 채 수요세를 움직이기 때문에 그리고 여러 가지 규제 완화에 대한 기대감 그런 것들이 반영되면서 수요세가 어느 정도 반등하는 흐름이에요.

이게 또 똑같이 작용하는 게 수요와 공급의 결과물이 미분양 주택 건수예요. 제가 부동산 매매 가격 지수를 판단할 때 가장 집중적으로 판단하는 지표가 미분양 미분양 주택 건수인데 미분양 주택 건수가 22년 1분기까지 이토록 떨어진 적이 없었습니다.

▶서기열 기자
거의 바닥이었죠. 사실 미분양이 거의 전국적으로 없다고 해도 과언이 아니었죠.

▷김광석 실장
수니까 그 미분양 주택 건수는 역사상 저점이었어요. 그니까 그만큼 역사상 가장 가파르게 부동산 가격이..

▶서기열 기자
올랐던 거죠.

▷김광석 실장
이 미분양 주택도 다시 반등하기 시작했어요.

▶서기열 기자
대구라든지 이런 데서 지금 안 좋은 지역들이 좀 나왔죠.

▷김광석 실장
지방을 중심으로. 그래서 지금 이 기준금리 인상에 대한 하방 압력은 상대적으로 지방 수요가 뒷받침되지 않는 지방을 집중적으로 가격을 할 것이고요. 수요가 뒷받침되는 서울이나 수도권을 중심으로 해서는 여전히 수요가 뒷받침되기 때문에 하방 압력이 크게 작용되기 어렵습니다.

그래서 오히려 이런 거시경제 여건이 수요세에도 영향을 미치겠지만 수도권과 비수도권 간의 양극화 탈동조화 이걸 더 부추길 것이라고 보고 있고. 더군다나 이 비수도권은 단기적인 이슈는 아니지만 장기적으로 계속 걱정되는 게 뭡니까?

▶서기열 기자
공급?

▷김광석 실장
도시 소멸, 인구 감소 그러니까 이게 같이 맞물리기 때문에 장기적으로도 유망하지 않을 것 같은데 여러분 도시 소멸을 걱정하는 그런 지역에서 수요세가 많을 수 있겠습니까? 부동산 가격이 오를 수 있겠습니다?

▶서기열 기자
수도권은 여전히 수요가 뒷받침이 돼주지만 지방에서는 이게 도시 소멸을 고민해야 되는 상황이니 당연히 수요는 줄어들 수밖에 없는 측면이 있다.

▷김광석 실장
그렇죠. 어떤 걸 가동해도 그러니까 이런 탈동조화가 계속될 수밖에 없겠다라고 보고 있고요. 그 다음 꼭 말씀드리고 싶은 게 저는 공급입니다. 그렇죠 이 윤석열 신정부의 핵심 부동산 정책의 방향이 공급인데요.

▶서기열 기자
250만가구.

▷김광석 실장
재미있는 거 한 가지는요 저도 이제 국토교통부 자문위원 활동을 하면서 그런 것들을 더 면밀히 주시를 하고 있는데 여러분 이 공급량을 결정하는 선행 지표가 딱 있습니다. 그게 주택건설 인허가 건수.

인허가 건수는 정확히 분양 물량을 2~3년 전에 먼저 보여주는 선행지표 격이에요. 근데 인허가 건수를 보면 공급을 확인할 수 있는데 재미있게도 2020년까지 인허가 건수는 계속 줄었어요. 그러니까 어떻게 보면 22년까지는 공급 물량이 계속 줄어들겠구나라고 생각하시면 맞아요.

근데 2021년부터 인허가 건수가 다시 늘어납니다. 그래서 이렇게 보면 22년 하반기부터 공급 물량이 늘어납니다. 그러니까 기존 정부의 노력과 신 정부의 노력이 같이 마중물 역할을 하면서 공급이 일시적으로 집중적으로 늘어납니다. 그런 시점이 22년 하반기, 23년이라고 볼 수 있기 때문에 어떻게 보면 22년 1분기가 가격 등락률의 저점이다.

