서울 시내의 공인중개사 사무실에 매물정보가 붙어 있다. 사진=뉴스1
서울 시내의 공인중개사 사무실에 매물정보가 붙어 있다. 사진=뉴스1
임대차 시장이 확 달라졌다. 주택 가격이 가파르게 하락하면서 그간 고공행진을 거듭했던 전셋값도 최근 하락세로 돌아섰다. 시장에선 '전세대란' 대신 세입자를 찾지 못하는 '역전세난'과 '깡통전세'를 걱정하고 있다. 전세 세입자들은 혹여 보증금을 받지 못하는 것 아닌지 전전긍긍한 상황이다. 정부가 전세대란을 막았다고 자화자찬하고 있지만, 세입자들은 여전히 고통받고 있는 것이다.

대전 중구에 거주하는 백모씨(45)는 최근 밤잠을 설치고 있다. 최근 집값과 전셋값이 떨어지며 깡통전세 상황에 처했기 때문이다. 그는 지난해 2억5000만원에 전세 계약을 체결했다. 이전에 비해 제법 오른 가격이었지만, 집값이 3억원 수준이었기에 큰 걱정을 하지 않았다. 하지만 집값이 지속 하락하며 이달 그의 전셋집과 같은 면적이 2억4000만원에 팔렸다. 백씨는 "당장 실질적으로 무언가 벌어진 상황은 없지만 계속 신경쓰여 일이 손에 잡히지 않는다"고 근심을 전했다.

서울도 깡통전세 위험지대 전락…HUG 보증사고 역대 최대

26일 한국부동산원에 따르면 서울 집값은 올해 들어 이달 셋째 주(17일)까지 2.22% 하락했다. 한국부동산원의 집값은 거래 여부와 상관없이 전체 주택을 모수로 계산한다. 그렇기에 실제 거래가 체결된 사례를 찾아보면 최고가에 비해 20~30% 내린 단지도 쉽게 찾아볼 수 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 마포구 대흥동에 있는 '신촌그랑자이(1단지)' 전용 84㎡는 지난 6일 16억원에 손바뀜했다. 올해 초 거래된 17억4000만원보다 1억4000만원 내렸고 작년 최고가인 20억2000만원보다는 4억2000만원 하락했다. 서대문구 남가좌동 'DMC파크뷰자이'도 지난달 전용 84㎡가 11억9000만원에 거래돼 지난해 9월 15억4000만원보다 3억5000만원 몸값을 낮췄다.
사진=게티이미지뱅크
사진=게티이미지뱅크
문제는 집값 하락에 전세가율이 높아지고 있는 점이다. 전세가율은 매맷값 대비 전셋값의 비율을 말한다. 이 비율이 높아 전셋값이 매맷값에 육박하거나 이를 넘어서면 세입자가 집주인으로부터 보증금을 떼일 위험이 커진다.

강북구 수유동 '극동' 전용 84㎡는 올해 실거래가가 5억5000만원까지 내려왔다. 지난해 최고가에서 1억원 하락했는데, 지난해 기록한 전셋값 5억1000만원과 4000만원 밖에 차이가 나질 않는다.

부동산 업계에서는 전세가율이 80%를 넘어가면 깡통전세 위험이 크다고 본다. 주택이 경매로 넘어갈 경우 한 번 유찰되면 최저입찰가가 감정가의 80%로 설정된다. 그런데 전세가율이 80%를 넘으면 경매 청산절차가 발생했을 때 보증금을 온전히 돌려받기 어려워져서다. 실제 전국 기준 최근 3개월 평균 낙찰가율은 82.7%에 그치고 있다.

그나마 정보가 투명하게 공개되는 아파트 사정은 나은 편이다. 서울시에 따르면 올해 2분기 기준 아파트 평균 전세가율은 54.2%에 그쳤지만, 연립·다세대주택(빌라)은 평균 84.5%에 달했다. 자치구별로는 강서·금천·양천구 주택의 전세가율이 각각 96.7%, 92.8%, 92.6%로 90%를 넘겼고 관악·강동·구로구도 90%에 근접했다. 만에 하나 경매 청산절차가 발생하면 세입자는 꼼짝없이 보증금을 떼일 처지다.
6.5억 아파트, 5억에 전세 들어왔다가…밤잠 설치는 세입자 [임대차법 그 후 下]
은평구 역촌동에 있는 '베아트리스빌' 전용 29㎡는 지난 18일 2억5500만원에 새 주인을 찾았다. 해당 면적은 지난 9월 2억3000만원에 세입자를 들였다. 매맷값과 전셋값의 차이가 2500만원뿐이다. 심지어는 전세보증금이 매매 가격을 뛰어넘기도 했다. 강서구 염창동 '서경팰리스' 전용 29㎡는 지난달 2억3400만원에 거래됐는데 해당 면적대는 지난 8월 2억3700만원에 전세 계약을 맺었다.

2020년 세입자 보호를 내세운 임대차법이 도입됐지만, 피해를 본 세입자가 여전히 속출하고 있다. 지난해에는 빌라 600가구를 갭투자로 매입해 300억원에 가까운 보증금을 편취한 '세 모녀 전세 사기' 사건이 있었다. 최근엔 인천시 미추홀구에서 한 사람이 소유한 '나홀로 아파트'가 통째로 경매에 부쳐져 세입자들이 보증금을 돌려받기 어려워진 사건이 10건 넘게 발생했다.

