안 할 이유가 없다…강남 집주인들 사이 입소문난 이것

"단기 임대 시장이 폭발적으로 성장하고 있습니다. 기존 2년 단위를 임대 단위를 나누면 나눌 수록 수익률이 대폭 향상되죠. 요즘 같은 고금리 시대에 수익률도 최소 20% 더 얻을 수 있으니 집주인들은 안 할 이유가 없습니다."

숙박앱들의 호스트 유치 전쟁이 치열하다. 한 지역에서 오래 머무는 '한달살기'가 트렌드가 되면서다. 기존 단기 숙박 영업에 열을 올리던 에어비앤비에 이어 △여기어때 △마이리얼트립 △미스터 맨션 △리브애니웨어 등이 가세를 하면서 호스트 확보에 열을 올리고 있다.

레드오션인 숙박앱 시장에 일반 주택을 공략한 신개념 플랫폼 ‘삼삼엠투(33㎡)’를 운영하는 스페이스브이 박형준 대표(40)를 지난 10월7일 한국경제신문이 만났다.

'삼성맨'이던 박형준은 4년을 일하다 돌연 부동산 중개업소 보조원으로 직업을 바꿨다. 3~4개월을 일해보니 적성에 맞았고, 2011년 공인중개사 자격증을 취득했다. 그러던 중 앞으로 단기임대 수요가 폭발적으로 늘어날 것이라고 확신을 했다.

박 대표는 "서울과 같은 대도시에 △출장 △해외동포 △학업 △치료를 목적으로 한달간 집을 빌리고 싶어도 매물이 없다"며 "이 부분의 수요가 점점 커지는 것을 보고 창업에 나섰다"고 말했다.

집주인을 설득하기 위해 파격적인 수수료를 앞세웠다. 단기 임대 시장은 철저하게 공급자(집주인) 우위 시장이다. 수요는 이미 충분했다. 집주인들은 단기로 주택을 굴릴 수록 돈을 더 벌 수 있다. 하지만 유통하는 곳이 기존 부동산 뿐이었다. 집주인은 임대 기간과 상관없이 계약 건수마다 일정한 수수료를 내야한다.

예를들어 80만원짜리 오피스텔을 단기로 빌려주면 부동산 중개 수수료 35만원이 발생한다. 임대료를 올려 한달에 30만원을 더 받아도 손해를 본다. 이 경우 삼삼엠투에서는 약 3만원의 수수료만 발생한다. 집주인에게 추가 수익이 발생하는 구조다.

철저하게 비대면 서비스를 앞세웠다. 삼삼엠투는 부동산을 끼지 않은 직거래 시스템을 갖췄다. 매물 홍보 대신 사고 관리와 정산에만 집중해 만일의 부동산 사기를 원천적으로 방지했다. 박 대표는 복잡한 임대차 계약을 플랫폼을 통해 계약 과정을 단순화 했다고 말했다.

"임대차 계약은 사실 매우 간단합니다. 계약 주체인 양 당사자가 계약 조건을 합의하면 계약이 되는 것입니다. 그리고 계약의 이행은 돈을 내고, 부동산을 인도 받는 대가 교환으로 이뤄집니다. 이것이 임대차 계약의 전부입니다. 복잡한 서류 절차가 필요 없이, 원칙의 합의만 이행하면 돈만 오고가면 됩니다.“

집주인들 사이에서 입소문이 났다. △첫째 공실률이 확 줄었다. 플랫폼을 통해 공실률이 50% 달하던 집주인도 현재 빈 집이 하나도 없는 곳이 많다. △둘째 수익률이 최소 20%가 더 늘었다. 지역별로 차이가 크다. 강남에서는 80~110만원대의 단기주택 공급이 많지만, 대전이나 광역시는 월세 30만원이다. 이 매물을 단기로 굴리면 월 70만원도 받을 수 있다. 박대표는 삼삼엠투가 내세운 이점이 집주인들에게 통했다고 강조했다.

"건물주 입장에서는 수익률 0.1%도 차이가 큽니다. 수익형 부동산의 수익률은 건물의 가치와 직결되기 때문이죠. 요즘같은 고금리 시대에는 임대인이 수익률에 더 신경을 쓸 수 밖에 없기에 임대료가 30%~100%가 늘어나면 단기임대를 안할 이유가 없습니다."

삼삼엠투는 3년 만에 전국 매물 5000여건을 모았다. 실시간으로 이용 가능한 매물은 1300여건(10월7일 기준)에 달한다. 서울 매물이 절반이다. 내년에는 누적 등록 2만건, 서울에 실시간으로 예약할 수 있는 매물 5000개를 확보하는 것이 목표다.

