"전셋값 13억→6억 반토막"…개포 집주인들 공포 커진 이유 [김은정의 클릭 부동산]

'부동산 규제 완화 폭탄' 반응오나

정부가 지난 3일 분양가 12억원 초과 아파트의 중도금 대출 제한을 전면 폐지하면서 ‘올림픽파크 포레온’(둔촌주공 재건축) 등 12억원을 넘는 아파트 수분양자들의 자금 마련이 한결 수월해졌다. /임대철 기자

정부가 부동산 시장 연착륙을 위해 '패키지 규제 완화'를 발표한 이후 전세 시장의 향방에 시장 안팎의 관심이 쏠리고 있습니다. 얼어붙은 분양 시장을 되살리기 위해 정부가 실거주 의무 등을 폐지했지만 오히려 이 때문에 전세 물량이 늘면서 가격 하락세가 거세질 수 있다는 전망이 나오기도 합니다.

이렇게 되면 전세를 끼고 집을 사는 게 쉽지 않아 시장 활성화 효과가 반감되고 '깡통전세'(보증금이 매매가를 웃도는 집)나 역전세난(전세시세가 계약 당시보다 하락해 집주인이 보증금을 돌려주기 어려워진 상황)이 더 심각해질 수 있다는 우려도 제기되고 있습니다.

정부는 지난 3일 규제 지역, 중도금 대출 상한선, 분양가 상한제, 전매제한 등 전 정부에서 강화한 부동산 규제를 대거 풀었습니다. 부동산 시장의 급격한 둔화로 경기 침체 우려가 커진 데 따른 조치입니다. 특히 수도권 분양가 상한제 주택에 적용되는 실거주 의무가 폐지됐습니다. 주택법 개정이 필요하긴 하지만 정부는 소급 적용하겠다는 입장을 밝혔습니다.

최근 분양해 2년 거주 의무가 있던 둔촌주공(올림픽파크 포레온), 성북 장위자이레디언트 등이 소급 적용을 통해 실거주 의무가 사라지는 대표적인 단지입니다.

아울러 청약에 당첨돼도 기존 주택을 처분하지 않아도 됩니다. 대표적으로 실수요자들이 반기는 규제 완화들입니다. 기존 주택을 매각해야 하거나 분양 받은 아파트에 실거주 해야 하는 의무 때문에 주택 매매에 어려움을 겪는다는 호소가 많았습니다. 이런 실질적인 부동산 족쇄를 풀어 시장 기능을 되살리고 거래를 회복시키겠다는 게 정부의 구상이었습니다.

시장 참여자들은 정부의 이번 규제 완화 조치로 전세 물량이 증가할 가능성이 높아졌다고 보고 있습니다. 청약에 당첨된 뒤 별다른 규제 없이 전세를 놓을 수 있기 때문입니다. 가파르게 뛰고 있는 대출 금리가 변수이긴 하지만 정부가 전매제한도 풀고, 주택을 갖고 있더라도 무순위 청약에 참여할 수 있도록 해 청약 시장이 살아날 여지가 생긴 까닭입니다.

청약 시장은 살아날 수 있지만 전세 물량이 많아지면 전셋값은 더 떨어질 수 있습니다. 이미 전셋값은 지난해 하반기 부터 급락하고 있는 실정입니다. 한국부동산원에 따르면 지난해 1월 서울 아파트의 평균 전셋값은 6억3424만원이었지만 11월엔 5억9910만원으로 1년도 안돼 3513만원 떨어졌습니다.

입주 물량이 집중된 지역의 전셋값 하락 폭은 더 크게 나타났습니다. 내년 초 입주 예정인 서울 강남구 개포동 개포자이프레지던스(옛 개포주공 4단지, 전용면적 59㎡)는 전셋값이 지난해 말 13억원대에서 최근 6억원대까지 떨어졌습니다. 5억원대 호가도 나오고 있습니다.

새 아파트는 인근 아파트 시세에도 영향을 미치고 있습니다. 개포자이프레지던스 근처에 있는 디에이치아너힐즈(옛 개포주공 3단지, 전용면적 84㎡) 전세는 지난해 8월 16억8000만원에 거래됐지만 최근엔 10억원대로 호가가 나오고 있습니다. 서울뿐 아니라 인천 검단신도시 등에서도 전셋값이 반 토막 난 사례가 줄줄이 나오고 있습니다.

이렇다 보니 침체된 부동산 시장이 살아나려면 매수세가 붙어야 하는데, 전셋값이 떨어지면 이런 수요가 쉽게 늘기 어렵다는 목소리가 나오고 있습니다. 아무래도 전세를 끼고 집을 사려는 수요자들의 자금 부담이 커지기 때문입니다. 또 전셋값이 떨어지면 집값도 덩달아 하락할 가능성이 높습니다. 정부가 가파른 집값 하락세를 멈추기 위해 규제 완화 보따리를 풀었지만 예상만큼 집값 하락세 완화 폭이 크지 않을 수 있다는 의미입니다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "청약 당첨자들이 아파트 준공 즉시 직접 거주해야 하는 의무가 사라지면서 분양 자금을 마련하기 위해 전세를 찾는 경우가 많아질 것"이라며 "일부 지역엔 전세 매물이 확대돼 전셋값 약세가 불가피해질 것으로 보인다"고 말했습니다. 입주 물량까지 많은 지역에선 실거주 의무 폐지로 역전세난이 확대될 가능성이 커진 데다 전세 시장에서 비롯된 불안이 매매 시장까지 잠식할 수 있다는 설명입니다.

물론 다른 시각도 있습니다. 서울 마포구의 공인중개사무소 대표는 "정부의 규제 완화 발표 이후 끊겼던 각종 매매 및 전세 문의 전화가 잇따르고 있다"며 "확실히 완전히 죽었던 주택 시장이 조금씩 움직이는 조짐이 보인다"고 했습니다. 아울러 "신축 아파트 단지를 중심으로 일시적으로 전세 물량이 늘고 전셋값이 소폭 하락할 수는 있겠지만 큰 틀에서 보면 정부가 각종 부동산 규제를 없애 급격했던 하락세는 잦아들 것"이라고 내다봤습니다.

이와 관련 한 부동산 전문가는 "최근 부동산 시장은 금리가 좌지우지하는 형국인데, 일단 정부가 꺼낼 수 있는 모든 규제 완화 카드를 꺼낸 만큼 당분간은 시장 향방을 지켜봐야 할 것"이라고 말했습니다.

한편 서울 아파트 매수심리는 8개월 만에 소폭 반등했습니다. 물론 여전히 낮은 수준이지만 정부의 전방위 규제 완화 덕분에 심리가 개선되고 있다는 평가입니다. 한국부동산원에 따르면 이달 첫째주(지난 2일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 64.1로 집계됐습니다. 전주(63.1)보다 1포인트 상승했습니다. 이 지수가 상승 전환한 건 작년 5월 첫째주(91.1) 이후 8개월(35주) 만입니다.

분위기가 반전된 건 정부가 부동산 규제 지역을 대거 해제한 덕분이라는 분석입니다. 정부는 지난해 12월 추가 규제 지역 해제 방침을 공개했습니다. 지난 5일부터는 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 서울 전역이 규제 지역에서 해제됐습니다.

김은정 기자 kej@hankyung.com