전세 사고가 늘어나면서 올해 9월까지 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증보험 보증 사고 금액과 건수도 각각 누적 6466억원, 3050건을 기록했다. 지난해 1년 치 사고 규모(5790억원, 2799건)를 넘어 일찌감치 사상 최대를 예고한 상태다. 세입자에게 제때 보증금을 돌려주지 못한 집주인이 역대 최대 규모로 늘어난 것이다. HUG의 대위변제 누적액도 5292억원(2446가구)으로 종전 최대인 작년 1년 치 변제액인 5040억원(2475가구)을 웃돌고 있다.

정부, 부랴부랴 전세사기 대책 내놨지만…

세입자들의 피해가 눈덩이처럼 불어나자 정부는 '전세사기 종합대책'을 내놨다. '정보 제공-피해자 지원-가해자 엄벌' 등 크게 3가지 줄기다. 전세 사기의 주요 원인이 집주인과 세입자 간 정보 비대칭이라는 판단에서 세입자가 전셋집의 건전성을 스스로 판단할 수 있도록 '안심전세 앱'을 내년 1월 내놓는다. 세입자는 이 앱을 통해 입주를 원하는 집의 적정한 전셋값과 매맷값, 전세금 반환보증 가입 여부, 악성 집주인 명단 등을 확인할 수 있다.

집주인 세금 체납 여부나 선순위 보증금에 대한 정보는 보증금을 지키는 데 중요한 정보인데 그간 집주인은 이를 제공할 의무가 없었다. 이에 정부는 임차인이 요구하면 임대인이 관련 정보를 의무적으로 제공하도록 관련 법을 개정하기로 했다. 또 주택임대차 표준계약서에 '임차인의 대항력이 발효될 때까지 임대인은 매매나 근저당권 설정을 하지 않는다'는 특약을 포함하기로 했다.
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전세 사기를 당해 보증금을 돌려받지 못한 피해자에게는 가구당 최대 1억6000만원까지 연 1%대 금리로 빌려준다. 당장 살 곳이 없는 피해자에겐 시세의 30% 이하 수준으로 최대 6개월 살 수 있는 임시주택도 제공할 계획이다. 전세사기 가해자에 대해선 임대사업자 등록을 말소하는 등 처벌을 강화하기로 했다. 또 악성 임대인의 채권 회수를 위한 전담 조직을 만들어 부당 이익을 철저히 환수할 방침이다.

그러나 정부가 내놓은 대책은 임시방편 수준이라는 지적이다. 이강훈 법무법인 덕수 변호사는 "정부가 내놓은 대책은 '전세 사기'에만 초점이 맞춰져 있다"며 전세 보증금을 돌려받지 못하는 사회 전반적인 시스템을 개선해야 하는데 일이 터진 후에 수습하는 정도"라며 '세입자 보호'를 취지로 만들어진 임대차법 자체에 여전히 불안 요소가 다분하다고 평가했다.

임대차법이 제 역할을 하려면 개선이 필요하다는 게 전문가들의 공통된 목소리다. 서진형 경인여대 교수(공정주택포럼 공동대표)는 "애초에 시행될 때부터 부작용이 큰 법이었기 때문에 지금에 와서 획기적으로 개선하기는 어려울 것"이라면서 "일정 금액 이하의 주택에만 가격 상한선을 두고, 임대인과 임차인이 각각 가진 권리를 침해하지 않는 범위 안에서 계약기간을 조정하는 등 기존에 있던 구멍을 잘 메우는 것이 중요하다"고 했다.

이현석 건국대학교 부동산학과 교수는 "새 임대차법은 가격이 급등할 당시 만들어진 법으로 규제의 성격이 강하다"며 "현재는 법이 시행됐던 당시와 시장 환경이 180도 바뀌었다. 주택이나 계약 유형에 따라 가격이나 계약기간 등을 세분화하는 등 어떤 시장이 와도 유연하게 적용될 수 있는 방향으로 개선돼야 할 것"이라고 말했다.

현재 시행 중인 임대차법을 손질해 유지할 경우 더 큰 혼란이 벌어질 수 있기에 현 임대차법을 폐기하고 종전의 임대차법으로 되돌아가야한다는 지적도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "집주인이 집을 빌려고 세입자가 들어가서 사는 과정에 너무 복잡한 법이 적용되고 있다"며 "임대차 계약 관련 가이드라인이 나오고 집주인과 세입자 사이에 법적 분쟁이 일어나는 것 등이 이를 방증한다"고 했다.

그러면서 "이미 불안정한 임대차법을 개정해봤자 획기적인 방안이 나오기 어려운 것이 사실"이라며 "종전의 임대차법으로 되돌아가되 세입자의 주거 안정성을 늘리기 위해 기간을 2년이 아닌 3년 혹은 4년으로 늘리는 게 임대차 시장의 혼란을 줄일 수 있을 것"이라고 강조했다.(끝)

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com