서울 시내 아파트 단지/ 사진=한경DB
서울 시내 아파트 단지/ 사진=한경DB
"한국 집값 하락세가 지속적으로 둔화돼 잠재적으로 일부 지역에서 안정되거나 심지어 역전될 가능성이 있습니다."

미국의 비영리 연구소 오픈AI가 개발한 인공지능 챗봇 '챗GPT'(ChatGPT)가 우리나라 집값 하락세 둔화와 일부 지역의 반등을 예측했다. 챗GPT는 출시 2개월 만에 월간 활성 사용자 수(MAU) 1억을 달성하는 등 역대급의 성장세를 보이고 있다. 최근 미국에서는 의사, 변호사 시험까지 통과한 것으로 알려지면서 전문적인 지식이나 예측에 대한 대답도 어느 정도 가능하다는 평가를 받고 있다.

우리나라에서 경제활동을 하고 있다면 누구나 궁금해할법한 '부동산' 시장에 대해 5일 한경닷컴이 물어봤다. 영문을 사용하는 조건에서 최적의 성능이 나온다는 평가가 많아 영문으로 질문과 답변을 이어가고 이를 번역했다.

챗GPT "올해 집값 하락세 둔화…일부선 반등"

최근 국내 집값 변동에 대해 알고 있는지를 먼저 물어봤다. 챗GPT는 2021년까지의 집값 상승과 지난해 하락한 분위기에 대해 정확히 알고 있었다. 챗GPT는 "2021년 한국의 부동산 가격 상승에 대한 보고가 있었다"며 "낮은 금리, 경제 강세, 그리고 주택 공급량 제한을 포함한 몇 가지 요인들로 인해 가격이 올랐다"고 답했다.

챗GPT는 이어 "금리 상승과 집값 상승이 맞물리면서 2022년 한국 부동산 시장이 냉각됐다"며 "금리가 올라 주택담보대출을 받기 위한 매수자들의 비용이 비싸져 주택 수요가 줄었다. 게다가 높은 집값이 시장 포화를 초래하고 수요를 더욱 감소시켰다"고 설명했다. 금리 인상으로 수요가 줄었고 치솟은 집값에 대한 피로감까지 작용하면서 지난해 한국 부동산 시장이 얼어붙었다는 설명이다.

그렇다면 올해 집값은 어떻게 예측하고 있을까. 챗GPT는 "언어모델 AI로서 미래 사건을 확실하게 예측할 능력은 없다"고 전제했지만 답변을 내놨다. 챗GPT는 "집값 하락세가 지속적으로 둔화돼 잠재적으로 일부 지역에서 안정되거나 심지어 반등할 가능성이 있다"고 예상했다.

집값이 역전될 수 있는 일부 지역에 대해 묻자 챗GPT는 "반등할 지역을 정확히 예측하기는 어렵다"면서 "일자리 증가율이 높거나 매력적인 편의시설 등 수요 동인이 강한 특정 지역의 반등 가능성이 높다"고 진단했다. 그러면서 "기술 산업이 번창하고 젊은 전문가 인구가 증가하는 도시는 인구가 감소하고 경기가 침체된 도시보다 집값이 반등할 가능성이 높다"고 덧붙였다.

집값 수준이 높은 강남구, 서초구, 송파구 등 서울의 강남 3구에 대해서도 질문했다. 챗GPT는 "이들 지역은 고급 편의시설과 인프라가 잘 발달돼 있고 주요 상권과 근접해 있어 으뜸 부동산으로 꼽힌다"며 "강한 수요와 함께 안정적이거나 반등하는 가격을 볼 수 있을 것"이라고 강조했다.

부동산 시장에 대한 질문이 이어지자 챗GPT는 피로감(?)을 호소하기도 했다. 챗GPT는 "부동산 시장은 갑작스럽고 중대한 변수가 많아 예측이 어렵다"며 "다양한 자료와 추세를 분석하는 것이 통찰력을 제공한다"고 권했다. 챗GPT가 참고하라고 권한 자료는 기준금리와 실업률, 인구통계, 주택공급량, 정부 정책 등이었다.
국내 부동산 시장에 대한 챗GPT의 답변. 사진=챗GPT갈무리
국내 부동산 시장에 대한 챗GPT의 답변. 사진=챗GPT갈무리

답변 매끄럽지만 핵심 빠져…전문가들 "원론만 되풀이"

시장에 대해서는 날카롭지는 않지만 비교적 무난한 문답이 이어졌다. 하지만 정부 정책에 대한 이해도는 낮았다. 아예 반대의 답을 내놓기도 했다.

챗GPT는 윤석열 대통령의 부동산 정책에 대해 "다주택자에 대한 세금을 인상해 투기를 억제하고 예대율과 총부채상환비율 제한으로 주택시장을 안정시키려 한다"며 "고가 지역에서 증가하는 수요를 충족시키기 위해 새로운 주택 공급 개발을 장려한다"고 설명했다. 다주택자 세금과 대출을 완화하는 현 정부 기조와는 다소 동떨어진 주장이다.

부동산 업계 전문가들은 챗GPT의 답변에 대해 아쉬움을 표했다. 부동산R114 여경희 수석연구원은 "답변이 꼼꼼하지 못하고 불명확하다"며 "2021년 집값 상승 원인에는 유동성 확대와 투자처 부재, 임대차3법 이후 전셋값 상승 등 다양한 원인이 복합적으로 작용했는데, 이러한 부분을 제대로 짚어주지 못해 아쉽다"고 평가했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 "답변에 원론을 되풀이하며 최종 판단을 미루는 모습이 보인다"며 "법적 책임을 피하고자 의도적으로 프로그래밍된 것이라면 향후에도 큰 차이는 기대하기 어려울 것"이라고 진단했다. 다만 "기술이 발전하고 데이터 축적이 이뤄지면 시장 예측이 보다 정교해질 가능성이 있다"며 발전 가능성에 기대를 표했다.

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com