0에 가까운 등락률 등락률은 소폭 상승할 것이다. 수요 공급이 마중물 역할을 하면서. 정책 제도적인 면도 같이 마중물 역할을 하면서 나름의 반등은 있지만 그렇다고 20년, 21년에 생각했었던 그런 폭등의 시대는 다시 오기 어렵다라고 말씀드리고 싶습니다.

▶서기열 기자
그럼 올해의 등락률은 어느 정도로 보세요?

▷김광석 실장
네. 올해 등락률은 22년 상반기가 0에 가까운 수준 0.12%(전국 기준). 거의 떨어지는 지역도 있고 오르는 지역도 있는데 전반적으로 그러니까 20년은 다 같이 올랐던 거죠. 심지어 도시 소멸 우려가 되는 그런 지역마저도 다 같이 올랐어요. 다 같이 오른 지역이었고요. 그러나 이제 상승 폭이 다 천차만별이었던 것이고요. 22년에는 오르는 지역이 반, 떨어지는 지역이 반 그래서 평균적으로 등락률이 0에 가까운 수준 0.12%.

그리고 하반기는요 당연히 상승세가 올라오면서 자연스럽게 한 0.45%(전국 기준). 1% 수준을 넘어가지 못합니다.

▷김광석 실장
그렇기 때문에 이제 매수 타이밍으로서는 물론 여러분이 세금 같은 것들도 다 고려를 하셔야 되겠지만 집 없는 분으로서는 어쩌면 2022년 중반 정도가 굉장히 중요한 찬스일 수도 있겠다라고 생각합니다.

▶서기열 기자
2분기 그리고 3분기 정도 이 시점을 좀 보고 계시는 거네요.

▷김광석 실장
상업용 부동산 시장은 지금 바로이고요. 그리고 주거용 부동산 시장은 좀 다른 요인인데 다만 제가 22년 전망서에도 강조했던 것처럼 무주택자의 경우에는 기존 주택을 구매하시기보다 분양의 기회를 보셨으면 좋겠다라고 강조하고 싶습니다.

내 집 마련이라는 관점에서 한 가지 관전 포인트를 또 말씀드려볼게요. 내집마련의 경우에는 2주택자가 투자하는 상업용 부동산에 투자하는 그런 성격하고 좀 달리 거주 목적이 담겨 있기 때문에 더 한 가지 강조하는 것은 중장기적인 겁니다. 중장기적이라는 관점에서 앞에 말씀드렸듯이 인구라는 것을 고려하지 않을 수가 없는데요. 우리나라 전체 인구는 처음으로 20년에서 21년 사이에 감소세로 전환됐습니다. 20년까지는 인구는 계속 늘었어요. 근데 더 중요한 거 한 가지는 가구 수는 2055년까지 계속 늘어요.

그리고 또 이런 것들을 고민해 보시면 두 가지 트랙을 보겠습니다. 저는 인구 증감이라는 요소보다 인구의 이동을 보셨으면 좋겠다. 이걸 강조하고 싶어요.

▶서기열 기자
지역이 중요하니까

▷김광석 실장
그래서 인구의 이동을 보면 비수도권의 인구는 계속 감소합니다. 그러니까 지방 소멸의 이슈에 해당되는 거죠. 이런 지역은 제가 감히 중장기적으로 오를 수가 있는 그런 여건이 별로 없다. 수요가 뒷받침될 수 없기 때문에. 그리고 1인 가구가 많이 늘어요 오히려 지방이.

고령화가 되면서 독거노인이 늘어나는 건데 독거노인이 집중적으로 늘어나는 현상은 지방이고 도시소멸 지역일 가능성이 더 높아요. 그런 것을 감안한다면 인구의 이동을 더 보셔야 되는데 자꾸 지방을 더 떠나죠. 인구 소멸 지역이야 도시 소멸 지역이야 하면 더 떠나는 거죠.

▶서기열 기자
젊은 사람들은 더 다른 곳으로 가는 거죠.

