역대급 규제 완화…얼어붙은 부동산 시장 풀릴까
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분양가상한제 적용 지역과 규제 지역
서울 강남3구·용산구만 빼고 전면 해제
수도권 분양 아파트 실거주 의무 폐지
분양가 관계 없이 중도금 대출 가능해져
"학군·교통 좋은 곳 '급매'에 관심 두고
상급지로 이동 원하면 발 빠르게 대처
20~30대는 특례보금자리론 적극 활용"
직장이나 자녀 교육 때문에 거주지를 옮겨야 하거나 상급지 이동을 희망하는 실수요자와 아직 내 집을 마련하지 못한 무주택자는 모두 득실을 따지며 분주하게 계산기를 두드리고 있다. 통상 이사 등의 수요가 집중되는 설 연휴 이후 주택 시장의 향방에 관심이 모아지고 있다.
○청약·대출 등 부동산 규제 대거 풀려
![역대급 규제 완화…얼어붙은 부동산 시장 풀릴까](https://img.hankyung.com/photo/202301/AA.32353332.1.jpg)
우선 민간택지 분양가상한제 적용 지역과 규제 지역은 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 4개 구만 남겨 놓고 전면 해제했다. 서울 등 수도권 아파트를 분양받을 때 최대 5년간 거주해야 하는 실거주 의무를 폐지키로 했다. 분양가 12억원까지만 가능한 중도금 대출도 분양가와 관계없이 받을 수 있도록 했다. 분양 아파트 전매 제한 기간도 대폭 줄였다.
이른바 ‘1·3 부동산 대책’으로 불리는 정부의 규제 완화는 결과적으로 수혜가 서울에 집중될 것이란 평가가 많다. 구체적으로 보면 정부는 2~5년의 분양가상한제 주택 실거주 의무를 없애기로 했다. 이에 따라 민간택지 분양가상한제가 유지되는 강남 3구와 용산구에서 분양한 아파트도 입주 때 실제로 거주하지 않고 세입자를 받을 수 있게 됐다. 물론 주택법 개정이 필요하다. 하지만 법 개정 이전에 실거주 의무가 부여된 단지에도 소급 적용하기로 해 수요자의 눈길을 끌고 있다.
법 개정과 별개로 서울 대부분의 지역이 민간택지 분양가상한제 적용 지역에서 풀리면서 실거주 의무가 사라졌다. 세입자에게 받은 보증금으로 잔금을 치를 수 있어 주택 매입 폭이 과거에 비해 넓어진다는 의미다. 그동안 가파른 금리 인상으로 자금 마련 어려움을 우려해 청약에 당첨되고도 포기하는 사례가 속출했다.
![역대급 규제 완화…얼어붙은 부동산 시장 풀릴까](https://img.hankyung.com/photo/202301/AA.32453316.1.jpg)
분양가 9억원까지만 가능했던 특별공급도 앞으로는 분양가와 상관없이 나온다. 그동안은 분양가 규제 탓에 소형 평형 위주로만 공급됐지만 이젠 중대형 평형까지 가능해진다. 조합 보유 물량이나 계약 취소분 등 이른바 ‘줍줍’으로 불리는 무순위 청약에 주택이 있더라도 참여할 수 있게 된 점도 눈길을 끈다. 아울러 1주택자 청약 당첨자의 기존 주택 처분 의무가 폐지돼 기존 주택을 팔지 않고서도 아파트를 분양받을 수 있다.
○“연령·목적에 따라 전략 달라져야”
![역대급 규제 완화…얼어붙은 부동산 시장 풀릴까](https://img.hankyung.com/photo/202301/AA.32353394.1.jpg)
충분한 자금 여력이 없는 20~30대 실수요자는 목돈이 한꺼번에 필요하지 않은 청약이 유리하다는 의견이 적지 않다. 최근 분양 경기가 악화하면서 중도금 무이자 등 금융 혜택을 제공하는 사업지가 늘고 있는 데다 추첨제 비중 증가로 가점이 낮은 젊은 층에도 청약 기회가 열리고 있다는 판단에서다.
올해 한시적으로 운영되는 특례보금자리론을 주목해야 한다는 조언도 있다. 주택담보대출 정책금융상품인 특례보금자리론이 이달 말부터 신청받는다. 시중은행 금리와 아주 큰 차이는 없다. 하지만 중도상환 수수료가 없어 앞으로 금리가 떨어지면 갈아탈 수 있는 데다 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 해당하지 않아 활용 여지가 있다는 분석이다. 서울 영등포구에 있는 한 공인중개 대표는 “소득 요건을 따지지 않고, 갈아타기를 위한 중도상환 수수료가 없다는 장점 덕분에 20~30대 주택 수요자라면 적극 활용할 필요가 있다”며 “다만 집값 하락기라는 점을 고려해 청약을 결정할 땐 인근 ‘급매’보다 경쟁력 있는 분양가인지 따져보는 게 중요하다”고 설명했다.
40대 이상 실수요자 중 상급지로 이동을 희망한다면 발 빠른 대처가 필요하다는 조언도 나온다. 상급지일수록 부동산 하락 국면에서 상대적으로 하락폭이 작고, 시장 상황에 따라 가격 회복 속도가 빠르게 나타나기 때문이다. 여 연구원은 “현재 주택 하락기에 거래 절벽이 이어지고 있어 선매도·후매수가 유리하다”며 “여의치 않다면 전세를 낀 ‘급매’를 매수해 가격 부담을 덜고, 본인 집을 매도하는 것도 대안”이라고 설명했다.
김은정 기자 kej@hankyung.com
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