헬리오시티 10억 폭락 거래…이미 예견된 사태

지난 9월 서울 송파구 대단지 아파트인 '헬리오시티'에서 맺어진 거래가 시장을 뜨겁게 달궜다. 이 단지 전용 84㎡는 9월 26일 13억8000만원에 직거래 됐는데, 불과 한 달 전 공인중개사를 통해 거래된 같은 면적 금액 22억원보다 8억원, 지난해 10월 최고가인 23억8000만원에 비해서는 10억원이나 낮아서다.

올해 들어 이 단지에서 직거래가 꽤 많이 있었지만, 이번 사례를 제외하면 모두 19억~21억원 선에서 거래됐다. 때문에 이 거래를 두고 시장에선 특수관계인 간 증여성 거래로 보는 시각이 대체적이다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산 팀장이 증여와 관련해 설명하고 있다. 사진=변성현 기자.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장(사진·43세)은 이런 거래를 두고 "매매를 통해 증여할 것인지, 일반적인 방식으로 증여할 것인지를 따져보면 부동산 하락기엔 매매를 통한 방식이 훨씬 유리하다"고 밝혔다. 그러면서 "내년 증여 취득세 등이 바뀌는 점을 고려하면 증여를 생각하고 있던 가구는 서둘러 증여했을 가능성이 있다"고 했다.

우병탁 팀장이 매매를 통해 증여했을 때와 일반적인 증여를 했을 때 시뮬레이션한 결과에 따르면 부모님이 5억원에 취득한 시세 15억원 아파트를 성년 자녀에게 단순 증여하면 증여세로 약 4억원을 낸다. 하지만 시가의 30% 혹은 3억원을 적용해 매매로, 즉 12억원으로 양도할 경우 부모님이 1주택자라면 양도소득세는 500만원이 채 나오지 않는다. 2주택자라고 하더라도 내년 5월9일까지 양도세 중과 유예가 적용되기 때문에 기본 세율이 적용, 세금 3억3000만원이 나온다. 증여보다는 매매를 통해 양도하는 것이 세금 측면에서 유리한 셈이다.

우 팀장은 "물론 매매를 통한 증여는 자녀가 집을 살 때 들어간 자금 출처가 확실해야 하고 대금을 제대로 지급했는지 여부가 중요하다"며 "게다가 부모와 자식 간에 실제로 돈이 오가야 하므로 금전적 여유가 있지 않는 한 어려운 방법"이라고 했다.

내년부터 바뀌는 증여 취득세 기준…이월과세 배제 기간도 늘어

내년 1월 1일부터는 증여할 때 발생하는 취득세 과세표준 산출 방식이 변경된다. 올해는 증여를 원인으로 한 부동산 취득세를 계산할 때 '시가표준액'을 기준으로 삼았지만, 내년 시행되는 개정 지방세법에 따르면 과표가 '시가 인정액'으로 바뀐다. 시가 인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내 기준일이 있는 매매 사례가액, 감정가액, 공매가액 등 시세를 말한다.

취득세는 과표에 취득세율을 곱해 결정된다. 과표가 시가 인정액으로 바뀌면 기존 과표였던 공시가보다 높아지기 때문에 취득세 부담이 늘어날 수밖에 없다.

우 팀장은 "2006년 이후 부동산 실거래가 신고제가 시행되면서 부동산 거래 정보가 충분히 쌓이기 시작했고, 과세당국 입장에선 더 낮게 평가되는 공시가격을 기준으로 증여 취득세를 계산할 이유가 없어졌다"며 "'정당한 가격으로 계산돼야 한다'는 인식이 생기면서 시가 인정액, 즉 시세로 과세하는 기준을 삼게 된 것"이라고 설명했다.

이어 "논리적으로는 굉장히 바람직한 상황"이라면서도 "납세자로서는 조금 빠르게 판단하고 움직여야 하는 요소가 생긴 것"이라고 했다.

세법 개정안이 통과될 경우 내년부터 증여 후 양도할 때 적용되던 이월과세 대상 기간도 기존 5년에서 10년으로 늘어난다. 이월과세는 배우자나 직계 존·비속으로부터 증여받은 토지나 건물 등을 5년 이내 양도할 때 양도가액에서 차감하는 취득가액을 증여받은 가액이 아니라 증여자가 취득할 때 금액으로 적용하는 것을 말한다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산 팀장이 인터뷰를 진행하고 있다. 사진=변성현 기자.

우 팀장은 "이월과세의 경우 예전에는 극소수 인원이 하나의 절세 방법으로 활용돼오다 최근엔 부동산 가격이 전반적으로 상승하면서 더 많은 사람이 보편적으로 이 방법을 쓰기 시작했다"며 "과세당국에서 기존 5년에서 10년으로 기간을 늘린 것은 합법적인 절세 방법으로는 인정하겠으나 세금을 줄이기 위한 편법적인 방법으로는 인정하지 않겠다는 의미"라고 설명했다.

이어 "증여를 계획했던 가구 입장에선 취득세 부담이 커지고 이월과세 기간이 늘어나면서 증여에 불리해지는 것"이라면서 "올해가 가기 전에 증여하는 것이 낫다"고 조언했다.

마지막으로 우 팀장은 "'절세'는 이제 고액 자산가들의 영역만은 아니게 됐다"며 "하지만 절세의 범주를 넘어 탈세 수준으로 세금을 줄이고자 하는 납세자들이 있다. '세금을 줄이자'는 원래 의도에 맞는지 적절하게 판단할 필요가 있다"고 강조했다.

우병탁 팀장은 서울시립대 세무학과를 졸업하고 동국대학교 법무대학원에서 법학석사 과정을 밟았다. 이후 서울시 세수 추계 부동산 자문위원으로 재직하다 2007년부터 신한은행 부동산팀 세무팀장을 맡았다. 2014년 미래 설계센터 은퇴 설계 PM으로 역할을 했고, 2017년부터는 부동산투자자문센터 부동산팀장을 맡고 있다. 저서로는 <아파트 한 채부터 시작하는 부동산 절세>, <부동산 투자 그렇게 하는 거 아니냐> 등이 있다.

우주인. 집우(宇), 집주(宙), 사람인(人). 우리나라에서 집이 갖는 상징성은 남다릅니다. 생활과 휴식의 공간이 돼야 하는 집은, 어느 순간 재테크와 맞물려 손에 쥐지 못하면 상대적 박탈감까지 느끼게 만드는 것이 됐습니다. '이송렬의 우주인'을 통해 부동산과 관련된 이야기를 사람을 통해 들어봅니다. [편집자주]

글=이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
사진=변성현 한경닷컴 기자 byun84@hankyung.com
영상=유채영 한경닷컴 기자 ycycy@hankyung.com