▷김광석 실장
그렇기 때문에 계속 경기도권으로 인구가 유입됩니다. 근데 그래서 인구의 이동을 보셨으면 좋겠는데 오히려 서울보다 경기도권으로의 인구 이동이 더 집중됩니다. 그래서 지방 인구는 줄고요, 서울 인구도 중장기적으로 줍니다. 그래서 서울 인구가 경기도권으로 이동하는 거고요. 어떻게 보면 경기도가 거대한 서울을 만든다고 볼 수 있고요. 서울에서 일하고 경기도에서 주거하는 그리고 경기도와 서울 간의 교통시간을 최소화하는 그게 정부 정책의 노력이고 국토교통부가 하는. 그런 방향으로 움직일 것이기 때문에 주거라는 관점에서는 경기도에 여러분이 내집마련을 하시겠다라고 한다면 중장기적인 관점에서 괜찮겠다라고 의견을 드리고 싶습니다.

▶서기열 기자
지방에서 올라오는 수요도 결국에는 경기도권 수도권에 몰릴 것이기 때문에 결국에는 중장기적으로 봤을 때 일단 내 집 마련을 경기도권에 하면 더 유망하지 않겠느냐 이렇게 보고 계시는 거네요.

초긴축의 시대에 부동산뿐만 아니라 다른 자산도 많잖아요. 말씀하신 것처럼 처음에 주식 채권도 있을 수 있고, 이 부동산을 포함한 대체 자산들도 있을 수 있는데 그렇다면 이런 초긴축의 시대에 과연 방금 부동산 외에 주식과 채권 어떤 식으로 조금 움직일 거라고 보시는지요?

▷김광석 실장
저는 기본적으로 이 투자 포트폴리오에서 채권은 항상 가져가는 것이라고 생각합니다.

▶서기열 기자
기본으로 깔고.

▷김광석 실장
특히 이제 미국 국채 같은 경우는 계속 가져가는 것이 좋겠다라고 계속 의견을 드렸죠. 왜냐하면 잃지 않는 투자를 해야 되기 때문에 그래요. 여러분은 오늘만을 보고 혹은 65세까지만을 두고 투자하는 것이 아니라 65세 이후를 고려하면서 투자를 하셔야 되기 때문에 잃지 않는 투자로서 채권 비중을 가져가셔야 되겠고.

주식 비중은 조금 다릅니다. 앞에 말씀드렸던 것처럼 초긴축의 시대이기 때문에 강달러 기조가 계속 유지될 가능성이 높고요. 그러면 외국인 투자자로서는 우리나라가 선진국 범주에 있는 건 맞습니다만 자본시장이라는 관점에서 신흥국의 범주에 있기 때문에 대표적으로 MSCI에도 신흥국 지수에 편입되어 있기 때문에 외국인 투자자들은 신흥국에서 자금을 계속 이탈해 나갈 거예요.

▶서기열 기자
강달러 시대에는.

▷김광석 실장
왜냐하면 한국에 투자한들 신흥국에 투자한들 높은 수익을 기대해도 그거 달러로 바꾸면 얼마 안 되잖아요. 그렇기 때문에 계속 자금 유출이 일어날 가능성이 높겠습니다. 그렇기 때문에 국내 주식시장은 어떻게 보면 강한 기조. 이 박스권에서 나오기가 어려운 수준 강한 기조로 전환되기가 어려운 여건이다. 초긴축의 시대는 그렇다라고 말씀드리고 싶고요. 그렇기 때문에 국내 주식에 적극적으로 투자하셔라 라고 말씀을 드리기 어렵습니다.

그래서 저는 22년에는 차라리 현금 보유 비중을 늘리셨으면 좋겠다라고 강조를 계속했었습니다. 이것은 21년 중반부터 계속 가져오고 있는 제 스탠스고요 금리가 올라가는 기간에는 돈을 갖고 있는 게 더 좋습니다. 금리의 상승 속도가 부동산 가격의 상승 속도보다 높고 주식 가격의 상승 속도가 높기 때문에 돈을 갖고 있는 게 더 유리한 거에요.

