"전세는 끝났다" [전형진의 집코노미 타임즈]

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* 집코노미TV 유튜브 채널에서 5월 18일 진행된 라이브 방송입니다.

▶전형진 기자
얼마 전 원희룡 국토교통부 장관의 기자간담회에서 굉장히 중요한 이야기가 나왔습니다. 저희가 그동안 전세사기 소식 전해드리면서 전세의 제도적 존폐에 대한 논의가 시작될 것 같다고 말씀드렸었는데요. 결국 그 얘기가 나오고 말았습니다.

간담회 질답 과정에서 나온 발언이지만 생각보다 무게감이 있다고 느껴집니다. 장관의 입을 통한 것이기 때문에 단순히 즉흥적인 대답이라기보단 실무 차원에서 최소한의 계산이나 검토를 거친 이야기가 되기 때문입니다.

원 장관은 전세가 사회적인 역할을 하는 부분이 있긴 하지만 수명을 다했기 때문에 근본적 검토가 필요하다고 밝혔습니다. 수명을 다했다는 건 원래의 기능대로 작동하지 않는다는 말이죠. 주거사다리로서 역할을 해야 하는데 투자자들의 레버리지 수단으로 활용되는 경우가 더 많다는 것입니다. 우리도 당장 부동산투자를 해야 한다는 매매가격과 전세가격의 갭이 작아 목돈이 덜 드는 것부터, 그 중에서도 역전세 위험이 낮은 것부터 물망에 올릴 테니까요.

투자하는 건 그렇다 치더라도 세입자의 보증금을 돌려줄 수 있느냐가 문제입니다. 원 장관은 대부분의 투자자들이 애초에 세입자의 보증금을 갚을 생각조차 하지 않는다고 지적했습니다. 채무를 채무로 받아들이지 않는다는 것이죠. 결국엔 일부에서 전세대출까지 감안해 사기를 기획하는 단계까지 와버렸고 더 이상 방관할 수 없는 심각한 수준이기 때문에 손을 대야 한다고 밝혔습니다. 다만 사회에 오랜 시간 뿌리내린 제도이기 때문에 성급하게 접근하기보단 깊이 있는 검토가 필요하다면서 즉각적인 개편엔 선을 그었습니다.

과거에도 비슷한 논의가 있었습니다. 2010년대 초반이었죠. 다만 지금과 이유는 달랐습니다. 당시엔 전세대란이 사회적 문제가 돼서 전세제도 폐지라는 화두가 던져졌었죠. 이번엔 전세의 구조적 문제에서 발생하는 사회적 부작용 때문에 폐지 논의가 시작되는 것입니다. 정부 입장에서도 이런 시국이 아니라면 제도 개선이나 존폐에 대한 말조차 꺼내기 어려웠을 것입니다. 사회적 합의가 필요한 문제를 논의하기 위해선 늦지 않은 시점으로 보입니다.

사실 임대차3법 폐지가 이번 정부의 공약이었기 때문에 이와 맞물려서 진행될 것으로 보입니다. 관련 용역을 이미 진행 중이기도 하고요. 물론 국토부뿐 아니라 법무부도 함께 검토해야 하는 문제입니다. 그리고 가장 중요한 건 국회입니다. 부분 개편이든 전편 폐지든 법을 건드려야 하는 문제니까요. 그래서 본격적인 액션을 하더라도 총선 이후의 시점이 되겠죠. 그때 원 장관님은 의원이겠지만요.ㅎㅎ

설령 임대차3법이 폐지되고 전세 제도 또한 없어진다 하더라도 사회적으로 정착하기까지엔 상당한 시간이 걸릴 것으로 보입니다. 앞으로의 신규 임대차계약에 대해서 전세계약을 금지한다는 조문을 법령에 넣더라도 계도기간이 필요할 테고, 존속중인 전세계약에 대한 경과조치도 있어야 하니까요. 이런 식으로 적어도 한 세대는 지나야 바뀐 임대차제도가 정착할 수 있겠죠.

문제를 어떻게 개선할 것인지에 대한 진지한 고민도 시작해야 합니다. 주거사다리로서 전세가 담당하던 긍정적 기능 또한 무시할 수 없으니까요. 이걸 어떤 제도로 대체하느냐가 문제겠죠. 결국 민간의 힘을 빌려야 할 가능성이 높습니다.

한국의 공공임대주택은 전체 주택의 7~8% 사이입니다. OECD(경제협력개발기구) 평균이 8% 수준인데요. 정부는 몇 년 전 주거종합계획을 통해 2025년까지 10% 수준으로 끌어올린다는 목표를 제시한 바 있습니다. 그렇다 하더라도 나머지 90%의 임대차시장을 민간이 담당해야 한다는 의미입니다.

그래서 임대차3법, 전세 제도 폐지 등의 논의와 맞물려 임대사업자들에 대한 당근이 제시되지 않을까 예상합니다. 지난 정부에서 민간임대 관련 정책이 180도 바뀌면서 신뢰를 크게 훼손하긴 했지만요. 이른바 '선의의 임대인'을 늘려야 한다는 말이 이번 간담회에서 나오기도 했습니다. 물론 '선의'와 '악의'로 구분짓기 힘든 측면은 있습니다.

일시적인 역전세를 맞은 임대인들에 대해서 보증금 반환 목적의 대출을 터줄 가능성도 내비쳤는데요. 관련 부처의 공감대가 형성됐다는 말이 나온 만큼 머지않은 시점에 임대인 대상 대출이 열릴 것으로 보입니다. 원 장관은 이를 두고 "지나갈 길은 지나가게 열어주는 게 맞다"고 말했습니다. 역전세가 의도적 사기를 따로 보고 있다는 것이죠. 앞서 언급한 '선의의 임대인'에 대한 유화적 제스처로 읽을 수 있을 것 같습니다.

다음주에도 알찬 소식으로 돌아오겠습니다. 이 기사는 집코노미TV 유튜브 채널에서 영상으로도 확인할 수 있습니다.