월세 100만원인데, 복비 60만원…"중개수수료 가격 실화인가요?"

계산법 복잡…부동산 중개수수료의 모든 것
2억원 매매까진 최대 80만원…초과 땐 요율 곱해
묵시적 전세 연장이면 수수료 없어

어리다고 눈탱이 맞는 건 아닌지 항상 걱정됩니다. 원룸에 적정한 복비를 낸 것인지도 의심스럽고요. (서울 신림동에 거주하는 20대 대학생 A씨)

대학생 시절 원룸 자취방 전·월세 계약을 할 때, 부동산 사장님이 요구하는 ‘복비(중개수수료)’에 대해 이런 생각을 해봤을 것이다. 나이가 들어도 과연 적정 수준의 복비를 낸 게 맞는지, 뒷맛이 개운치 않을 때가 있다.

부동산 중개수수료 계산법은 다소 복잡하다. 매매인지 임대차인지 등 거래 목적에 따라 요율이 다르다. 아파트인지 오피스텔인지 등 물건 종류에 따라서도 차이가 난다. 수수료는 공인중개사법 시행규칙에 따라 각 시·도 조례로 정하는 요율 한도 안에서 의뢰인과 중개사의 협의로 책정된다. 계약서에 사인을 하러 부동산에 가기 전에 자신이 내야 하는 수수료의 한도를 먼저 확인해 두는 것이 중요하다.

서울의 공인중개사사무소들. 연합뉴스

10억 아파트 수수료 500만원

아파트와 빌라 같은 주택(주택 부속토지, 분양권 포함)을 매매·교환하는 경우 거래 금액에 따라 요율이 6개 구간으로 나눠진다. 5000만원 미만이면 25만원 한도 안에서 0.6%의 요율이 적용된다. 5000만원 이상 2억원 미만이라면 한도액과 요율이 각각 80만원, 0.5%로 바뀐다.

1억원짜리 집을 산다고 하면 1억원의 0.5%인 50만원을 수수료로 내야 한다는 얘기다. 만약 1억8000만원짜리 주택이라면 90만원(1억8000만원×0.005)이 아니라 80만원만 내면 된다. 거래액 2억원 미만까진 수수료 상한선(한도액)이 있다는데 주의하자.

2억원 이상부턴 한도액이 없다. 거래금액에 요율을 곱하기만 하면 된다. 2억원 이상 9억원 미만은 0.4%, 9억원 이상 12억원 미만은 0.5%, 12억원 이상 15억원 미만은 0.6%, 15억원 이상은 0.7%다. 비쌀수록 요율도 높아지는 구조다. 서울에서 10억원의 아파트를 매수할 때 드는 중개 수수료는 최대 500만원인 셈이다.

그렇다면 분양권 복비는 어떻게?

일반적인 주택 매매뿐 아니라 교환이나 분양권 거래도 동일한 요율을 적용받는다. 아파트를 맞바꿀 땐 두 물건 중 더 비싼 주택을 기준으로 요율을 적용한다. 분양권 거래의 경우 전체 가격이 아니라 실제 불입한 금액에 프리미엄을 더한 값이 기준이 된다. 여기엔 계약금, 중도금(융자 포함), 발코니 확장비 등이 포함된다.

이게 무슨 말일까. 총 분양가가 5억원인데 중도금까지만 납부해 잔금 1억5000만원을 마저 치러야 하는 분양권을 살펴보자. 발코니 확장비는 1000만원인데 10%인 100만원을 계약금으로 낸 상태고, 프리미엄은 4000만원 붙었다고 가정한다.

분양권 매도자가 실제 불입한 3억5100만원에 프리미엄을 더한 3억9100만원의 0.4%만 내면 된다는 얘기다. 전체 금액인 5억5000만원의 0.4%가 아니라는 점에 유의해야 한다.

월세 거래금액 계산법에 유의

임대차 중개수수료의 구조도 매매와 크게 다르진 않다. 다만 거래금액 기준과 요율이 조금씩 다르다. 거래금액이 5000만원 밑이면 0.5% 요율이 적용된다. 이어 △5000만원 이상 1억원 미만 0.4% △1억원 이상 6억원 미만 0.3% △6억원 이상 12억원 미만 0.4% △12억원 이상 15억원 미만 0.5% △15억원 이상 0.6%다.