▶서기열 기자
돈을 그러면 이자를 받을 수 있는 곳에 넣어놓으라는 말씀이신 거죠?

▷김광석 실장
제가 이걸 강조했던 시점이 21년 하반기인데요. 그때 특판 상품이 쏟아졌었죠. 어떤 2금융권에서는 저축 금리가 연 10%도 있었거든요.

▶서기열 기자
정말요?

▷김광석 실장
그럼요. 제가 강조하고 싶은 것은 초긴축의 시대는 금리가 올라간다는 뜻이잖아요. 그리고 초긴축을 단행하는 이유는 그 근거가 인플레이션 때문이잖아요.

자, 그러면 무언가는 오른다는 거잖아요. 무언가는 떨어지겠지만 무언가가 오를까를 생각해 본다면 이 초인플레이션 시대에 그 초인플레이션은 22년 2분기겠지만 22년 3, 4분기도 고물가 시대는 유지돼요. 그런 이유가 국제 유가는 떨어지지만 나머지 원자재 비철금속 원자재 특히 원자력 발전에 들어가는 핵심 소재.

그리고 식료품 원자재, 식료품 원자재 제가 강조하겠습니다. 왜냐하면 러시아 우크라이나 전쟁에서 여러분은 이제 석유 가스 알루미늄 이런 이야기를 많이 하셨는데 더 중요한 것은 식료품입니다.

▶서기열 기자
밀 이런 거요?

▷김광석 실장
맞습니다. 우크라이나도 마찬가지예요. 우크라이나 국기가 밑에가 노란색이잖아요. 그 이유가 곡창지대라는 뜻이에요.

▶서기열 기자
되게 넓죠.

▷김광석 실장
하늘은 푸르고 곡창지대. 그러니까 근데 중요한 것은 전쟁 중에 제가 이런 말씀을 많이 드려요. 여러분 전쟁 중에 씨 뿌릴 수 있습니까?

▶서기열 기자
못하죠.

▷김광석 실장
그러니까 이게 지금 곡물 난이 시작됐지만 이게 단기간 안에 끝나지 않습니다.

▶서기열 기자
그렇게 봐야 되나요.

▷김광석 실장
23년까지 됩니다.

▶서기열 기자
보통 이게 씨를 뿌리면 최소한 1년 뒤에 거두는 건데 그렇죠 지금은 올해 계속 전쟁이 되고 있으면 씨를.. 있던 논도 지금 다 밀리는 판이니까.

▷김광석 실장
그리고 인구 다 나가잖아요. 기업도 다 나가고요. 그러니까 씨 뿌릴 사람이 없는 거예요. 쉽게 말하면 근데 어쨌든 이 러시아와 우크라이나가 전체 밀 공급량의 세계 밀 공급량의 15%를 차지한다라고 한다면 이만큼이 일단 빠진다라고 생각을 해보세요. 그러면 기본적으로 지금의 밀 가격이 중요한 게 아니라 2023년의 밀 가격을 보셔야돼요.

▶서기열 기자
그렇죠 내년.

▷김광석 실장
그렇기 때문에 저는 곡물 가격. 초인플레이션 시대에는 인플레이션에 투자하라.

▶서기열 기자
그렇네요. 오르는 물가에 투자를 해야 되겠네요.

▷김광석 실장
그렇죠. 그런 식료품 원자재 ETF라든가 그런 것에 좀 투자를 하시라고 조언을 드리고 싶습니다.

▶서기열 기자
전체 투자 차원에서는 이런 인플레이션. 인플레이션에 올라탈 수 있는 그런 곳에 투자를 하는 게 좋겠다.

김광석 실장님 모시고 초긴축의 시대에 어떻게 투자를 해야 될지 특히 부동산을 중심으로 이야기 많이 나눠봤습니다. 오늘 말씀 너무 감사합니다.

▷김광석 실장
네, 저도 감사합니다.