국내 부동산 전문가들 사이에서도 당분간 부동산 시장 회복이 어려울 것이란 전망이 압도적으로 높았다. 전문가의 90%는 올해 말까지 집값이 계속 떨어질 것으로 내다봤다. 집값 저점은 10% 내외 낙폭을 점치는 가운데 회복 시기는 내년 2분기 이후로 내다보는 응답자가 가장 많았다. 주택시장 정상화를 가로막는 가장 큰 요인으로는 인위적인 대출 규제, 실거주 의무, 전매제한 등 각종 규제 정책이 지목됐다. 정부의 적절한 규제 완화가 이뤄지지 않으면 침체 국면이 내년 이후까지 장기화할 것이란 우려도 나오고 있다.
"집값 하락 최소 1년 더 간다…규제 안 풀면 내년 이후까지 장기 침체"

전문가들 “연말까지 5% 이상 하락”

한국경제신문이 13일 부동산 전문가 106명을 대상으로 설문조사한 결과 응답자의 40.7%가 연말까지 아파트 매매가격이 3~5% 하락할 것이라고 응답했다. 1~3%가량 하락할 것이란 응답이 26.9%로 뒤를 이었고, 5~10%가량 하락할 것이란 응답도 18.5%를 기록했다. 하락폭에 차이는 있지만 전체 응답자의 98.1%가 하락을 점쳐 사실상 대세 하락장에 접어들었다는 분석이 나온다.

연말까지 아파트값에 영향을 미칠 요인으로는 대출금리 상승(67.6%)과 글로벌 경기 변동에 따른 투자심리 변화(16.7%)를 지목했다. 한 부동산 전문가는 “금리가 오르는 등 시장 여건이 나빠지는데 대선과 지방선거 등 기술적 반등 이슈도 찾기 어렵다”고 말했다. 아파트 전셋값 역시 3~5%가량 하락한다는 전문가 비율(29.6%)이 가장 높았다.

다만 일부 전문가는 집값이 보합세를 유지하거나 상승할 것으로 전망했다. 한 전문가는 “급매물 위주로 소규모 거래만 이뤄지고 있어 시장가격이 변동됐다고 보기 어렵다”고 지적했다.

집값 하락세 장기화를 내다본 전문가들도 이전보다 크게 늘어나는 추세다. 집값 하락세가 언제까지 이어질 것이냐는 질문에는 35.2%가 내년 2분기로 응답했고, 내년 하반기까지를 꼽은 응답자도 28.7%를 차지했다. 한 전문가는 “집값 상승 기조가 장기간 이어진 것과 마찬가지로 하락도 단기간에 끝나지는 않을 가능성이 높다”며 “금리가 예전으로 돌아오려면 시간이 걸릴 것”이라고 예상했다.

경기가 장기침체로 접어들 위기 상황이란 지적도 나왔다. 강은현 EH경매연구소 소장은 “금리 인상에 따른 효과는 올 하반기 또는 내년 상반기에 본격적으로 나타날 것”이라며 “정부의 적절한 조치가 없으면 2023년 이후 본격적인 하방 국면이 펼쳐질 가능성이 있다”고 우려했다.

시장 가장 큰 걸림돌은 대출규제

얼어붙은 주택거래 시장을 정상화하기 위한 방안으로 44.4%의 전문가가 담보인정비율(LTV) 등 대출 규제를 완화해야 한다고 답했다. 양도소득세와 종합부동산세 등 중과세 완화라는 응답이 27.8%를 차지했고, 15억원 이상 주택 담보대출 금지를 꼽은 전문가도 11.1%였다. 박합수 건국대 겸임교수는 “유주택자들이 대출을 새로 받아 집을 갈아탈 수 있도록 배려해야 한다”며 “젊은 무주택자들이 주택을 살 수 있도록 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 일부 완화해야 한다”고 말했다.

미분양이 쌓이는 분양시장 정상화 방안으로는 투기과열지구 등 규제지역(44.4%)과 중도금 등의 대출 제한(33.3%) 해제가 지목됐다. 한 응답자는 “규제지역 지정에 따른 실거주의무와 전매제한 등의 규제는 과열이 진정되면 신속하게 풀어야 한다”고 했다.

서울 등 도심 주택정비사업을 가로막는 가장 큰 요인으로는 재건축 초과이익환수제(45.4%)와 분양가 상한제(25%)가 꼽혔다.

“도심 재개발·재건축은 유망”

연말까지의 재테크 전략에 대한 설문에 응답한 전문가 중 3분의 1(33.3%)은 4분기 유망 부동산 투자 분야로 ‘도심 재개발·재건축’을 꼽았다. 상가, 오피스텔 등 금리 하락기에 주목받는 수익형 부동산과 달리 금리 상승기에는 재건축·리모델링 아파트가 상대적으로 매력도가 높다는 얘기다. 최근 나오는 급매물을 잡는 전략을 조언하기도 했다. 한 전문가는 “재건축 기대가 여전한데 도심 내 새 아파트 공급은 여전히 희소한 상황”이라며 “현 정부에서 정책적으로 활성화하고 있는 도심 정비사업을 눈여겨봐야 한다”고 답했다.

김제경 투미 부동산컨설팅 소장은 “서울의 신축아파트 공급은 계속 부족하기 때문에 향후 신축아파트가 될 재개발 입주권을 주목해야 한다”며 “관리처분인가 단계에 다다른 정비사업지들은 대략 입주 시기 윤곽이 나오는 점을 눈여겨봐야 한다”고 말했다.

금리 상승기에도 빌딩 투자가 유망하다는 응답자가 적지 않았다. 꼬마빌딩을 유망 투자처로 지목한 한 전문가는 “수익률이 하락하더라도 건물의 가치상승 여력이 높기 때문에 꼬마빌딩 투자는 여전히 현명한 대안”이라고 설명했다.

이현일/박종필 기자 hiuneal@hankyung.com