사전협상제도 대상인 서울 서초구 서초동 롯데칠성부지. /한경DB
사전협상제도 대상인 서울 서초구 서초동 롯데칠성부지. /한경DB
앞으로 서울에서 사전협상제도를 통해 건물을 지으면 용적률(준주거에서 상업지역 종상향 기준)을 최대 1130%까지 올릴 수 있게 된다. 서울시는 개발사업지에 혁신 디자인을 적용하거나 탄소배출 감소, 관광숙박 시설 도입 등에 나설 경우 추가 용적률 인센티브를 주기로 했다. 성동구 성수동 삼표레미콘부지와 서초구 서초동 롯데칠성부지 등이 이번 제도 개편으로 초고층 랜드마크 개발에 탄력을 받을 것이란 전망이 나온다.

○최대 용적률 800%→1130%

"용적률 1130%"…서울 '노른자위' 개발 탄력
서울시는 법정 상한의 최대 330%포인트까지 용적률 인센티브를 줄 수 있도록 ‘사전협상제도 인센티브 기준’을 손질했다고 19일 발표했다.

사전협상은 민간 사업자가 5000㎡ 이상 부지를 개발할 때 도시계획 변경의 타당성과 개발의 공공성·합리성을 확보하기 위해 민간과 공공이 사전에 협의하는 제도다. 용도지역 상향 등으로 민간의 사업성을 높여주는 대신 지방자치단체는 늘어난 용적률의 60%를 공공기여로 확보한다.

서울시는 사전협상제도에 △건축혁신 △탄소제로 △관광숙박 인센티브 등 3종의 인센티브 항목을 신설하고, 앞으로 사전협상을 추진하는 사업지부터 적용하기로 했다. 그동안은 도시계획조례에서 정한 상한 용적률 내에서만 제도가 운용돼 상업지역 기준 용적률 800%까지 받을 수 있었다. 3종 인센티브를 모두 활용하면 용적률을 최대 330%포인트 높은 1130%까지 받을 수 있다. 2종 주거지역에서 상업지역으로 종상향될 경우 허용 용적률은 316%포인트 높은 1116%다.

건축혁신 분야는 혁신적인 건축디자인을 제안하고 적정성을 인정받으면 최대 110%포인트의 용적률 인센티브를 받을 수 있다. 대상지를 특별건축구역으로 지정해 ‘서울시 창의·혁신 디자인 가이드라인’에 적합한 수준에 따라 인센티브를 차등 적용한다.

탄소제로 분야는 ZEB(제로에너지빌딩) 인증, 녹색건축·에너지효율 인증, 재활용 건축자재 사용 계획을 적용해야 혜택을 받을 수 있다. 인센티브 규모는 최대 60%포인트다. 관광숙박시설 용도를 도입하는 사전협상 대상지에도 최대 160%포인트의 용적률 인센티브를 주기로 했다. 서울시 관계자는 “상한 용적률 인센티브가 없어 상대적으로 많은 공사비가 들어가는 혁신적인 건축 디자인과 친환경 인증건물을 활성화하는 데 걸림돌로 작용해 왔다”며 “해외 관광객 연간 3000만 명 목표에 발맞춰 관광호텔 공급을 확대할 필요성 등도 감안했다”고 말했다.

○‘금싸라기’ 롯데칠성부지, 개발 청신호

업계에선 이번 인센티브 신설로 방치돼 있던 서울 내 노른자위 부지 개발에 속도가 붙을 것으로 예상하고 있다. 용적률 인센티브는 수익성과 직결되는 요소이기 때문이다.

현재 성동구 서울숲 인근 삼표부지를 포함해 △서초구 서초동 롯데칠성부지 △마포구 상암동 DMC역 복합개발 △성동구 마장동 한전부지 △서초구 양재동 더케이호텔 △서초구 잠원동 리버사이드호텔 △도봉구 도봉동 성대야구장부지 △강남구 삼성동 전 한국감정원 부지 등 여덟 곳이 사전협상 대상지로 선정됐다. 대부분 강남 핵심지거나 한강 접근성 등이 좋은 땅이지만 원자재값 인상과 물가 상승 등으로 사업이 멈춰 서 있다.

가장 관심을 받는 곳은 삼표부지와 롯데칠성부지다. 1종 주거지역인 삼표부지는 ‘건축혁신형 사전협상’을 통해 상업지역으로 종 상향이 유력하다. 당초 100%인 용적률이 800%로 상향될 예정이었지만, 새 인센티브를 활용하면 용적률 1000% 이상도 가능할 전망이다. 서울시는 6000억원 이상의 공공기여를 통해 서울숲 고도화, 첨단 문화거점 조성, 광역적 교통체계 개선 등에 나설 계획이다. 강남역과 인접한 롯데칠성부지는 초고층 개발 가능성이 점쳐진다. 토지비만 2조6000억원으로 추정되지만, 현재 창고로 활용되고 있다. 개발업계 관계자는 “아직 수면 위로 드러나지 않은 서울 내 사전협상 가능 부지도 개발 논의를 시작할 수 있을 것”이라고 말했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com