"수지 안 맞아" 재개발·재건축 시들해진 건설사들…조합과 갈등 리스크도

부산 우동3구역 유찰…낮은 수익성 여파
건설사들, '고수익' 디벨로퍼 행보 강화

서울 시내 한 건설 현장에서 근로자들이 콘크리트 타설 작업을 하고 있다. 사진=한경DB

지난해 치열하게 벌어졌던 건설사들의 재개발·재건축 사업 수주 경쟁 열기가 한 풀 꺾였다. 기하급수적으로 불어나는 건축비 부담에 수익성이 낮아졌기 때문이다. 건설업계는 '고위험·고수익' 디벨로퍼 사업 비중을 확대하고 있다.

14일 업계에 따르면 최근 건설사들은 재개발·재건축 사업 입찰을 포기하는 사례가 늘고 있다. 지난 13일까지 시공사 선정을 위한 입찰을 받은 부산 해운대구 우동3구역 재개발 사업은 건설사들이 한 곳도 참여하지 않아 결국 유찰됐다.

우동3구역 재개발 사업은 부산 해운대구 우동 229번지 일원에 지하 2층~지상 39층 공동주택 2918가구 및 부대 복리시설을 짓는 사업이다. 공사비만 9200억원에 이른다. 조합은 지난 4월부터 세 차례에 걸쳐 시공사를 찾았지만, 세 번 모두 참여 건설사가 없었다.

우동3구역 또 유찰…건설사들 "수익성 떨어져"

건설사들이 우동3구역 재개발 사업을 외면한 이유는 수익성이다. 조합은 3.3㎡당 600만원 수준 공사비로 서울 강남에 준하는 특화 설계와 마감재를 요구했다. 원자잿값과 인건비가 크게 올랐는데 조합이 원하는 공사비로는 수익 확보가 불가능하다는 게 업계의 중론이다.

A건설사 관계자는 "지난해에는 무리해서라도 수주하려는 경향이 있었지만 올해 상황은 다르다. 철저하게 수익성 중심으로 접근하고 있다"고 설명했다. B건설사 관계자도 "협력사들과 연초에 연단가로 납품 계약을 맺지만, 올해는 자재비가 너무 급격하게 올라 납품 단가도 일부 높여주고 있다"며 "건축비가 계속 오르는 상황에서 저가 수주를 할 수는 없다"고 했다.

두 달째 공사가 중단된 서울 강동구 둔촌주공 재건축 현장. 사진=뉴스1

처음부터 공사비를 확정하고 진행하는 도급 공사의 특성상 추후 물가를 반영해 공사비를 올리기도 쉽지 않다. 어렵사리 증액 계약을 맺어도 조합 내 반발 가능성이 있다. 공사비 증액을 둘러싼 갈등으로 공사가 두 달째 중단된 서울 강동구 둔촌주공 재건축 사업이 대표적 사례다.

둔촌주공 재건축 조합과 시공사업단은 2016년 2조6708억원에 공사하기로 계약을 맺었지만, 공사가 지연되고 설계도 변경되면서 2020년 공사비를 3조2294억원으로 늘린 도급공사 변경계약을 맺었다. 이후 교체된 조합 집행부가 공사비 증액이 부당하다고 주장하면서 조합과 시공사업단의 갈등이 시작됐다.

C건설사 관계자는 "재건축· 재개발은 수주한다고 바로 공사가 되는 것이 아니다"라면서 "뻘라도 착공까지 1~2년이 걸리고 중간에 공사가 멈추기도 한다. 그 기간 동안 건축비가 어느 정도 인상될 것을 감안해 공사비를 제시해야 하는데, 이 부분에서 위험성이 늘고 있다"고 지적했다. 매년 건축비가 크게 오르면 건설사가 계약한 공사비로는 수익을 내기 어려워지는 구조다.

공사비 맞춰야 하는 '남의 공사'보다는 '내 공사'

DL이앤씨가 '수익형 민간투자(BTO)' 방식으로 추진한 디벨로퍼 사업 신림선 운행 모습. 사진=뉴스1

결국 대형 건설사들은 수익성 확보를 위해 도급 공사 비중을 줄이고 '고수익·고위험' 디벨로퍼 사업 확대에 박차를 가하고 있다. 용지 매입부터 기획, 지분투자, 금융 조달, 시공, 운영 관리까지 전 과정을 아우르는 디벨로퍼는 시공만 하는 경우보다 위험 요소가 많지만 성공할 경우 수익이 막대하다.

현대건설은 강남 르메르디앙 호텔, 이마트 가양점 등을 인수해 개발사업을 추진 중이고 삼성물산은 말레이시아 부동산 개발업체와 손을 잡고 해외 디벨로퍼 사업을 본격 추진하고 있다. DL이앤씨는 올 초 터키 차나칼레 대교를 개통했으며 지난달에는 서울 관악구 관악산(서울대)역부터 영등포구 샛강역을 연결하는 7.8㎞ 길이의 신림선 개통에도 성공했다. GS건설 역시 지난해 디지털센터 운영을 담당하는 자회사 '디씨브릿지'를 설립해 데이터센터 사업개발과 시공, 영업, 운영에 이르는 전체 서비스 제공에 나섰다.

업계 관계자는 "건설사의 '캐시카우' 역할을 하던 주택 시공에서 수주 경쟁이 과열되고 미분양도 늘어나는 등 시장 침체 조짐이 보이면서 건설사들에 새로운 수익원이 절실해졌다"며 "용지 매입부터 시공, 운영까지 아우르는 종합개발사업은 초기 투자 비용을 많이 들여야 하기에 원활한 자금 조달이 성패를 가르는 핵심이 될 것"이라고 내다봤다.

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com