박 대표는 "양대 앱 마켓 다운 20만 건(9월말 기준)을 넘었고, 거래액은 올해 60억원에 달할 예정"이라며 "프리A 투자도 이달 중 10억원을 유치해 사업을 본격적으로 확장에 나설 것"이라고 밝혔다.

다음은 10월7일 박형준 대표 인터뷰 전문

Q. 자신의 소개 먼저 부탁드립니다.
"부동산 단기 임대 플랫폼 '삼삼엠투'를 운영하고 있는 스페이스브이 박형준 대표(40)입니다. 집을 짧은 기간 동안 빌리는 것을 앱에서 가능하게 하는 서비스입니다. 해외에서는 일반적인 일이지만, 국내는 2년 계약이 일반적이고 지금은 4년까지 연장이 가능하게 되었습니다. 주거 안정성에 때문 입니다. 하지만 그로 인해 주거 유연성이 부족해 졌습니다. 단기 주택 수요는 지속적으로 늘어 나고 있지만, 주거의 유연성은 부족해져 공급이 극도로 부족한 상황이 되었습니다. 주택 시장의 수요와 공급 불균형 문제를 해결하기 위해 창업을 하게 되었습니다."

Q. 어떻게 창업에 뛰어 들으셨나요.
"장래희망이 계속 사업가였습니다. 어려서부터 식당이나 PC방을 가면 비용 수익 계산하면서 놀았습니다. 남의 사업 분석은 잘했는데 어떻게 시작 하는지는 몰랐죠. 삼성을 4년간 다니다 대학 전공이던 도시공학을 전문분야로 정해 사업을 구상했습니다. 처음에는 부동산 어플을 개발하려 했습니다. 하지만 너무 광범위 해서 중도 포기했습니다. 그러다 부동산 중개 일도 하고 경매도 했습니다. 지금 잘나가는 부동산 강사들과 동문수학 했죠. 그렇게 실력을 쌓아가며, 지금의 회사를 설립하게 되었습니다."

Q. 한달살기 상품 경쟁이 치열합니다.
"최근 숙박시설 유통 플랫폼들이 앞다퉈 '한달살기' 상품을 내놓고 있습니다. 코로나로 인해 공실 많아지면서 장기 숙박 팔기 시작한 것이죠. 그러다 보니, 단기 주택 임대 시장과 겹치게 됐습니다. 숙박앱들은 이용기간이 하루 단위에서 한달 기간으로 늘어났고, 우리는 2년 단위 계약을 1~3개월로 나누다가 파이가 겹쳐졌습니다. 현재 주택 임대·숙박 시장은 장-단기 시장이 혼재된 상태입니다."

Q. 기존 상품들이 문제가 있다고요.
"현재 에어비엔비 등의 매물들은 90% 이상 불법 입니다. 숙박업을 등록하지 않고 서비스 제공하면 징역 2년 이하, 2천만원 이하 벌금으로 처벌의 대상이 되죠. 일반 호스트들은 구분을 못하니 생기는 문제입니다. 삼삼엠투는 숙박과 주택 시장 중에서 주택 영역쪽에 주력하고 있습니다. 숙박 서비스는 길게 머물수록 가격 부담이 큽니다. 숙박 서비스 때문이죠. 단순히 집만 빌리는 형태면 그 비용을 줄일 수 있어 가격을 낮출 수 있습니다. 삼삼엠투는 주단위로 이용 가능하죠. 현재 이용자들이 평균 4주를 머물고 있습니다."

Q. 경쟁사 대비 어떤 이점이 있나요.

▶첫 번째는 가격적인 측면입니다.
"예를 들어 강남에서 10평의 주택을 빌린다고 한다면, 비즈니스 호텔은 하루 8만원, 한달이면240만원입니다. 에어비앤비에서 오피스텔은 한달 200만원대죠. 삼삼엠투에서는 그 절반인 100~120만원에 이용할 수 있습니다. 숙박 서비스의 거품을 빼면, 가격은 절반 이하로 내릴 수 있습니다."

▶두 번째는 편의성입니다.
"숙박업소에는 싱크대와 세탁기가 없습니다. 짧게 지내는 사람은 필요 없지만, 오래 머물려면 주방-세탁기 유무가 필수죠. 거주에 대한 쾌적성. 호텔 대비 편의성이 큰 것이 단기 주택의 장점입니다."

▶세 번째는 지역적 특성입니다.
"다른 숙박 업소 플랫폼은 제주·부산·동해 등 관광지 매물이 많습니다. 삼삼엠투는 대도시의 일반 주택이 타깃입니다. 여행 수요 뿐 아니라 출장 업무 비즈니스 학업 수요까지 노리고 있습니다. 해외 동포들이 한국에 입국하면 한두달 머물다가 가고는 합니다. 하지만 지낼곳이 없습니다. 옛날처럼 친척집에만 머물 수도 없죠. 이런 부분의 니즈가 큽니다."