1억원 미만 임대차 거래에 대해선 한도액 기준이 있다. 5000만원 미만은 20만원, 5000만원 이상 1억원 미만은 30만원이다. 보증금이 1억원을 넘지 않는 전세 거래라면 부동산에 내야 하는 돈이 최대 30만원이라는 뜻이다.

월세의 경우 계산이 조금 복잡해질 수 있다. 월세 거래액은 기본적으로 ‘보증금+(월 차임액×100)’로 계산된다. 보증금 1억원에 월세가 100만원인 경우를 가정해 보자. 2억원의 0.3%인 60만원이 중개 수수료가 된다.

그런데 이런 계산을 통해 나온 금액이 5000만원 미만일 경우엔 ‘보증금+(월 차임액×70)’ 산식을 새로 적용한다. 보증금 500만원에 월세 40만원인 원룸 월세 거래를 예로 들어보자. 500만원에다가 4000만원(40만원×100)을 더해도 4500만원에 불과해 5000만원을 밑이다. 따라서 500만원에 2800만원(40만원×70)을 더한 값인 3300만원이 기준 거래금액이 된다. 3300만원의 0.5%인 16만5000원이 중개수수료 최대치가 되는 것이다.

오피스텔, 면적과 설비 따져봐야

오피스텔 중개수수료 계산법은 주택과 아예 다르다. 아파트 등이 거래금액을 기준으로 요율을 적용하는 것과 달리 오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하면서 전용 부엌이나 화장실 등 일정 설비를 갖췄느냐 안 갖췄느냐에 따라 1차적으로 요율이 달라진다.

대부분의 주거용 원룸·투룸 오피스텔은 전자에 해당한다. 이때 매매와 교환은 0.5%, 임대차는 0.4%의 상한 요율이 적용된다. 그 이외 오피스텔이라면 상한요율이 0.9%로 올라간다. 토지나 상가 등 거래 시 적용되는 수수료율과 같다. 삶의 필수 요소 중 하나인 주택에 대해선 법으로 수수료율을 비교적 낮게 유지하고 있는 것이다.

최종 가격은 중개사와 협의

하지만 지금까지 말한 수수료는 모두 상한선을 뜻할 뿐, 구체적인 가격은 중개사와 협의를 통해 산정한다. 가격이 정해져 있는 게 아닌 만큼 협상과 흥정을 거쳐 얼마든지 수수료를 깎을 수 있다는 얘기다. 또한 앞서 서술한 수수료는 모두 부가가치세가 포함되지 않은 가격이다. 중개업소가 일반과세자라면 당연히 중개 수수료에 더해 10% 부가가치세도 내야 하지만, 간이과세자라면 이 같은 의무가 없어 소비자 입장에선 거래금액 총액을 아낄 수 있다.

서울의 공인중개사사무소들. 한경DB

요즘은 부동산을 통하지 않고 매수자가 프롭테크 기업 사이트 등을 통해 집주인과 직접 연락을 취해 거래를 하는 경우도 늘고 있다. 이때 계약서를 부동산에서 작성했다면 중개업소에 당연히 중개수수료는 지불하지 않아도 되고 소정의 대필료만 지급하면 된다. 대필료 가격은 법으로 정해져 있지 않지만, 통상 10만원 수준이다.

전세 계약을 연장하는 경우엔 복비를 내야 할까. 만약 계약 조건 변경 없이 묵시적 연장이 됐다면 계약서를 별도로 쓸 필요가 없으므로 당연히 중개수수료도 발생하지 않는다. 하지만 보증금 증액이 이뤄져 새 계약서를 쓰게 된다면 원칙적으로 수수료를 내는 게 맞다. 다만 현실에선 대필료 정도만 받고 전세 연장 중개 업무를 해주는 중개사가 적지 않은 편이다.

이인혁 기자 twopeople@hankyung.com