"세 번 유찰되면 반값"…관심 되살아나는 아파트 경매

서울 아파트 낙찰률
한 달 만에 2배 껑충

"집값 바닥은 찍었다"
경매 시장 수요 회복

내년초까지 역전세난
깡통주택 속출하면
경매 물건 계속 유입

재건축·리모델링 등
수혜 예상단지 유망

서울시내 아파트 전경 한경DB

지난해 말부터 집값이 바닥을 찍었다는 인식이 확산하면서 경매시장에 투자자가 몰리고 있다. 유찰이 반복된 물건들을 시세 대비 크게 낮은 가격으로 낙찰받기 위해서다. 가격 하방 압력이 낮은 재건축, 리모델링 호재 단지들 위주로 살펴볼 필요가 있다는 게 전문가들의 조언이다.

낮아진 낙찰가에 경매시장 ‘들썩’

지난 10일 지지옥션이 집계한 결과, 올해 1월 서울 아파트 경매 평균 낙찰률은 44.0%를 기록했다. 지난해 10월 17.8%, 11월 14.2%, 12월 17.9%로 10%대의 저조한 낙찰률을 기록하다가 한 달 만에 훌쩍 뛴 셈이다. 낙찰률이란 경매가 집행된 물건 중 낙찰된 물건의 비율을 뜻한다. 물건당 평균 응찰자 수는 작년 10월 2.58명까지 낮아졌다가 11월 3.43명, 12월 4.46명, 올해 1월 5.64명으로 증가세다.

서울 아파트 경매 물건도 늘고 있다. 지난달 입찰을 받은 서울 아파트 물건의 총 감정가는 659억5816만원이었다. 작년 11월 229억3200만원, 12월 254억5464만원이었던 데 비해 2.5배 이상 늘어난 수치다. 집값이 전세금보다 떨어진 깡통주택에서 보증금 사고가 발생하면서 임의경매, 강제경매를 신청하는 세입자가 늘고 있어서다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “2021년 전후로 시세보다 높은 가격의 전세 계약이 많았기 때문에 이들의 계약 만기가 돌아오는 내년 초까지 경매 물건이 계속해서 증가할 것”이라고 내다봤다.

낮은 가격에 내집 마련 가능해

아파트 경매의 가장 큰 장점은 인근 시세 대비 저렴한 가격에 매입할 수 있다는 것이다. 지난달 은평구 ‘미성아파트’ 전용면적 63㎡는 3회 유찰된 뒤 3억9460만원에 새 주인을 찾았다. 감정가(2022년 5월 기준)가 7억600만원으로 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)은 55.89%에 불과했다. KB 시세는 6억5500만원이다. 노원구 ‘한신아파트’ 전용 84㎡ 역시 두 번 유찰된 뒤 낮은 가격에 낙찰됐다. 감정가(2022년 3월) 7억5000만원, KB 시세 6억6000만원보다 낮은 5억1000만원(낙찰가율 68.0%)에 거래됐다.

경매 물건을 매입할 때 특례보금자리론을 이용할 수 있다는 점도 수요자의 발길이 늘어난 이유로 꼽힌다. KB 시세 기준 9억원 이하 주택 구입 시 소득 제한 없이 최대 5억원까지 4%대 고정금리로 대출받을 수 있다. 차후에 금리가 낮아지면 상품 갈아타기가 가능하다.

유찰 거듭·재건축 단지 노려야

합리적인 가격에 낙찰받기 위해서는 2회 이상 유찰된 물건 위주로 살펴봐야 한다. 서울의 유찰 저감률(유찰 시 최저가격이 낮아지는 비율)은 20%다. 한 차례 유찰되면 최저가격이 감정가의 80%, 두 차례 유찰되면 64%, 세 차례 유찰되면 51%로 떨어진다. 인천과 경기의 유찰 저감률은 30%로 유찰 시 최저가격이 더 크게 떨어진다. 다만 세 번 이상 유찰될 경우 최저 낙찰가격은 떨어지지만 되레 입찰자들이 집중되면서 최종 낙찰가가 올라갈 때가 많다. 고준석 제이에듀자문 대표는 “세 번 이상 유찰된 물건들을 두고 경쟁이 치열해지면서 최종 낙찰가가 결국 감정가의 70~80%를 넘어서는 사례가 나오고 있다”며 “두 번 유찰된 물건들을 중심으로 살펴볼 필요가 있다”고 말했다.

집값이 아직 하락세인 만큼 단지 인근 시세도 잘 살펴봐야 한다는 조언이다. 집값 하락 속도가 빨라 경매 물건이 가격 측면에서 큰 장점이 없는 경우도 다수 있기 때문이다.

이에 따라 차후 가격 상승 가능성이 높은 재건축이나 리모델링 수혜 예정 단지를 추천하는 전문가가 많다. 가격 하방 압력이 덜하기 때문이다. 지분 매각 물건의 경우 실거주가 불가하므로 경매 수요자의 주의가 필요하다. 낙찰받게 되면 나머지 공유자와 공동 소유자가 된다. 차후 공유물분할청구소송 목적으로 낙찰받는 투자자가 대부분이다.

이혜인 기자 hey@hankyung.com