Q. 단기 임대 시장이 큰 가요.
"이 시장은 공급자 입장에서 접근해서 봐야 합니다. 수요자는 이미 많습니다. 집주인들은 단기로 주택을 임대하면 돈을 더 벌 수 있습니다. 하지만 유통하는 곳이 없습니다. 기존 부동산들 뿐이죠. 예를들어 80만원짜리 오피스텔을 단기로 빌려주면 부동산 중개 수수료 35만원이 발생합니다. 임대료를 올려 한달에 30만원을 더 받아도 손해를 보는 상황이 되는 것이죠. 부동산도 수수료를 깎아줄 수 있는 상황이 아닙니다. 부동산은 단기이건, 장기이건 하는 업무량이 똑같기 때문이죠. 이 경우 삼삼엠투에서는 약 3만원의 수수료만 받습니다. 집 주인은 이득이죠. 집주인에게는 기존 대비 추가 수익이 발생하게 됩니다."

Q. 국내에서 단기 임대 시장이 성공하지 못한 이유가 뭔가요.
"부동산 유통구조 뿐 아니아 사회적인 인식도 큽니다. 과거에는 '단기 주택=삭월세'를 의미했습니다. 보증금을 낼 돈 없던 사람들 이용하던 계약 형태였죠. 집주인들도 단기로 집을 빌려주는 것에 대해 부정적인 인식이 컸죠. 하지만 지금은 오래된 이야기입니다. 단기 수요자는 대부분 출장·학업·해외동포 등 양질의 수요자가 많습니다."

Q. 계약 과정은 비대면 인가요.
"집주인이 삼삼엠투에 집을 등록하면, 임차인이 직접 원하는 매물을 찾고 비대면으로 계약을 하는 플랫폼 입니다. 부동산을 끼지 않는 직거래 시스템입니다. 매물 추천 소개는 하지 않고, 자동으로 계약 이뤄지고 있습니다. 삼삼엠투는 오직 부동산 사기를 막고, 안정성을 유지하는 사고 관리만 케어 하고 있습니다. 부동산 개인간 거래(C2C)에 집중하고 있습니다. 부동산은 실제 계약이 이행 되는 것이 중요합니다. 입주와 퇴실을 확인후 정산하는 시스템입니다. 돈만 받고 잠수타는 행위가 원천적으로 불가능합니다."

Q. 계약시 서류 절차는 어떻게 되나요.
"임대차 계약은 사실 매우 간단합니다. 계약 주체인 양 당사자가 계약 조건을 합의하면 계약이 되는 것입니다. 그리고 계약의 이행은 돈을 내고, 부동산을 인도 받는 대가 교환으로 이뤄집니다. 이것이 임대차 계약의 전부입니다. 복잡한 서류 절차가 필요 없이, 원칙의 합의만 이행하면 돈만 오고가면 됩니다."

Q. 현재 매물은 어떻게 되나요.
"현재 삼삼엠투 매물은 전국에 5000건, 당장 이용 가능한 매물은 1300여건(10월7일 기준) 입니다. 서울 매물이 절반입니다. 강남이 많고, 종로, 중구 등 서울 전역에 고르게 분포하고 있습니다. 제주는 매물이 50개 뿐입니다. 제주는 △여기어때 △마이리얼트립 △미스터 맨션 △리브애니웨어 등 기존 플랫폼들 텃세가 큽니다. 출혈 경쟁을 피하기 위해 서울 등 대도시에 집중했습니다."

Q. 최대 관건은 호스트 설득이겠습니다.

"크게 3가지 이점을 강조하고 있고, 실제로 증명하고 있습니다."

▶첫 번째, 공실을 없애줍니다.
"삼삼엠투를 이용하면 무조건 공실률이 줄어 듭니다. 장기 전세든 단기든 둘중에 먼저 나가기만 하면 됩니다. 공실률 50%이 달하던 호스트도 현재 빈 집이 하나도 없는 곳이 많습니다."

▶두 번째, 수익률 최소 20% 달합니다.
"지역별로 차이가 큽니다. 최대 100%까지 차이가 납니다. 강남에서는 80~110만원대의 단기주택 공급 많습니다. 대전이나 광역시는 월세 30만원인데, 단기로 굴리면 월 70만원도 받을 수 있습니다. 월세 시장은 5~10만원만 올라도 엄청 예민하게 반응합니다. 건물주 입장에서는 수익률 차이가 건물의 가치를 좌우하죠. 집주인 입장에서는 임대료가 30%~100% 늘어나면 안할 이유가 없습니다."

▶세 번째, 집주인의 편의성입니다.
"사실, 2~4년간 매물을 굴리다 매주, 매월 단기로 매물을 굴리게 되면 집주인의 관여도가 높아집니다. 이부분을 해결하는 것이 최대 핵심 경쟁력입니다.

과거 집주인은 △공실이 생기면 부동산 2~5군데 내놓고 △사진찍어 광고후 △방 보여주고 △안내하고 △계약을 하는데, 성사 비율이 10%도 안됩니다. 평균 10명에게 보여줘야 1개가 계약 됩니다. 이후에는 △잔금 치르고 △계약서 쓰죠. 공실이 생기면 이 과정을 반복합니다.

삼삼엠투는 △방 등록 △사진 촬영 △플랫폼 등록만 끝내면, 집에 연락하는 2명중 1명이 계약 성사 됩니다. 주인 입장에서는 앞에 15단계가 없어죠. 보증금도 자동으로 돌려줍니다. "

Q. 올해 실적은 어떻게 보시나요.
"현재 삼삼엠투 앱 다운로드 숫자가 구글/앱스토어 합산 20만 건(9월말 기준)을 넘었습니다. 거래액은 올해 60억원에 달할 예정입니다. 1년새 10배 성장(작년 6억원) 했습니다. 프리A 투자도 이달 중 10억원을 유치할 예정입니다."

Q. 앞으로의 전망은 어떻게 보시나요.
"현재는 단기 주택 시장 확보에 주력하고 있습니다. 내년에는 누적 등록 2만건, 실시간 예약 할 수 있는 방이 서울에 5000개를 확보하는 것이 목표입니다. 대도시 기준 단기 주택의 수요를 10%라고 보고 있습니다. 서울 인구를 대략 1000만명, 400만 가구로 본다면 40만 가구가 단기 주택으로 돌아가야 전출입이 유연해집니다. 그중에서 5000세대 이상 확보한다면 플래폼으로 위치 확보 될 것입니다. 현재 단기 주택 관련한 선도업체는 없습니다. 숙박앱과 비교해 진입장벽이 훨씬 높은 탓입니다. 삼삼엠투가 이 분야에서는 1등입니다."

Q. 숙박앱들이 최근 급성장을 했습니다.
"내부직원, 투자자들도 숙박 시장 공략하자고 했습니다. 코로나 시기 '호텔에삶'이나 '리브애니웨어'의 서비스가 무섭게 성장했죠. 하지만 코로나가 끝나니 이제 강점이 생기고 있습니다. 삼삼엠투는 서울에서 최다 최대 매물을 계약해 확보하고 있습니다. 다른 업체들도 이 시장에 진출 하려고 하고 있지만 문턱이 매우 높습니다. 이 시장에서는 경쟁력이 있다고 생각합니다."

Q. 직접 중개하려는 앱들도 있습니다.
"직접 중개는 시간은 엄청 들지만 효율이 적은 저부가가치 서비스 입니다. 다른 곳도 시도는 하고 있는데 실패하고 있습니다. 직방은 전자계약서비스를 개발하고 있고, 다방은 중개사들에게 제공하고 있는데, 직접 중개까지 뛰어드는 아이러니한 상황이었죠. 시장 파이가 줄어드니깐요. 마치 카카오택시가 카풀 서비스를 하는 상황입니다."

Q. 왜 직접 중개 시장은 진출이 힘들까요.
"원인 분석이 잘못돼 있다고 생각합니다. 부동산 중개는 크게 3단계로 구분 됩니다. △방 홍보 및 방 보여주기 △계약조건의 협의 △계약서 작성. 대부분의 중개사는 1단계에 업무 시간의 90%를 쓰죠. 계약이 안되면 돈도 못 받습니다. 이 과정에서 과도한 허위 홍보나 영업전쟁에만 매몰되는 악순환이 이뤄집니다. 온라인 프롭테크 업체는 이 전쟁에 가세하면 안됩니다. 중개는 시장에 맡기고, 계약의 조율 및 계약이 안전하게 이행되는 서비스를 만드는게 더 중요하다고 생각합니다."

Q. 해외 진출도 계획중이신가요.
"요청은 많이 오지만 아직 제공하지 않고 있습니다. 수요가 많은 지역을 중심으로 해외 진출을 준비하고 있습니다."

Q. 마지막 하시고 싶으신 말씀은 무엇인가요.
"삼삼엠투의 궁극적 목표는 한국의 넘버원 비대면 부동산 플랫폼이 되는 것입니다. 일반 월세, 전세 등 모든 계약을 비대면으로 가능하게 만들 것입니다. 부동산 중개사 없이 직거래가 가능한 플랫폼이 목표입니다."